Przełom na polskim rynku pracy. Znana marka przejęta przez giganta
Akcje Żabka runęły! Japończycy wycofują się z Polski. Rozmowy o przejęciu zakończone fiaskiem
Kurs euro zawróci przez ceny ropy i gazu? Eksperci zalecają ostrożność
Chaos na GPW. UOKiK uderza w Columbus Energy! Spółka miała oszukiwać klientów
Akcje konkurenta CD Projekt odmienią GPW? Rekomendacje giełdowe wskazują na jeden kierunek
Tego dawno nie było. Spadki cen mieszkań, w czym prym wiedzie Warszawa. Liczba zawartych transakcji zniżkuje. Deweloperzy mieszkaniowi dostosowują się do funkcjonującego otoczenia gospodarczego. Ale oznak poważnego zakłopotania wśród nich nie widać.
Świadczą o tym wypowiedzi Atalu, Develii, Ronsona, Waryński Development i Alter Investment. Analitycy giełdowi również nie widzą na horyzoncie oznak do zaniepokojenia, co potwierdza to, że większość największych spółek ma ceny docelowe akcji powyżej obecnych kursów rynkowych.
Deweloperzy mieszkaniowi odczuwają skutki spowolnienia koniunktury w biznesie. To na pewno nie jest zapaść sektora, gdy ceny obiektów spadają w wysokim tempie, czemu towarzyszy gwałtowne cofnięcie liczby zawieranych transakcji, ale zjawisko stagnacji z minimalnymi spadkami da się bez trudu zaobserwować. W związku z tym, zgodnie z Buffetowskim powiedzeniem, że gdy przyjdzie odpływ, to zobaczymy, kto pływał bez kąpielówek, można zastanowić się, jakie strategie przetrwania w trudniejszych czasach wdrażają firmy deweloperskie, w tym giełdowe.
Sądząc po zachowaniu się indeksu branżowego WIG-nieruchomości i głównych jego składników (z udziałem w indeksie co najmniej 5%) nagłówki niektórych mediów o „zapaści” deweloperki nie znajdują potwierdzenia w reakcjach inwestorów.
WIG-nieruchomości poszedł w górę od początku tego roku o 30,3%. Stopy zwrotu z najważniejszych firm deweloperskich były istotnie zróżnicowane, choć za każdym razem dodatnie. Na czele rankingu znalazła się Develia, której kurs zwyżkował 47,4%. Po przeciwnej stronie był GTC (+5,4%), choć to nie jest akurat deweloper mieszkaniowy (biura i placówki handlowe), ale blisko niego usytuował się Murapol (+7,2%), który zalicza się do spółek odpowiedzialnych za obiekty mieszkaniowe.
Źródło: Trading View (data referencyjna 25 września 2025)
W zestawieniu z szerokim rynkiem, reprezentowanym przez WIG, WIG-nieruchomości okazał się lepszy. Bez względu na to, czy uwzględni się stopę zwrotu za 3 miesiące (3M), 6 miesięcy (6M) czy rok (12M). W perspektywie minionych 12 miesięcy najlepiej radziły sobie akcje Archicomu (+63,6%) i Develii (+49%). Mizernie poszło MLP Group i GTC (oznaczonych kursywą na poniższej infografice, ponieważ nie są to deweloperzy mieszkaniowi), gdyż stopy zwrotu z akcji wyniosły odpowiednio -18,2% i 0,5%. Najgorszym deweloperem mieszkaniowym na liście był Atal (+21,2%).
Konsensus analityczny na najbliższe 12 miesięcy również nie zakłada znaczącego pogorszenia wyników finansowych uzyskiwanych przez liderów sektora deweloperskiego. Jedynie Echo Investment zdaje się w ich oczach przewartościowany, gdyż cena docelowa akcji jest o 13% niższa niż obecny kurs giełdowy. W pozostałych przypadkach eksperci firm inwestycyjnych spodziewają się kontynuacji wzrostów. Najbardziej w gronie spółek deweloperskich, których cena docelowa w trakcie nadchodzących 12 miesięcy jest najodleglejsza od aktualnej, wyróżniają się MLP Group (+36,6%), a wśród „mieszkaniówki” na uwagę zdaniem analityków zasługują przede wszystkim Murapol (+29,7%) i Atal (+24,9%).
Źródło: opracowanie własne na podstawie FactSet
Na sytuację, panującą w branży deweloperów mieszkaniowych, można patrzeć przez pryzmat dwóch parametrów: cen transakcyjnych i wolumenów sprzedażowych.
Jeżeli chodzi o ceny transakcyjne w II kw. 2025, to widać dwa wektory ich kształtowania. Na rynku pierwotnym w największych miastach nastąpiły niewielkie spadki rdr (od -0,2% do -1,7%), a w przypadku mniejszych stolic wojewódzkich odnotowano niewielki wzrost (+3,1%). Jest on istotniejszy dla uzyskania obrazu kondycji deweloperów, ponieważ dochodzi na nim do transakcji pomiędzy nimi a klientami, co jest przeciwieństwem rynku wtórnego, na którym odbywają się operacje na linii sprzedawca nie-deweloper/kupujący.
Podobną tendencję kształtowania cen było widać na rynku wtórnym. W największych aglomeracjach doszło do niewielkich spadków cen (-1,7% rdr). Wyjątkiem pod tym względem była Warszawa, gdzie miał miejsce dużo głębszy spadek (-7,2% rdr), co pokazuje ewidentnie, że nawet na najbardziej gorącym rynku Polski da się stracić, wbrew opowieściom, nie mającym poparcia w faktach, snutych przez niektórych domorosłych znawców inwestycji, że nieruchomości, to jednokierunkowa dróżka do nieba. Na tle największych przyzwoicie radziły sobie mniejsze stolice wojewódzkie, gdyż odnotowano w nich średnią zwyżkę cen transakcyjnych na poziomie 2,3%.
Kolejnym istotnym parametrem są wolumeny sprzedażowe. Zgodnie z danymi CBN w I półroczu br. nastąpił wzrost liczby transakcji zakupu nieruchomości - w 16 największych miastach naszego kraju wzrosły one o 17% wobec I półrocza 2024. To jednak dane zbiorcze dla rynku pierwotnego i wtórnego.
Z punktu widzenia deweloperów liczy się jedynie segment pierwotny, który odpowiada za 35% podaży obiektów mieszkalnych. A tam nie było wcale różowo. Doszło do spadku o 11% rdr, co kontrastowało z rynkiem wtórnym, na którym liczba transakcji poszła w gór o 41% rdr. Największe spadki transakcyjności na rynku pierwotnym wystąpiły wśród największych miast w Gdańsku (-24%) i Warszawie (-19%).
Te dane mogą świadczyć o tym, że klienci coraz mocniej liczą się z groszem. I wolą kupować starsze i tańsze mieszkania na rynku wtórnym niż nabywać „nówki-sztuki” od deweloperów na rynku pierwotnym.
Może to też być objawem „przeciągania liny” pomiędzy deweloperami a klientami. Z jednej strony firmy niechętnie pozbywają się mieszkań na gwałt, licząc się, że przetrzymają stagnację, a z drugiej strony klienci wyczekują na lepsze czasy, do czego może ich zachęcać dalsze luzowanie polityki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). Kto, kogo przechytrzy w tym kunktatorstwie dopiero okaże się.
Inflacja jest już w górnym przedziale celu inflacyjnego NBP, co rodzi uzasadnione oczekiwania, że kolejne cięcia stopy referencyjnej są w drodze. 3 września RPP dokonała obniżki o 25 pb do 4,75%. Prezes Glapiński, pytany n początku września, czy na październikowym posiedzeniu RPP należy spodziewać się kolejnej obniżki, nie wykluczył tego pod warunkiem, że nie dojdzie do „odmrożenia” cen energii. A to jest już pewne po działaniach rządu, nad czym stempel w formie podpisania ustawy „mrożącej” i wprowadzającej bon ciepłowniczy postawił prezydent Karol Nawrocki.
„Na ten moment sądzimy, że aktualne warunki ekonomiczne oraz perspektywy inflacji pozwalają na kontynuację cyklu obniżek kosztu pieniądza. Jednocześnie zdania wśród samej RPP są podzielone. Wydaje się jednak, iż większości członków RPP bliżej do stanowiska prof. Wnorowskiego, który zasugerował ostatnio przerwę w cyklu. Oznaczałoby to, że w przyszłym miesiącu obniżki nie ujrzymy” – ocenili ekonomiści mBanku.
„Dlatego w naszej ocenie RPP będzie stabilizować stopy procentowe w październiku, a do dyskusji o obniżce o kolejne 25 pb może dojść w listopadzie, kiedy znana będzie nowa projekcja makroekonomiczna. Konkludując, podtrzymujemy swoją prognozę jeszcze jednej obniżki stóp w tym roku oraz kolejnych dwóch w przyszłym roku. W efekcie stopa docelowa naszym zdaniem znajdzie się na poziomie 4%, choć ryzyka dla tej prognozy przesuwają się w stronę wyższej wartości” – dodali.
Źródło: PKO BP
Zbliżone wyniki widać po zestawieniu rynekpierwotny.pl. Z tego źródła wynika, że deweloperzy giełdowi również odnotowali spadek wolumenu w I półroczu 2025 - wyniósł on 9% rdr. Biorąc jednak pod uwagę najświeższe dostępne statystyki, wyszło, że liczba zawartych transakcji w II kw. 2025 obniżyła się o symboliczny 1%, co sugerowałoby, że trend spadkowy zaczął wyhamowywać.
Spośród deweloperów mieszkaniowych, którzy sprzedali co najmniej 100 obiektów w II kw. 2025, najwyższa dynamika wolumenu charakteryzowała Dekpol (+50% rdr), Archicom (+34%) i JHM Development (+32%). Po drugiej stronie rankingu znalazły się Atal (-31%) i Develia (-18%).
Źródło: rynekpierwotny.pl
Ekonomiści PKO BP spodziewają się w perspektywie roku (III kw. 2025 - II kw. 2026) w scenariuszu bazowym utrzymania obecnej sytuacji na rynku (stabilne ceny) do końca IV kw. br., ale w pierwszej połowie 2026 możliwe jest według nich ożywienie i wzrosty średnich cen transakcyjnych mieszkań w granicach kilku procent.
Jednocześnie nie wykluczają scenariusza spadku cen.
„Taka sytuacja może się zmaterializować w przypadku pojawienia się silnych szoków popytowo-podażowych związanych z sytuacją geopolityczną. Czynniki ryzyka to wzrost inflacji i stóp procentowych oraz spadek dochodów ludności powodujące silny spadek popytu mieszkaniowego i spadek cen mieszkań. Tendencje spadkowe nieruchomości mogą się pojawiać w regionach przygranicznych w Polsce wschodniej i południowo-wschodniej (tutaj zapewne eksperci banku nawiązują do ostatniego wlotu dronów ze wschodu nad terytorium Polski – przyp. red.). Negatywnie na popyt mieszkaniowy oddziałują też zapowiedzi wprowadzenia podatku katastralnego” – wyjaśnili specjaliści od nieruchomości PKO BP.
Ziszczeniu się scenariusza bazowego największego polskiego banku komercyjnego ma sprzyjać splot czynników popytowo-podażowych. Należą do nich trzy dotychczasowe obniżki stóp procentowych NBP (kolejno: w maju, lipcu, wrześniu 2025) i oczekiwania na kolejne obniżki w tym i następnym roku, a także większa zdolność kredytowa przy utrzymującym się wzroście wynagrodzeń znacząco ponad inflację. Do tego może dojść odłożony popyt. Część osób fizycznych wstrzymywała się z decyzją o transakcji, licząc na wsparcie rządowe. To już przestało być aktualne po jednoznacznej informacji o rezygnacji rządu z programu dopłat do kredytów mieszkaniowych.
Po stronie podażowej widoczne jest dopasowanie się deweloperów mieszkań do koniunktury rynkowej. Mniej mieszkań jest wprowadzanych na rynek, mniej rozpoczęto nowych projektów. W najbliższych kwartałach na koniunkturę może wpływać wzrost cen działek pod zabudowę z tytułu możliwego ograniczenia ich podaży po przyjęciu przez gminy planów ogólnych według nowych zasad, co wiąże się z potencjalnym paraliżem decyzyjnym, o ile gmina nie zdążyłaby uchwalić planu ogólnego do końca czerwca 2026.
Deweloperzy zapewne uwzględnią w swoich cenach ofertowo-transakcyjnych koszty nowelizacji warunków technicznych (m.in. wymogi dotyczące placów zabaw dla dzieci, obowiązkowe pomieszczenia do wspólnego użytkowania, większe minimalne odległości od granic działki.
Nie bez znaczenia jest też wzrost podatku od nieruchomości, który leży w kompetencji gminy w odniesieniu do mieszkań niesprzedanych przez deweloperów. Zgodnie z linią interpretacją NSA preferencyjne stawki podatkowe obowiązują wyłącznie w przypadku lokali faktycznie przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a w związku z tym mieszkania pozostające własnością deweloperów powinny być opodatkowane według stawek obowiązujących przedsiębiorstwa, o czym wielokrotnie pisaliśmy na łamach FXMAG.
Wreszcie, 1 stycznia 2026 wchodzi w życie też tzw. ustawa schronowa, która wymaga od budujących spełnienia szeregu wymogów technicznych, co podroży koszt postawienia lokali mieszkalnych – pisaliśmy o tym tutaj: https://www.fxmag.pl/nieruchomosci/ceny-mieszkan-bezpieczenstwo-kosztuje-nowa-ustawa-schronowa-napedzi-wzrost-cen-mieszkan
Powodów do paniki deweloperzy z pewnością nie mają. Konkurencja ze strony projektów wspieranych przez państwo i samorządy jest pomijalna. I raczej nie należy się spodziewać, żeby nagle z ich strony coś groziło biznesowi prywatnemu. PRS-y, czyli operatorzy powierzchni mieszkaniowych przeznaczonych na wynajem wprawdzie systematycznie powiększają swoje zasoby, ale do tego, aby byli poważnym graczem, zabezpieczającym potrzeby lokatorskie, wciąż im bardzo daleko. Zresztą przy ugruntowanej w świadomości społecznej potrzebie posiadania, niejednokrotnie za wszelką cenę, własnego „M-4”, ich droga rozwojowa wcale nie jest łatwa.
Przytoczone wcześniej statystyki rynkowe dowodzą, że deweloperzy najprawdopodobniej wzięli na przeczekanie. Nie ma gwałtowanego pozbywania się aktywów, co najwyżej ucierpieć może w długim terminie potencjał banków ziemskich firm. Bywają wyjątki od tego, ale to nie dotyczy „mieszkaniówki”, lecz szeroko pojętej deweloperki.
Np. Ghelamco, na którym wisi widmo spłaty potężnych zobowiązań z tytułu wyemitowanych obligacji, a inni mocno zdywersyfikowani deweloperzy przesuwają nacisk na rzecz mieszkaniowych (np. taką strategię zdaje się realizować austriacki Warimpex, który buduje potężne zasoby mieszkaniowe w Krakowie w projekcie Mogilska 31).
Jakie dokładnie mają strategie przetrwania w trudniejszych czasach deweloperzy mieszkaniowi? Zebraliśmy poniżej wypowiedzi niektórych z nich. Przewija się w nich najczęściej mowa o spokoju, selekcji inwestycji i oczekiwaniu na lepsze czasy, gdyż wszyscy menedżerowie mają pełną świadomość tego, że deweloperka, to typowy biznes cykliczny.
„Firmy deweloperskie uruchomiły liczne projekty przed wejściem w życie przepisów nowelizujących wymagania techniczne. Znalazło to odzwierciedlenie w niższych aktualnie statystykach GUS. Zmniejszył się także wolumen produkcji u mniejszych i średnich deweloperów, m.in. z uwagi na pogorszenie się popytu, co jest widoczne już od wiosny 2024 roku.
Atal dokonał w ostatnim roku dużych nakładów inwestycyjnych na rozpoczęcie lub kontynuowanie budów w kilkudziesięciu inwestycjach lub ich etapach. Korzystaliśmy w ten sposób z dobrej koniunktury na rynku materiałów i wykonawstwa. Ten cykl pomału będzie się wygaszał, gdyż częstotliwość nowych wprowadzeń zdecydowanie zmniejszymy, zaś istniejące budowy ukończymy, sukcesywnie ograniczając też koszty.
Będziemy dysponowali wystarczająco dobrze zabezpieczonym portfolio sprzedażowym na dłuższy czas, z przewagą lokali gotowych, chętnie wybieranych przez kupujących, którzy chcą jak najkrócej ponosić koszty kredytowania mieszkania w budowie. Mamy również zabezpieczony bank ziemi, poczyniliśmy już większość z zaplanowanych na ten rok zakupów”.
„Mimo rekordowo wysokiej oferty, nie zmieniamy istotnie naszych planów dotyczących uruchamiania nowych projektów w miastach, w których prowadzimy działalność. Szczególnie, że w lipcu br. sfinalizowaliśmy akwizycję Bouygues Immobilier Polska, co pozwoliło nam zwiększyć zarówno liczbę mieszkań w realizacji, jak i potencjał banku ziemi – przede wszystkim w Warszawie, czyli na największym i najbardziej stabilnym rynku w Polsce, a także w Poznaniu i we Wrocławiu. Zgodnie z naszą strategią zakładamy stopniowy wzrost udziału w rynku tak, aby w 2028 roku osiągnąć cel sprzedaży na poziomie 4,5 tys. mieszkań rocznie.
Dobrze zaprojektowane inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach, nawet w wymagającym otoczeniu rynkowym, utrzymują wysoki poziom popytu, co znajduje odzwierciedlenie w naszych wynikach sprzedażowych z ostatnich miesięcy. Głównym obszarem naszej działalności pozostaje sprzedaż mieszkań klientom indywidualnym. W ramach dywersyfikacji stopniowo zdobywamy nowe kompetencje w sektorze living. Obecnie czekamy na pozwolenie na budowę akademika we Wrocławiu w formule joint venture. Nabyliśmy także kolejny grunt w centrum Wrocławia, gdzie planujemy realizację obiektu dla studentów obejmującego około 600 mieszkań oraz lokale usługowe. W naszej ocenie segment PBSA (Purpose Built Student Accommodation) posiada w Polsce duży potencjał wzrostu”.
„Nie jest niespodzianką, że deweloperzy dostosowują swoją produkcję do dużo niższego popytu. Rynek mieszkaniowy w Polsce właśnie teraz wyhamowuje, ponieważ oznaki spowolnienia były widoczne już od dłuższego czasu. Mieliśmy moment, w którym rynek łudził się szybkim wprowadzeniem programów mieszkaniowych czy szybszym obniżaniem stóp procentowych. To spowodowało, że deweloperzy zwiększyli podaż ponad realny popyt. Obecnie sytuacja się ustabilizowała, a rynek wszedł w fazę równowagi na niższym poziomie niż w poprzednich latach.
Patrząc w perspektywie najbliższych dwóch lat, spodziewamy się powrotu do hossy z 2021 czy 2023 roku. To naturalnie wpływa na naszą strategię. Inwestycje realizujemy ostrożniej, w sposób bardziej selektywny i dostosowany do realnego popytu. Traktujemy ten okres jako czas stabilizacji, w którym można przygotowywać się do przyszłych impulsów rozwojowych, takich jak potencjalne obniżki stóp procentowych.
Nasza strategia opiera się przede wszystkim na stabilnym rozwoju, dostosowaniu tempa inwestycji do sytuacji rynkowej oraz uważnym śledzeniu decyzji Rady Polityki Pieniężnej, które będą miały kluczowy wpływ na dalszą dynamikę rynku. Widzimy ten okres raczej jako czas stabilizacji z lekkim optymizmem niż jako gwałtowne hamowanie branży”.
„Rzeczywiście widzimy, że rynek mieszkaniowy w Polsce przechodzi obecnie fazę ochłodzenia. Dane za pierwsze siedem miesięcy 2025 roku jasno pokazują kilkunastoprocentowy spadek liczby rozpoczynanych budów oraz wyraźny, sięgający około 25 proc. spadek wydawanych pozwoleń na budowę w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego. Do użytku oddano także najmniej mieszkań od 2018 roku, co jest konsekwencją wcześniejszego spowolnienia procesów inwestycyjnych.
Patrzymy na te zmiany jednak długofalowo. Deweloperka to sektor, który zawsze porusza się w cyklach, po fazie dynamicznego wzrostu naturalnie przychodzi spowolnienie. Dlatego nasza strategia zakłada przede wszystkim elastyczne zarządzanie bankiem ziemi i portfelem projektów. W praktyce oznacza to, że nie wycofujemy się z rynku, ale dostosowujemy tempo i strukturę nowych inwestycji do realnego popytu.
Nie planujemy ograniczania aktywności inwestycyjnej, ale działamy selektywnie, koncentrując się na lokalizacjach z największym potencjałem popytowym. Przykładem są nasze inwestycje Stacja Ligocka w Katowicach i planowana na przyszły rok inwestycja na warszawskim Mokotowie, które realizujemy zgodnie z założeniami i harmonogramem”.
„Obserwujemy spowolnienie w mieszkaniówce, zwłaszcza w obszarze liczby nowych pozwoleń na budowę. W związku z wysokimi stopami procentowymi podaż nowych inwestycji dopasowuje się do popytu. Dla Alter Investment nie oznacza to jednak wyhamowania aktywności, lecz mądrzejszą selekcję projektów. Specjalizujemy się w przygotowywaniu gruntów i ich uszlachetnianiu, dlatego w obecnym otoczeniu koncentrujemy się na inwestycjach o najwyższym potencjale i krótszym czasie do uzyskania decyzji administracyjnych. Równolegle rozwijamy nowe lokalizacje i segmenty, zarówno mieszkaniowe, jak i pod zabudowę jednorodzinną czy PRS, co pozwala nam dywersyfikować działalność i elastycznie dostosowywać strategię do zmieniających się warunków rynkowych”.
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję