Kamil Markiewicz (FXMAG): Jak może wyglądać końcówka roku na rynku pierwotnym? Czy sprzedaż w tym okresie może przyspieszyć? Mogą się do tego przyczynić promocje ze strony deweloperów?
Kuba Karliński (ekspert rynku nieruchomości): Inflacja spada, stopy procentowe znów zostały obniżone. To są czynniki, dzięki którym zwiększa się perspektywa bardziej dostępnych i tańszych kredytów hipotecznych. To oczywiście ma wpływ na zwiększenie popytu.
Jak się popatrzy na to, co dzieje się na rynku, to wydaje się, że niespecjalnie deweloperzy mają motywację, aby robić jakieś duże promocje, aby zachęcać klientów do zakupu po niższej cenie. To ze względu na to, że po pierwsze dzięki tym czynnikom, które wymieniłem kredyty są bardziej dostępne, co przekłada się na to, że więcej klientów ma możliwości ku temu, aby kupić mieszkanie. A po drugie, szczególnie w dużych miastach jest coraz większy problem z dostępnością terenu, na którym można budować. W takim mieście, jak Warszawa nie ma już praktycznie w ogóle gdzie budować. To, że możliwość pozyskania gruntów jest coraz trudniejsza powoduje to, że ich cena jest coraz wyższa. W związku z tym zamiast obniżać cenę bardziej możnaby się spodziewać jej wzrostu.
Jeśli chodzi o samą sprzedaż, to nie spodziewam się wzrostu. To co jest dostępne w ofercie, to są wolumenty, które nie są bardzo duże. A te inwestycje, które są rozpoczynane, rok, dwa, trzy lata temu, mogą się sprzedawać, więc czas deweloperów specjalnie nie będzie gonił. Uważam, że delikatny wzrost sprzedaży może nastąpić, ale na pewno nie będzie to jakaś lawina. Ruchów cenowych też się specjalnie nie spodziewam.
To na co warto zwrócić uwagę to to, że od kilku miesięcy na rynku zdecydowanie mniej aktywni są inwestorzy, którzy kupują pod wynajem. Według niektórych danych w niektórych okresach stanowili oni nawet 30% całego rynku. Dziś ta grupa jest zdecydowanie mniej aktywna i w zasadzie prawie w ogóle nie kupuje. Jednym z czynników, który ma na to wpływ jest zapowiedź, że wynajem krótkoterminowy w najbliższych miesiącach zostanie ograniczony i to bardzo drastycznie. A wynajem krótkoterminowy jest zdecydowanie dużo bardziej dochodowy niż wynajem długoterminowy. Kolejnym czynnikiem jest to, że inwestorzy widzą, że stopa zwrotu z wynajmu drastycznie spada. Można znaleźć dziś inne alternatywy inwestycyjne, które będą dawały znacznie wyższą stopę zwrotu niż inwestycja w nieruchomości i wynajem.
Czytaj też: Ceny nieruchomości wystrzelą w 2026 - wynika z danych. O ile podrożeją mieszkania?
Wspomniał pan, że spadek inflacji i obniżka stóp procentowych miała duży wpływ na to, co działo się w ostatnich miesiącach na rynku nieruchomości. Jak wpływ na rynek miał wprowadzony obowiązek publikowania cen ofertowych przez deweloperów?
Z punktu widzenia klienta, na pewno łatwiej mu się jest mu odnieść do oferty, gdy wie, jaka jest cena danej nieruchomości. Na pewno ta regulacja zwiększyła przejrzystość na rynku. Natomiast, czy to ma przełożenie na sytuację na rynku nieruchomości dotyczącą sprzedaży i kształtowania się cen? Nie mam co do tego przekonania.
Przed wprowadzeniem nowych przepisów w przestrzeni publicznej pojawiały się informacje dotyczące tego, że cena za metr kwadratowy była uzależniona od tego, jak przebiegało spotkanie potencjalnego kupującego z deweloperem. Do takich sytuacji dzięki zmianie w przepisach ma nie dochodzić.
Nie do końca się z tym zgadzam. Wystarczy popatrzeć, jak to działa. Deweloper chce sprzedać, jak najdrożej, a klient chce kupić, jak najtaniej. Jak sprzedający będzie wystawiał ofertę mieszkania, to nie będzie chciał go sprzedać z jakąś szczególnie niską ceną. Kwota sprzedaży nieruchomości po pierwsze musi zawierać marżę dla dewelopera, a po drugie przestrzeń do tego, aby móc przystąpić do negocjacji z klientem. Jeśli nieruchomość byłaby wystawiona z ceną, która nie pozwalałaby na jej obniżenie, to nie byłoby korzystne ani dla jednej, ani dla drugiej strony.
To, czy ta cena jest publikowana publicznie czy też nie, w mojej ocenie nie ma to wpływu na rynek. Zmianą, którą wprowadziły nowe regulacje jest to, że potencjalny klient nie musi się odezwać do dewelopera, zostawić swojego numeru telefonu czy adresu e-mail z prośbą o kontakt. Jeśli podana cena za daną nieruchomość będzie wydawała mu się za duża lub będzie wiedział, że nie jest w stanie jej sprostać, to nie będzie szukał innej opcji.
Jak pan ocenia zmiany, które zachodzą na rynku nieruchomości? Wydawać się może, że konsumenci stają się bardziej wymagający. Deweloperzy podążają za tym trendem?
Każdy, który ma do wydania kilkaset tysięcy złotych, czy milion lub nawet kilka milionów, w zależności od tego, o jakiej lokalizacji i inwestycji mówimy, to każdy za te pieniądze chciałby uzyskać, jak najwyższą jakość. Zgodzę się co do tego, że klienci stają się coraz bardziej wymagający. Myślę, że jest to naturalny etap dojrzewania rynku, w sytuacji, w której klienci mają coraz większą świadomość. Tak jest obecnie. Konsumenci są coraz bardziej obeznani, wyedukowani, dlatego też mają wyższe oczekiwania. A deweloperzy, czy im się to podoba czy nie muszą się do tych wymagań dostosować.
Jeśli tego nie zrobią, to nie będą w stanie sprzedać wybudowanych przez siebie mieszkań, które mogą odbiegać od oczekiwań klientów lub ich parametry nie będą adekwatne do zaproponowanej ceny.
Zmianę widać także w podejściu samych deweloperów, którzy do tej pory ściśle ze sobą rywalizowali. Obecnie słychać o przypadkach, gdy przy niektórych inwestycjach deweloperzy zaczynają współpracować, co jest zjawiskiem, które wcześniej raczej się rzadko zdarzało.
Co do zasady deweloperzy ze sobą konkurują. Zdarzają się bardzo duże inwestycje, bardzo duże tereny, które są zbyt rozległe dla jednego dewelopera i wtedy współpraca większej liczby podmiotów jest, jak najbardziej naturalna i zrozumiała.
Jeżeli mamy teren ogromny teren, na którym można wybudować kilka tysięcy mieszkań, w długiej perspektywie czasowej, albo ten obszar ma funkcję mieszaną, na przykład mieszkalno-biurową, to naturalne jest to, że różni deweloperzy chcą zmniejszyć i skoncentrować się na obszarze, w którym czują się mocni, dlatego taką współpracę podejmują.
Dla mnie to nie jest zjawisko nowe, ale w przestrzeni publicznej faktycznie coraz częściej się o tym mówi. To między innymi ze względu na to, że brakuje gruntów, szczególnie w Warszawie i innych dużych miastach, dlatego dużym zainteresowaniem cieszą się stare zabudowania, które można wyburzyć i zrobić tam coś innego. Albo jakieś duże tereny, na przykład poprzemysłowe, które wymagają solidnej rekultywacji lub zagospodarowania przestrzennego, które trzeba dokonać na nowo. W takich sytuacjach, gdy potencjał inwestycyjny jest większy jest rzeczą naturalną, że deweloperzy łączą swoje siły, aby te działania zrealizować. W innym przypadku mogliby nie być w stanie tego sami uciągnąć lub ryzyko byłoby zbyt duże, aby podjęli się tego typu inwestycji.
Podkreśla pan, że terenów pod zabudowę mieszkaniową jest coraz mniej. Czy w przyszłym roku będzie to jeszcze trudniejsze? Gminy są w trakcie sporządzania planów ogólnych, które będą określały tego typu tereny. Nie będzie już możliwości realizowania inwestycji na podstawie warunków zabudowy.
Aby to ocenić trzeba byłoby spojrzeć na to bardziej punktowo i odnieść się do konkretnych samorządów. Gminy pracują zgodnie z założeniami, aby te plany odnosiły się do potrzeb. Natomiast należy pamiętać o tym, że za sporządzenie planów ogólnych są odpowiedzialni samorządowcy, którzy są wybierani przez lokalną społeczność. Wielu mieszkańcom danego terenu nie podoba się to, że zabudowywane są kolejne tereny, choćby kosztem obszarów zielonych, jak parki czy skwery. Więcej mieszkań przekłada się także na większą liczbę mieszkańców w danej lokalizacji, co przekłada się na problemy dnia codziennego, jak na przykład korki na ulicach czy kolejki w sklepach. Dlatego można spodziewać się, że ci mieszkańcy nie będą chcieli w swojej okolicy kolejnej inwestycji, która zaburzy ich dotychczasową harmonię.
Z drugiej strony logika podpowiada, że tam, gdzie jest infrastruktura w postaci sieci wodno-kanalizacyjnych, drogi, chodniki, szkoły, przedszkola, to tam warto budować, a na terenach poza miastami, bo jest to w znacznym stopniu bardziej ekonomicznie uzasadnione. To wszystko budzi konflikt na poziomie strateczycznym między tymi, którzy głosują, a tym, którzy tym samorządem zarządzają.
Natomiast deweloperów wiążą ustalenia planu. Ale trzeba pamiętać o tym, że deweloperzy, to przede wszystkim przedsiębiorcy, którzy analizują koszty danej inwestycji, a także to, czy ona w danym miejscu jest po prostu opłacalna. Dlatego można spodziewać się tego, że po wejściu planów ogólnych w życie deweloperzy będą wybierali takie tereny, gdzie budowa będzie ekonomicznie uzasadniona.
Jeśli chodzi o samą sprzedaż i cenę nieruchomości. Tu możemy spodziewać się zmian w przyszłym roku?
Na pewno jest część zmian, które są na plus, czyli na przykład spadająca inflacja i obniżka stóp procentowych, która w 2026 roku może postępować. To może doprowadzić do tego, że kredyty będą jeszcze tańsze.
Natomiast z drugiej strony wprowadzenie planów ogólnych, wygaszenia warunków zabudowy, to powoduje, że podaż będzie mniejsza. Myślę, że ten czynnik także będzie miał znaczenie w tym, jak będą kształtowały się ceny i sprzedaż.
Do tego wszystkiego dochodzą jeszcze inwestycje infrastrukturalne, które w przyszłym roku będą realizowane z pieniędzy z Krajowego Planu Odbudowy. Z pewnością zaangażują one wiele ekip budowlanych, o które trudniej będzie w mieszkaniówce.
Pewnie spowoduje to wzrost kosztów budowy. To już kolejny czynnik, który może wpływać na kształtowanie się cen na rynku nieruchomości w przyszłym roku.
Dziękuję za rozmowę.
Zobacz również: Rynek nieruchomości destabilizuje się. Idą zmiany cen mieszkań i tempa sprzedaży
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję