Ceny mieszkań w Polsce, jak wiemy, w ostatnich latach zwariowały. I wariują nadal. Podaż mieszkań nie nadąża za popytem, a spodziewane obniżki stóp procentowych nie rekompensują rosnących kosztów zakupu własnego M. Sytuację pogarszają także wciąż dość wysoka inflacja, coraz wyższe wymagania ekologiczne (energetyczne) i planistyczne oraz zróżnicowana kondycja rynku pracy. I tak jest nie tylko w Polsce, ale i w całej Europie.
W efekcie w 2024 roku, jeśli chodzi o kraje Starego Kontynentu, ceny mieszkań urosły najbardziej właśnie nad Wisłą – o 19% r/r. A jeśli chodzi o poszczególne miasta, to w Krakowie – o 28%. Tak mówi raport Deloitte “Property Index – Overview of European Residential Markets”. Jednak warto dodać, że średnia cena za m2 w Polsce to 2 792 euro, czyli wciąż poniżej europejskiej średniej.
Średnia cena m2 mieszkania w euro i zmiana ceny w 2024 r.
Źródło: Deloitte
Tym niemniej, jeśli zerkniemy na stolice, to Warszawa (+22%) w 2024 roku nie była najszybciej drożejącą, wyprzedziła ją… izraelska Jerozolima (25,2%) i albańska Tirana (25%). A tylko w 5 stolicach europejskich ceny poszły w dół, najmocniej w Ankarze, bo o -6,3%. „Dane te podkreślają silną dynamikę na wielu rynkach kapitałowych, napędzaną przez takie czynniki, jak migracja do miast, rosnące zainteresowanie inwestycjami i coraz mocniejsze lokalne wyniki gospodarcze. Jednocześnie spadek cen w Ankarze pokazuje, jak zmiany makroekonomiczne i gorsze lokalne warunki mogą wpływać na rynki w różny sposób, nawet jeśli chodzi o rynek real estate w dużych miastach” – wskazują eksperci Deloitte.
Ceny domów i mieszkań spadły o -4% w ujęciu realnym w 2023 r. i były w zasadzie stabilne w 2024 r. – podaje z kolei think tank Oxford Economics. „Zaostrzenie polityki pieniężnej negatywnie wpłynęło na ceny, ale kilka czynników złagodziło spadki, w tym wysoki udział kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu na niektórych rynkach, bardzo umiarkowany wzrost bezrobocia oraz niedobór nieruchomości na sprzedaż. Banki również nie zaostrzają znacząco standardów kredytowych dla kredytów hipotecznych” – tłumaczą analitycy tej instytucji.
Tak było w Europie i na świecie w roku 2024, a co dzieje się w roku 2025? Jak zachowują się rynki nie tylko europejskie, ale i na innych kontynentach? Warto zerknąć szerzej na globalny rynek nieruchomości mieszkalnych, bo widać kilka interesujących trendów i zjawisk.
W I kwartale 2025 tempo wzrostu cen nieruchomości rosło
Wiele interesujących danych o tegorocznych trendach na rynkach nieruchomości przyniósł raport Knight Frank Global House Price Index za I kwartał 2025. Spośród 55 monitorowanych rynków aż 87% odnotowało wzrost cen, a Turcja zajęła pierwsze miejsce z wzrostem o 32,2% r/r, za nią uplasowała się Macedonia Północna (22,6%) i Portugalia (16,9%). Na drugim końcu skali Chiny kontynentalne i Hongkong odnotowały największe spadki cen. W Polsce ceny urosły o 6,6% r/r.
Wedle OECD widać było dużą, niespotykaną wręcz zmienność cen w poszczególnych jurysdykcjach. Gwałtowne spadki w ujęciu rok do roku odnotowano w I kwartale w Hongkongu (–8%), Chinach (–7%) i Turcji (–6%). Z drugiej strony, w niektórych krajach europejskich nastąpiły znaczne wzrosty cen domów i mieszkań m.in. w Macedonii Północnej (+18% r/r), Portugalii (+14%) i Bułgarii (+11%).
Indeks Knight Frank wykazał, że globalny wzrost cen domów wyniósł średnio 2,3% r/r w I kwartale 2025, w porównaniu z 1,7% w IV kwartale 2024 roku, co w dużej mierze wynikało z obniżek stóp procentowych. Jednak eksperci Knight Frank ostrzegają, że presja klientów na zniżki cen pozostaje wysoka, i mogą być konieczne dalsze obniżki stóp, by w całym 2025 roku utrzymana została znacząca dynamika wzrostu cen. Warto dodać, że jeszcze kilka kwartałów temu roczne tempo wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych, w ujęciu kwartalnym, potrafiło wynosić aż 10-12%! – tak było w II połowie 2020 roku i w I połowie 2021.
„Globalny wzrost cen domów nieznacznie odbił powyżej długoterminowego trendu dzięki obniżkom stóp, które rozpoczęły się nieco wcześniej, niż prognozowano. Jednak rzeczywista przystępność cenowa nieruchomości jest niska. Uważamy, że dalsze łagodzenie polityki pieniężnej w tym roku będzie potrzebne, aby utrzymać wzrost cen powyżej trendu” – skomentował Liam Bailey, globalny szef badań w Knight Frank.
Knight Frank Global House Price Index (zmiana r/r w ujęciach kwartalnych)
Źródło: Knight Frank
Bardzo podobnie wyglądają dane Banku Rozrachunków Międzynarodowych (BIS). Wedle nich w I kwartale 2025 w skali globu ceny nieruchomości mieszkalnych urosły o 2,1% r/r nominalnie, co oznaczało przyspieszenie tempa w porównaniu do IV kwartału 2024 (1,75%), jednakże to jest tempo dalekie od 10,2% w I kwartale 2022. Realnie ceny nieruchomości według BIS spadły o -1% r/r, a była to głównie wina rynków wschodzących (-2,6%), gdyż na rozwiniętych widać było wzrost cen realnych (1,2% r/r).
Tempo wzrostu nominalnych cen nieruchomości mieszkalnych (proc.)
Źródło: BIS
Tempo wzrostu realnych cen nieruchomości mieszkalnych (rok do roku w proc.)
Źródło: BIS
Jeśli chodzi o sam I kwartał 2025 i poszczególne rynki, to najszybciej ceny rosły w Macedonii (9,9%) i w Turcji (9,7%) – wedle Knight Frank. Co ciekawe, na podium zmieściła się Japonia (7,2%). W Polsce widać spowolnienie, bo ceny nominalne według Knight Frank poszły w górę o ledwie 0,8%. Zdecydowanie największe spadki cen kwartał do kwartału widać było w Finlandii (-5%), Malezji (-2,5%) i Nowej Zelandii (-2,2%).
Z ciekawostek można dodać, że niezwykle mocno rosną ceny w hiszpańskim regionie Andaluzja – w I kwartale 2025 poszły w górę o blisko 10% r/r i o 6,7% k/k. Wzrost był najsilniejszy w prowincji Malaga, gdzie odnotowano wzrost o 10,6% w ujęciu kwartalnym i 13,1% w ujęciu rocznym. Marbella, Benahavís i Estepona — tak zwany Złoty Trójkąt — wraz z całym wybrzeżem Costa del Sol stanowią część tej prowincji. Chociaż lokalizacje te nie są uważane za główne rynki mieszkaniowe i zazwyczaj zachowują się inaczej niż stolice, dane podkreślają rolę Costa del Sol jako jednego z najbardziej dynamicznych rynków nieruchomości w regionie i w Europie, a nawet na świecie.
Knight Frank Global House Price Index za I kwartał 2025
Źródło: Knight Frank
Jak drożeją nieruchomości w długim terminie i czy Turcja jest rzeczywiście hitem?
No dobrze, a jak wygląda wzrost cen nieruchomości mieszkalnych w skali globu w długim terminie? Otóż tutaj z pomocą przychodzi baza danych BIS, którą już wspominaliśmy. I wynika z niej, że od 2010 roku w skali świata do dziś cena metra kw. takiej nieruchomości urosła o 93%. Innym wiarygodnym źródłem o zmianach cen nieruchomości mieszkalnych może być serwis informacyjny OECD. I tam można doszukać się danych pokazujących wzrost o 84% od 2010 roku. Od wybuchu pandemii Covid-19 ceny nieruchomości w jurysdykcjach G20, po uwzględnieniu inflacji, ogólnie wzrosły o 4% w skali globalnej (w tym o 112% w Turcji i 21% w Stanach Zjednoczonych, jednak spadły w Chinach o -16%, a w Indiach o -10%) – podaje BIS.
Dużo? Niedużo? Znamy gorsze i lepsze inwestycje. Jeśli jednak mielibyśmy porównywać do klasycznego aktywa jakimi są akcje, to trzebaby zerknąć na MSCI World Index – indeks globalnych akcji urósł od 2010 roku o około 187%. Z kolei wartość uncji złota urosła mniej więcej dwukrotnie. Czyli okazuje się, że w ostatnich 15 latach co prawda można było solidnie zarobić na nieruchomościach, jednak inne klasy aktywów okazały się dużo lepszą inwestycją.
Indeks nominalnych cen nieruchomości mieszkalnych (2010=100)
Źródło: BIS
Oczywiście, na niektórych rynkach można się było naprawdę obłowić. Hitem ostatnich 15 lat były domy i mieszkania w Turcji, które zdrożały nominalnie około 16-krotnie! Jednak należy pamiętać, że skumulowana inflacja w tym kraju w tym okresie wyniosła aż około 3 918% - oznacza to, że ceny towarów i usług wzrosły blisko 40-krotnie w porównaniu do poziomu z 2010 roku! Dlatego dokładniejsze zerknięcie na dane OECD przynosi zaskakującą informację, iż drugim rynkiem z największym nominalnym wzrostem cen, a pierwszym jeśli chodzi o wzrost realny, były… Węgry (około 209% nominalnie, około 82% realnie). Trzecie miejsce jeśli chodzi o wzrost nominalny zajęła Islandia (około 150%). Polska znalazła się na 8 pozycji ze wzrostem o około 107%. Jednak realnie drugie miejsce przypadło Portugalii (81%).
Indeks nominalnych cen nieruchomości mieszkalnych OECD (2010 = 100)
Źródło: OECD
Gdzie są bańki cenowe na rynkach nieruchomości? Może w Polsce?
No dobrze, a czy gdzieś widać bańki cenowe na rynkach nieruchomości mieszkalnych? Może nad Wisłą? Może to Kraków albo Warszawa są bańkami? Otóż o tym gdzie jest bańka nie decyduje tempo wzrostu cen z ostatnich lat. Najpopularniejszym i najłatwiejszym sposobem na jej identyfikację jest zerknięcie na relację średnich zarobków do średniej ceny metra kwadratowego.
Badanie przeprowadzone przez Centrum Demografii i Polityki Uniwersytetu Chapman pozwala ustalić ranking najbardziej niedostępnych rynków nieruchomości na świecie, w oparciu o stosunek ceny nieruchomości do dochodów. Próżno wśród tych rynków szukać polskich miast. To metropolie takie jak Hongkong, Vancouver i Los Angeles zajmują czołowe miejsca w tym rankingu ze wskaźnikiem powyżej 10, co oznacza, że średnia cena nieruchomości przekracza 10-krotność średniego rocznego dochodu gospodarstwa domowego. W przypadku Hongkongu wskaźnik ten wynosi 14,4, w przypadku Sydney 13,8, w przypadku San Jose 12,1, w przypadku Vancouver 11,8 a w przypadku Los Angeles: 11,2.
Hongkong zajmuje pierwsze miejsce na światowej liście z oszałamiającym wskaźnikiem ceny nieruchomości do dochodów wynoszącym 14,4. Ograniczona podaż gruntów i silny popyt ze strony globalnego kapitału sprawiają, że mieszkania w tym chińskim „oknie na świat” pozostają poza zasięgiem większości lokalnych mieszkańców. Pomimo wysiłków rządu mających na celu zwiększenie podaży lokali, w ostatnim dziesięcioleciu dostępność mieszkań… pogorszyła się.
Jeśli chodzi o Vancouver czy zachodnie wybrzeże USA (San Jose, Los Angeles, San Francisco i San Diego) to w miastach tych występuje silny popyt, ograniczenia geograficzne i ograniczona podaż nowych nieruchomości. To powoduje, że ceny domów osiągają poziom ponad 9–12-krotności rocznego dochodu. To sprawia, że posiadanie domu na własność jest prawie niemożliwe dla rodzin z niższej klasy średniej.
Wskaźnik ceny nieruchomości do dochodów (2025)
Źródło: Visual Capitalist / Demographia International Housing Affordability Report
A gdzie sytuacja pogorszyła się najbardziej w ostatnich kilkunastu latach? Tutaj z pomocą przychodzi nam bada danych OECD. Okazuje się, że w Portugalii, gdzie od 2015 roku wskaźnik ceny nieruchomości do dochodów urósł o 48% na tle średniej dla krajów OECD na poziomie 15%. Drugim w kolejności krajem, w którym dostępność mieszkań spadła najbardziej w ostatnich 10 latach jest Kanada (wspomniany wskaźnik urósł o 37%), a trzecim – USA (30%). Co może być interesujące dla Polaków, wskaźnik ten w naszym kraju urósł od 2015 roku o ledwie 1,1% - to oznacza, że wzrost płac nadgania wzrost cen mieszkań. U nas nad Wisłą nie ma bańki – po prostu ceny rosną razem z wynagrodzeniami i inflacją.
Indeks ceny nieruchomości do dochodów (2015 = 100)
Źródło: OECD
Co dalej z cenami domów i mieszkań?
W końcu czas zapytać: co dalej z cenami domów i mieszkań? Ich wzrost znacznie spowolnił w ostatnich kwartałach. Czy to możliwe, że zobaczymy… spadki cen powierzchni mieszkalnej? Dawno tego „nie grali”….
Z pomocą na to pytanie przychodzą eksperci Oxford Economics, którzy zwracają uwagę, że w okresie marzec – maj ceny domów w USA spadały, podobnie jak w Wielkiej Brytanii, a w Niemczech w czerwcu widać było pierwszy spadek cen od grudnia 2023. W Kanadzie w I półroczu 2025 ceny domów i mieszkań poszły w dół o -3%. Spadki cen nieruchomości mieszkalnych w Chinach nie ustają, i generalnie ceny są już o -9% niższe niż na początku 2024 roku – podaje Oxford Economics.
„Jeśli ceny zaczynają spadać i będzie to trend, nie byłoby to zbyt zaskakujące z perspektywy wycen. Różne wskaźniki sugerują, że globalne ceny domów i mieszkań pozostają znacząco przewartościowane, nawet jeśli stopień przewartościowania nie jest już tak znaczący, jak kilka kwartałów temu. Jeśli porównamy ceny domów i mieszkań do globalnego indeksu cen Dallas Fed to okazuje się, że ceny nieruchomości mieszkalnych są około 9% powyżej wartości godziwej. Miary używane przez Komisję Europejską sugerują, że ceny domów w UE są o około 8% przewartościowane, ale w 2022 r. te miary sugerowały 13%-15% przewartościowania” – ostrzegają analitycy Oxford Economics. „Stopień przewartościowania implikowany przez te miary jest porównywalny z tym tuż przed globalnym kryzysem finansowym i przed dużym spadkiem cen z początku lat 90. Poza tym należy pamiętać, że w trakcie przeszłych korekt cen domów i mieszkań normalne było, że ceny spadały znacznie poniżej wartości godziwej” – dodają.
Jednakże na koniec swojej analizy, eksperci Oxford Economics uspokajają: „Dalszy gwałtowny spadek cen nieruchomości mieszkalnych jest mało prawdopodobny, biorąc pod uwagę scenariusze bazowe dla stopy bezrobocia i brak znaczącego ograniczenia kredytu przez banki. Jednak korekta realnych cen domów i mieszkań z obecnych przewartościowanych poziomów będzie prawdopodobnie długotrwała. Realne ceny domów i mieszkań w krajach G7 będą w zasadzie stagnować w latach 2026-2027, ale z ryzykiem korekty” – prognozują.
Zmiana realnych cen domów i mieszkań w ujęciu rocznym na tle podwyżek stóp procentowych
Źródło: Oxford Economics
Indeksy cenowe domów (2024 = 100)
Źródło: Oxford Economics / Haver Analytics
Odchylenie cen domów i mieszkań od wartości godziwej (proc.)
Źródło: Oxford Economics / Haver Analytics
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
10 miesięcy temu
dla mnie takie porównywanie o tyle nie ma sensu, że nie kupię mieszkania za granicą i tak. fajnie to wiedzieć, ale to tyle. jakiś czas temu zdecydowałem się po uzbieraniu na wkład własny, na mieszkanie z murapolu i jestem zadowolony z decyzji jak mało której w życiu.