Kamil Markiewicz (FXMAG): Jak ujawnienie cen ofertowych wpłynęło na rynek nieruchomości i branżę deweloperską?
Bartosz Krawczak (członek zarządu Wawel Service): Z perspektywy deweloperów możemy powiedzieć, że na dwoje babka wróżyła. Mówię o tym w ten sposób, ponieważ są deweloperzy, dla których ta jawność cen, bycie konkurencyjnym na rynku, to jest najgorsza rzecz, jaka może się wydarzyć. A to dlatego, że do tej pory była manipulacja ceną, ten efekt zaskoczenia klienta, a także sugestie, że jak teraz nie kupi, to później będzie drożej. Ten sam lokal w zależności od oceny klienta mógł być sprzedawany za różną cenę.
Dzisiaj z perspektywy konsumenta uważam, że to jest bardzo fajna rzecz, jeśli chodzi o dostęp do jawności cen ofertowych. Dla deweloperów, to jest też konieczność unifikacji, dostosowania się do pewnych reguł rynku. Nie będzie już teraz tak, że na tej samej ulicy, ten budynek, o tym samym standardzie, poziomie wykończenia, metrażu będzie od sąsiada o 3 tys. zł droższy za metr kwadratowy. Obecnie to wszystko można sobie szybko zweryfikować i porównać.
Jeżeli ktoś ma inwestycje, prowadzi ją etapami, wielotorowo, czyli taki deweloper, który nie jest powiedzmy self-made, że ma jeden projekt na swoim koncie w trakcie realizacji, to on sobie z tym poradzi.
Czytaj też: Ceny nieruchomości dobiły do sufitu. Efekt jest zaskakujący - sprzedaż poniżej ceny zakupu
Wydaje mi się, że ta normalizacja rynku i tak była już nieunikniona. Bo jawność cen to jest jedno, ale zmiana konsumenta, która nastąpiła na przestrzeni kilku ostatnich lat jest bardzo zauważalna, dlatego, że nie mamy dziś kredytów takich jak “Bezpieczny kredyt 2%”, są stopy procentowe, które zmierzają ku poprawie, czyli obniżeniu, może nawet o pół procent. W związku z tym, co się dzieje w Polsce ludzie zaczęli oglądać złotówkę z każdej strony. Ta jawność cen ofertowych pomaga klientom. Jak ma ktoś ograniczony budżet, na przykład do 700 tys. zł z wkładem własnym, bo wie, że nie ma większej zdolności kredytowej, to dzięki tej zmianie może szukać na rynku nieruchomości, na którą go stać poprzez przeglądanie ofert.
Dla nas, czyli dla Wawel Service jawność cen jest znormalizowaniem się konkurencyjności. Nie można sprzedawać byle czego, jak to niektórzy robili. A także przeginać w opisach dotyczących standardu budynku. Trzeba dawać cenę adekwatną do oferty i wówczas to się broni. Ci, którzy tego nie robili, to jawność cen nie jest im na rękę. Nie jest to odosobniony przypadek. Jak rozmawiam z kolegami, którzy także działają w branży deweloperskiej, to nie są zbyt szczęśliwi z tych przepisów, które weszły, bo uważają, że to jest ukrócenie pewnej swobody gospodarczej, bo nie ma elementu negocjacji z klientem. Nie ma możliwości ściągnięcia klienta, który dopiero na spotkaniu z deweloperem mógł dowiedzieć się, jaką może otrzymać cenę. Podczas bezpośredniego spotkania mógł odbywać się proces oparty o technikę sprzedaży. Teraz korzystanie z niej jest niemal niemożliwe, bo występuje coś takiego, jak zakotwiczenie. Klient, jak zobaczy jakąś cenę, to będzie się jej trzymał. Co więcej, “przysłowiowy Kowalski”, gdy przejrzy oferty na jednej ulicy i zobaczy, że mieszkanie o podobnym standardzie i powierzchni różni się od siebie cenowo, to zawsze będzie chciał wybrać najkorzystniejszą dla siebie ofertę, aby nie przepłacić za nieruchomość. Co niektórzy deweloperzy mają z tym problem, bo ten element negocjacji, takiej gimnastyki cenowej został ukrócony.
Dla nas, czyli Wawel Service nie ma to wpływu negatywnego. Prawda jest taka, że nawet, gdy nie było obowiązku podawania cen przy ofertach i tak w większości przypadków to robiliśmy. Oczywiście zdarzały się jakieś przedsprzedaże, gdzie tych cen nie było, ale było to niezbyt częste. Zawsze staraliśmy się trzymać tej polityki cenowej. Może to wynikać z tego, że jesteśmy deweloperem, który buduje mieszkania ze średniej półki, które mają być dostępne dla “przysłowiowego Kowalskiego”, a nie lokale tak zwane premium. Nie byliśmy ani najtańsi, ani najdrożsi. Zawsze staraliśmy się sprzedawać w rozsądnych pieniądzach.
Jeśli chodzi o jawność cen, to dostrzegam jeszcze jeden efekt uboczny. Jeżeli my mamy dobrze wycenione inwestycje, czyli, że cena jest adekwatna do jakości, to my się tym bronimy w zestawieniu z konkurencją. Przy bardzo podobnym metrażu jesteśmy konkurencyjni cenowo. Pytanie, jak długo to będzie trwało? Na rynku jest taka sytuacja, że bardzo dużo deweloperów rozpoczęło projekty inwestycyjne kilka lat temu, a obecnie weszliśmy w okres normalizowanej sprzedaży, co oznacza, że nie ma już takich skoków sprzedażowych, bo nie ma “Bezpiecznego kredytu 2%” i innych czynników, które zmuszałyby ludzi do uciekania z gotówką, jak miało to miejsce po wybuchu wojny na Ukrainie. Wówczas ludzie kupowali nieruchomości, aby zabezpieczyć się na przyszłość, przed niewiadomym. Dzisiaj sytuacja się unormowała i klient jest bardzo świadomy. Nawet, gdyby nie było tej jawności cen, to rynek zweryfikowałby to, za ile można kupić mieszkanie.
Podsumowując, jawność cen dla jednych może być kłopotliwa, ale dla innych w tym klientów i także części deweloperów jest czymś dobrym, bo pokazuje trendy cenowe, co pozwala uregulować rynek.
Jak poradziliście sobie, jako Wawel Service ze względami technicznymi dotyczącymi jawności cen? To codzienne raportowanie budziło wiele kontrowersji w branży.
Dzisiaj, jeśli deweloper nie radzi sobie z technikaliami, niezależnie od tego czy jest jawność cen, czy nie, to ma bardzo duży problem, dlatego że postęp technologiczny, sposób metodologii sprzedaży, przy wykorzystaniu nowoczesnych technologii, jak chociażby sztuczna inteligencja, wymusza firmom dostosowanie się do nowych standardów. Wcześniej podczas robienia kampani markegingowych firmy wykorzystywały coś, co nazywało się SEO (optymalizacja dla wyszukiwarek internetowych). Dzisiaj musi mieć z tyłu głowy, że jest jeszcze coś takiego, jak GEO (optymalizacja generatywnych silników pod kątem wyszukiwania w Internecie) opartego na AI. Jak firma nie jest na bieżąco ze swoim systemem - CRM (zarządzanie relacjami z klientami), aktualizacją cenników ofert, ze sprzedażą online, która wymusza codzienne aktualizowanie ceny. Wówczas taka firma ma problem.
Obecnie deweloperzy mają trzy główne kanały sprzedażowe. Jednym z nich jest kanał własny, dzięki działaniom marketingowym i biur sprzedaży. Jest też sprzedaż przez różne portale ogłoszeniowe, które pomagają “Kowalskiemu” znaleźć nieruchomość w jego okolicy, nie znając nazwy firmy deweloperskiej. To czy te oferty są aktualne, byłbym co do tego ostrożny, bo dużo pośredników i innych podmiotów handluje mieszkaniami i nie aktualizują tych cen na bieżąco. Kolejnym kanałem jest strona internetowa dewelopera. Jeśli ten działa zgodnie z przepisami, stosuje się do jawności cen, to wydaje się najlepsze źródło informacji o danej nieruchomości, które zawsze jest aktualne. Klient może mieć pewność, że podana tam kwota jest tą, o której może rozmawiać przy transakcji. Część deweloperów, jak Wawel Service umożliwia od razu obliczanie zdolności kredytowej, a także kosztów, jakie przy zakupie nieruchomości musi ponieść klient. To pozwala jasno określić ile może wynieść miesięczna rata takiego zobowiązania. Do tej pory odbywały się jedynie symulacje, które nie do końca musiały odzwierciedlać realne koszty. Teraz pod tym względem jest znacznie lepiej.
Te wszystkie możliwości, które mają firmy towarzyszące rynkowi deweloperskiemu, jak portale sprzedażowe, brokerzy finansowowi, pośrednicy powinni być na bieżąco, aby spełnić oczekiwania klientów. Do tego potrzebny jest solidny CRM do zarządzania stroną sprzedażową i ofertą. Jak ma się odpowiednie wtyczki umożliwiające łączenie się online z partnerami, z którymi współpracujesz, to nie masz z tym żadnego problemu. Natomiast, gdy z takich rozwiązań nie korzystasz, wcześniej tego nie robiłeś, to faktycznie wymóg codziennego raportowania, może dla niektórych być tak trudny, jak “lot w kosmos”. Musieli wdrożyć narzędzia, o których nawet nie wiedzieli. Dwa, dużo zamieszania nowe wymogi wprowadziły u osób, które do tej pory prowadziły tylko taką tradycyjną sprzedaż, jak kilkanaście lat temu. Nazywam to “na zeszyt”, czyli deweloper prowadził, jakieś tam działania marketingowe, aby zachęcić klienta do wizyty w biurze sprzedaży. Wówczas prowadzona była sprzedaż. W sytuacji, gdy weszły w życie nowe przepisy, taki deweloper po pierwsze musiał się do tego przygotować, co pewnie nie było proste, a dwa musiał znaleźć dostawcę oprogramowania, czyli tego CRM, przez co ponosił koszty.
Ta ustawa nakręciła na rynku branże IT, która stała się beneficjentem jawności cen, dość niespodziewanie. Te produkty przy tej okazji stały się droższe, ponieważ nie dość, że raz, że wiele firm potrzebowało nowych narzędzi w szybkim czasie, a dwa w wielu przypadkach trzeba było przebudować dotychczasowe rozwiązania, co również wpłynęło na wyższe koszty. To mogło się przełożyć na ceny nieruchomości, bo deweloperzy te koszty chcieli odrobić. A gdzie to mogli zrobić? Na metrze kwadratowym nieruchomości, za który płaci “Kowalski”.
Po wprowadzeniu cen ofertowych, chwilę później przyjęto ustawę dotyczącą bezpłatnego ujawnienia cen transakcyjnych. Te miały pojawić się w Portalu DOM, do uruchomienia którego przygotowuje się rząd. Jednak stało się to znacznie wcześniej przez różne inicjatywy społeczne. Jak to wpłynęło na rynek nieruchomości, w tym także rynek deweloperski?
W mojej ocenie nie trzeba było tworzyć Portalu DOM i innych państwowych narzędzi, bo rynek trochę to wyprzedził. Powstały prywatne inicjatywy, strony internetowe, wyszukiwarki, które pozwalają na dostęp do cen transakcyjnych. Domyślam się, że działają dużo sprawniej i powstały za o wiele mniejsze pieniądze, niż projekt rządowy.
Trzeba jednak zaznaczyć, że to nie byłoby takie proste, gdyby właśnie nie rządowa ustawa, dzięki której dostęp do informacji o cenach transakcyjnych jest bezpłatny. Wcześniej także był on dostępny, ale za każdym razem trzeba było w starostwach powiatowych za to płacić.
Zgadza się, ale przy tym, co zostało udostępnione na rynku korzystanie z Portalu DOM będzie zbędne, aby sprawdzić ceny transakcyjne. Powstały portale, czy organizacje, które stały się takim samozwańczym strażnikiem cen rynkowych, w tym także transakcyjnych, jak na przykład Deweloperuch. Tego typu inicjatywy bardzo szybko się rozrosły, ponieważ bardzo mocno działały w mediach społecznościowych, co napędzało nie tylko ich działalność, ale także zainteresowanie ze strony konsumentów. Ta machina już działa.
Zwrócę jednak uwagę na to, że w spotkaniach, w których uczestniczę, jak zwiąku deweloperów, czy różnych stowarzyszeń, nie ma jednej opinii, czy udostępnienie tych cen transakcyjnych jest dobre czy złe. Na pewno to wpływa na normalizację rynku pod kątem dowożenia oferty do realnej jej wartości. To sprawi, że nie będzie na rynku takich przestrzelonych pomysłów. Osobiście uważam, że deweloper to też jest zawód, jak każdy inny. Jak produkujemy pewien produkt, to zakładamy pewną marżę. Nie powinna być to profesja, która przy normalnym rynku, na którym powstają mieszkania dla “Kowalskich”, że powstaje marża wynosząca 100%. To powinno działać na konkretnych parametrach, żeby pozwalało to sfinansować koszty, ale żeby każda ze stron, zarówno sprzedający, jak i kupujący na końcu byli z tej oferty zadowoleni.
Przeczytaj również: Brutalne dane z rynku nieruchomości. W miesiąc zerwano 40 tys. umów sprzedaży mieszkań
Ujawnienie tych cen wpłynęło jakoś na waszą działalność?
Nie. W ogóle nie odczuliśmy, żeby coś działało lepiej czy gorzej. Jedyną zauważalną różnicą jest to, co dzieje się z tak zwanymi leadami. Trochę inaczej wyglądają zapytania z zewnętrznych portali, z którymi współpracujemy, bądź zewnętrznymi źródłami pozyskiwania klientów, bo oni są dużo bardziej świadomi. Oznacza to, że pomijamy pewien etap w rozmowie, w którym tłumaczyliśmy skąd się taka cena wzięła. Oni już dobrze o tym wiedzą. Ta weryfikacja wstępna, gdzie deweloper musiał wytłumaczyć się z tej swojej inwestycji i powiedzieć klientowi skąd bierze się dana cena. Dzisiaj to już w ogóle nie jest potrzebne. 90% klientów jak dzwoni czy wysyła e-maila, już dokładnie wiedzą, jakich cen w danej lokalizacji się spodziewać. To dla nich jest argument do rozmowy o cenie, gdy znają kwoty, za które mogą kupić mieszkanie o tym samym metrażu w sąsiednim budynku należącym do innego dewelopera. Czasem taniej jest u nas, czasem u sąsiada. Z tym bywa różnie. To nie zmienia faktu, że klient ma element negocjacyjny, który może wykorzystać.
Wprowadzenie jawności cen, także tych transakcyjnych wpłynęła na to, że deweloper musi potrafić dokładnie uargumentować, dlaczego w oferowanej inwestycji są takie ceny, a nie inne. To sprawia, że rozmowa jest dużo bardziej merytoryczna.
Portal DOM ma ujawniać nie tylko ceny transakcyjne, ale także wiele innych informacji, które mają być cenne z punktu widzenia konsumenta. To między innymi informacje o prowadzonych inwestycjach przez dewelopera, a także historia jego spółki i to nie tylko jej celowej zawiązanej przy realizacji danej inwestycji, ale także innych spółek z nią powiązanych. Do dobry kierunek?
Uważam, że nie. W portfelu dewelopera może być 50 inwestycji, z czego tylko 10 będzie realizował. Te przepisy mogą wprowadzić dużo zamieszania i konieczność wprowadzania do Portalu ogromnej masy dokumentów. Nie wszystkie inwestycje, które deweloper ma w spółkach powiązanych ze sobą “na koniec dnia” ujrzą światło dzienne, jeśli chodzi o dostęp dla klienta detalicznego. Uważam, że powinniśmy się interesować tylko inwestycjami, które mają wypisany prospekt do umowy deweloperskiej, czyli takich, w których rozpoczęła się inwestycja, z pełną sprzedażą oferty. Na tym powinny siły zostać skoncentrowane. W innym wypadku deweloperzy będą musieli się tłumaczyć za różne swoje działania, które niekoniecznie będą finalnie realizowane. To nie jest w żaden sposób miarodajne dla “Kowalskiego”. To jest wchodzenie z butami do firmy, która przygotowuje inwestycje. A to nie powinno być najważniejsze. Kluczowe w tym wszystkim jest to, aby cena końcowa była transparentna. Aby deweloper potrafił uzasadnić dokładnie z czego się bierze i dlaczego może różnić się od tej podawanej przez konkurencję. Na tym w mojej ocenie rządzący powinni się skupić.
Zobacz również: Rynek nieruchomości łapie oddech! Ważna zmiana dla osób szukających mieszkania
Portal DOM ma zacząć funkcjonować od 2027 roku. Nie wiem, czy przygotowanie do niego było prawidłowe, bo to wszystko działo się bardzo szybko. Nie wiem, czy rządzący mieli czas na to, aby zapoznać się ze wszystkimi opiniami za i przeciw. Myślę, że jeszcze nie znamy końcowej wersji tego projektu. Ba. Nie mam pewności, czy znają ją pomysłodawcy, bo rządzący wciąż pracują nad rozwiązaniami dotyczącymi mieszkalnictwa, które mogą dużo zmienić na rynku nieruchomości. Tu pod uwagę brane będą sytuacja: demograficzna, geopolityczna i ekonomiczna. Rządzący mają swoją wizję tego jak to powinno wyglądać. Powinni wziąć pod uwagę także to, że biznes deweloperski, to jest biznes, który wymaga wielu procesów, aby ten efekt końcowy był widoczny. Rząd czasami myśli, że projektowanie inwestycji mieszkaniowej i wypuszczenie na rynek jest prosty i oni też mogą się tym zająć, projektując różne programy, nie mają świadomości tego, jak bardzo to skomplikowany proces.
Rynek mieszkaniowy działa najlepiej, jak nie jest regulowany odgórnie. Jeśli nie ma politycznego nacisku na rynek, to wówczas ceny dostosowywane są do potrzeb kupujących. Należy zwrócić uwagę na to, co dzieje się na rynku. Jak duża jest grupa zakupowa osób, które szukają swojego pierwszego mieszkania, a także ta, która potrzebuje zamienić nieruchomość na większą, czy zmniejszyć w zależności od potrzeb i wieku. To samo się kształtuje, nie potrzebując politycznej interwencji.
Wśród proponowanych zmian jest także większy nacisk na rękojmie. Klient ma być bardziej chroniony niż obecnie, w wyniku ujawnienia, jakiś wad budowlanych.
Podpisując umowę klient jest zabezpieczony podwójnie przez rękojmię i gwarancję. Rękojmia, to jest odpowiedzialność dewelopera, która od daty nabycia nieruchomości powinna funkcjonować przez 5 lat. Są jasno określone zasady, co deweloper musi objąć rękojmią, w tym okresie i sposób, w jaki musi ją traktować. Czyli to w jakim czasie wykryte wady ma usunąć. Ponadto jeszcze to, co deweloper może zrobić, aby sprzedać nieruchomość, w której klient ma czuć się bezpiecznie. Dzisiaj regulacja działa na podstawie ustawy deweloperskiej. Natomiast prawo konsumenckie dotyczące rękojmi często nie jest tożsame z tym, co klient oczekuje od dewelopera, dlatego ten bardzo często musi zrobić więcej niż tak naprawdę powinien.
Zmiana, która jest planowana wymusi na deweloperach to, że będą musieli się oni dostosować do nowych regulacji. Jedni pewnie zrobią to z automatu. Dla innych może być to większy problem, bo będą się przed tym bronić. Bo zwrócę tu uwagę, że te zasady dotyczące rękojmi mają być ujednolicone dla wszystkich.
Dokładnie przeanalizowaliśmy ten pomysł i nie wszystko, co chcą wprowadzić rządzący może okazać się dobre. Proszę sobie wyobrazić klienta, który przez wykryte wady będzie chciał odstąpić od umowy. Co w sytuacji, gdy kupił mieszkanie za kredyt? Czy ktoś o tym pomyślał? Czy wraz z możliwością odstąpienia od posiadanej nieruchomości będzie mógł także zrezygnować z kredytu bankowego? Jak bank wtedy się zachowa? Czy klient przez to nie wpadnie w tarapaty? Przecież ta nowelizacja zakłada, że klient będzie mógł odstąpić od umowy przez cały czas trwania rękojmi, czyli przez 5 lat. Co jak stanie się to w 3 lub 4 roku użytkowania mieszkania. A to nie wszystko. Jak ocenić czy te wady powstały jedynie wyniku błędu budowlanego, czy nie błędu w użytkowaniu? Przecież klienci kupując mieszkania często przestawiają ścianę wedle własnego uznania. Do tego dochodzi jeszcze sposób użytkowania. Jak ocenić wady w mieszkaniu, które przez okres 3-4, czy 5 lat miało kilku użytkowników, ponieważ lokal był wynajmowany?
To wszystko są bardzo ważne zagadnienia, nad którymi wydaje się rządzący się nie pochylili. Przy projektowaniu takiej nowelizacji powinni wziąć udział nie tylko urzędnicy, czy politycy, ale także rzeczoznawcy, finansiści, prawnicy zajmującymi się sprawami konsumentów, osoby odpowiadające za wykończenie mieszkań, deweloperzy, którzy odpowiadają za te inwestycje. Dopiero później decydowałbym się na nowelizację przepisów.
Warto zaznaczyć jeszcze, że rękojmia to jedno. Czym innym jest gwarancja, którą daje deweloper, która często jest bardziej istotna, ponieważ zawiera kompromis między jakością, którą przekazuje deweloper, a oczekiwaniami ze strony klienta.
Rządzący chcą wprowadzić także większą odpowiedzialność finansową dla deweloperów. Wszystko po to, aby nie przerzucali kosztów inwestycji po podpisaniu umowy, w takich sytuacjach, jak chociażby wzrost inflacji. To dobry pomysł?
Oczywiście wszyscy chcielibyśmy żyć w świecie idealnym i móc przewidywać wszystkie koszty. Niestety nie ma obecnie możliwości, aby oszacować to w stu procentach, chociażby ze względu na geopolitykę. Branża budowlana jest bardzo czuła i reaguje od razu chociażby na dostępność materiałów czy pracowników. Można to próbować regulować, ale nie można wszystkich kosztów przerzucić na dewelopera. Jeśli tak się stanie, to doprowadzi to do tego, że deweloperzy będą musieli robić sobie bufor bezpieczeństwa, przez podnoszenie cen.
Podobnie dzieje się w przypadku banków, które udzielają kredytów bankowych.
Dokładnie tak. W tych kosztach będzie musiało być zawarte znacznie więcej czynników ryzyka niż ma to miejsce obecnie. A jak może to zrobić deweloper? Podnosząc cenę na metrze kwadratowym. Kto poniesie te wszystkie koszty? “Kowalski”, który będzie musiał zapłacić więcej za mieszkanie.
Rozumiem odpowiedzialność dewelopera za wady, które mogą wyniknąć, ale nie można go obciążać wszystkimi kosztami, które w trakcie realizacji inwestycji mogą powstać, często w ogóle od niego niezależnie.
Intencje może było dobre, ale realizacja daje do zastanowienia, bo dobrymi chęciami, to piekło jest wybrukowane.
Kolejną zmianą, która wpłynie na rynek deweloperski jest wymóg budowania miejsc doraźnego schronienia. Ten obowiązek wszedł od początku 2026 roku, ale faktycznie jego skutki będziemy widzieć za kilka miesięcy, gdy zaczną być realizowane inwestycje, na które zespolenia deweloperzy pozyskują od 2026 roku. Jak to wpłynie na rynek nieruchomości?
Absolutnie, bezapelacyjnie zgadzam się z tym, że w Polsce schronów jest za mało. Konflikt na Ukrainie pokazał, jak bardzo jest to potrzebne. Wybuchł pożar i znów próbujemy go zdusić w zarodku. Z tym, że państwo chce to zrobić w dużej mierze rękami deweloperów.
Jeżeli mamy budować w podziemiach na podstawie parkingu podziemnego przestrzenie, to znaczy, że będziemy uczestniczyć w przepisach obiektów ochrony nie tylko od strony wykonawczej, ale także technicznej. Tu dochodzą wzmocnienia stropów, inne wymogi techniczne, w tym skomplikowana dokumentacja. Inne wymogi dotyczące wentylacji, czy chociażby zasilenia, które musi posiadać także opcje zasilania awaryjnego.
Jeśli będziemy musieli zaprojektować obecne plany, a będziemy musieli to zrobić. Gdy będziemy musieli dostosować je do tych wymogów w zakresie nowych wytycznych zabezpieczenia przeciwpożarowego, wyjść ewakuacyjnych, wysokości pomieszczeń, doprowadzenia i odprowadzenia wody. To wszystko sprawi, że cena budowy metra kwadratowego tej inwestycji będzie wyższa. I to znów trzeba zadać sobie pytanie, kto za to zapłaci? Oczywiście “Kowalski”.
Myślę, że nie będą to jakieś ogromne różnice, ale już teraz do stanów zerowych trzeba będzie dołożyć koszty wyższe rzędu 5-6%. Tu gdyby rząd założył, że zamiast wprowadzania kolejnego programu, jak na przykład “Bezpieczny kredyt 2%”, zdecydowałby się na dofinansowanie budowy tych miejsc doraźnego schronienia, to w efekcie wszyscy by na tym skorzystali. Deweloper nie miałby wyższych kosztów, co przełożyłoby się na to, że klient nie musiałby płacić więcej za mieszkanie. Ta pomoc dla deweloperów nie musiałaby być stricte finansowa, ale mogłaby zostać udzielona chociażby poprzez gratyfikacje podatkowe lub inne instrumenty, które by na koniec pomogły finansowo przy realizacji tej inwestycji, partycypując w kosztach budowy miejsc doraźnego schronienia. Cedując to jedynie na deweloperów, czyli de facto w części na konsumentów nie jest dobrym pomysłem.
Może uda się wygospodarować pieniądze na ten cel z KPO lub innych środków publicznych. Nikt nie dyskutuje z tym, że nie jest to potrzebne. Chodzi o to, że państwo nie może swojej odpowiedzialności przerzucać na biznes prywatny. To nie jest sprawiedliwe rozwiązanie. Miejsca doraźnego schronienia powinny być finansowo wspierane przez państwo.
Przeczytaj też: Rząd uderza w „patodeweloperkę”. Koniec sprzedaży mikro-lokali jako mieszkań?
Kolejną zmianą jest zaprzestanie wydawania warunków zabudowy od 2026 roku, z których deweloperzy korzystali, aby realizować inwestycje w wielu miejscach. A to tylko jedna zmiana urbanistyczna. Kolejną jest przyjęcie planów ogólnych, które przynajmniej w teorii mają być gotowe do końca czerwca. Mają one określić dokładnie miejsce, gdzie będzie można prowadzić inwestycje mieszkaniowe.
Jeżeli nie będzie można realizować inwestycji na podstawie WZ-ek, a już wiemy, że tak będzie, a plan ogólny będzie podstawą do otrzymania zgody na budowę na danym obszarze, to nie będzie już tego wyścigu, który polegał na uzyskaniu WZ-tki w miejscu, gdzie nie było planu, aby móc budować tam budynki. To może mieć efekty pozytywny, ze względu na urbanistykę, zwłaszcza w dużych miejscowościach, gdzie każdy kawałek ziemi pod inwestycję mieszkaniową jest niezwykle trudno znaleźć.
Myślę, że to nie spowoduje jakiegoś dramatycznego załamania na rynku nieruchomości, chociażby od strony cen. Ale na pewno pojawi się mniej działek, na których tego typu inwestycje będzie można realizować. Gdy będzie mniejsza podaż gruntów na rynku, to ich cena automatycznie wzrośnie. Jeśli będzie wyższa, to koszt realizacji wzrośnie, a na końcu spowoduje to wyższą cenę za metr kwadratowy, którą będzie musiał uiścić kupujący.
W pewnym sensie może to uporządkować rynek, bo na podstawie WZ-ek nie będzie można robić “manewrów”, które niektórzy robili, czyli budować inwestycję mieszkaniową niezgodną z planem miejscowym. A jaki będzie to faktycznie miało efekt na rynek nieruchomości? O tym pewnie nie przekonamy się w ciągu najbliższych miesięcy, tylko dopiero za kilka lat.
Działania rządu spowodują, że na rynku nastąpi póki co pewna normalizacja. Co prawda ceny będą rosły, ale w mojej ocenie będzie to nieznaczna różnica, z roku na rok. Akurat ta zmiana nie wpłynie w jakiś szczególny sposób na cenę. Ale jak weźmiemy pod uwagę wszystkie czynniki, o których rozmawialiśmy, jak budowa miejsc doraźnego schronienia i tym podobnym, to zobaczymy, że oferta, która powstawała na starych przepisach się wyprzeda, a ta nowa będzie miała znacznie wyższą cenę. To zobaczymy dopiero za jakiś rok lub dwa. Wówczas zaczną być oddawane do użycia inwestycje, które będą powstawały na nowych zasadach.
Plany ogólne w mojej ocenie staną się pewnego rodzaju filtrem, który pozwoli ocenić deweloperowi, czy w danej lokalizacji, na konkretnej działce realizacja inwestycji będzie dla niego opłacalna czy też nie.
Może być też tak, że deweloperzy pójdą owczym pędem i zaczną kupować grunty wyznaczone w planie ogólnym pod zabudowę mieszkaniową, aby zabezpieczyć się na przyszłość. A czy to faktycznie przyniesie im spodziewany zysk? To się okaże. Na pewno sprawi to, że grunty budowlane będą droższe.
Dziękuję za rozmowę.
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję