Piotr Rosik (FXMAG): Wedle danych CRIDO i Savills całkowita podaż mieszkań dostępnych na rynku PRS (Private Rented Sector) w Polsce przekroczyła już 20 tys. Pan niedawno podawał na X, że jest ich 22 600. Tak więc udział tych lokali w zasobie mieszkań na wynajem jest na razie mikroskopijny. Ale jak szybko rośnie ten niszowy segment? Czy tempo wzrostu jest zaskakujące? Czy w Polsce rośnie szybciej, niż w innych krajach regionu?
Jan Dziekoński (założyciel FLTR.pl, członek Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej): Zanim odpowiem, trzeba doprecyzować co zaliczamy do segmentu PRS. Pytanie czy tylko budynki budowane przez prywatnych inwestorów instytucjonalnych, którzy budują portfele takich budynków mieszkań na wynajem by na tym zarabiać albo po czasie to odsprzedać, czy także inwestycje publiczne. Bo w Polsce mamy PRS społeczny, czyli Fundusz Mieszkań na Wynajem wzbogacony o Fundusz Mieszkań dla Rozwoju, czyli dawne Mieszkanie Plus. Jeśli zaliczymy te mieszkania z PRS-u społecznego, to wyjdzie nam około 27 000 lokali.
Pierwsza inwestycja którą można zakwalifikować do segmentu PRS została w Polsce oddana do użytku w 2015 roku. Przez pierwsze 5 lat segment raczkował. Wystartował na dobre w 2020 roku. W ostatnich 3 latach rozwija się dość szybko. W każdym kolejnym roku coraz więcej się dzieje w tym segmencie. Widać trend wzrostowy, ale tylko na 6 największych rynkach miejskich.
Trudno tutaj porównywać tempo rozwoju PRS z tempem wzrostu rynku deweloperskiego. Natomiast jeśli chodzi o porównanie z krajami regionu, to widać u nas zapóźnienie. Bo gdybyśmy mieli dorównywać Czechom, to u nas powinno być około 180 000 lokali PRS. Przy czym czeska specyfika jest taka, że tam bardzo dużo mieszkań spółdzielczych, komunalnych i pracowniczych trafiło do portfeli PRS, a u nas one po prostu były prywatyzowane.
Jednak to Polska jest w regionie de facto największym rynkiem dla funduszy, najwięcej aktywności jest u nas. Nic dziwnego, jesteśmy największym rynkiem w Europie Środkowej.
Najem PRS w Polsce – mapa inwestycji
Źródło: FLTR.pl.
Zasoby PRS według miast w Polsce
Źródło: CRIDO / Savills.
Liczba mieszkań w PRS w Polsce
Źródło: Cushman & Wakefield.
Warszawa ma obecnie mniej więcej połowę zasobów lokalowych PRS. Czy z biegiem czasu ta dominacja stolicy będzie słabła?
Z moich wyliczeń wynika, że ma 43%. Drugim rynkiem jest Wrocław, trzecim Kraków, czwartym Poznań. Co ciekawe, per capita najwięcej lokali PRS jest właśnie w Poznaniu.
Stolica dominuje, bo jest najlepszym i naturalnym miejscem na start, na początek przygody z polskim rynkiem. Tak objawia się ostrożność korporacyjna – nikt nikogo jeszcze nie wyrzucił z pracy za inwestycję w budynek na wynajem w stolicy jakiegoś dużego kraju. Do tego Warszawa ma bardzo dobrą statystykę migracyjną i zróżnicowany rynek pracy.
Gdy już Warszawa zostanie mocno spenetrowania, zapewne bardziej zaczną rosnąć te rynki z drugiego rzędu, czyli Wrocław, Poznań, Kraków. Interesującym miejscem jest Rzeszów, który ma bardzo dobrą statystykę demograficzną, ale jest nadal małym rynkiem. Natomiast wątpliwe, żeby inwestorów zachwycała z perspektywy demografii np. Łódź, ale oczywiście inwestorzy szukają jak najwyższej potencjalnej stopy zwrotu i na tym rynku jest ponad 2 tysiące lokali PRS.
Kim właściwie są inwestorzy, którzy działają w segmencie PRS? Na jakie stopy zwrotu liczą?
Można ich podzielić na 4 grupy, czy też rodzaje. Pierwsza grupa to długoterminowi inwestorzy instytucjonalni, najczęściej fundusze emerytalne czy towarzystwa ubezpieczeniowe. Takich jest w Polsce najmniej. Tutaj taki przykład z życia, mój brat mieszka w Szwajcarii i pod Zurychem wynajmuje mieszkanie od ubezpieczyciela. Do takich graczy można zaklasyfikować Vantage Rent należący do TAG Immobilien.
A dlaczego tacy gracze stronią od Polski?
Oni czekają na track record tych pierwszych inwestycji. Chcą poobserwować rynek, zobaczyć ile można zarobić przez 10 – 15 lat. Ich interesuje pewne 5% zysku rocznie właśnie w takim horyzoncie, a nawet i dłuższym.
Czyli fundusze nie wykupią nam mieszkań? Pojawiają się takie paniczne głosy…
Nie. [śmiech] Jeśli już, to będą coś budowały od podstaw.
Jakie są pozostałe rodzaje inwestorów?
Druga kategoria to inwestorzy instytucjonalni średnioterminowi. Budują swoje portfele mieszkań na wynajem, by po kilku latach odsprzedać je z zyskiem. Tutaj kłaniają się takie podmioty, jak Resi4Rent czy LifeSpot, oba poniekąd ze stajni Griffin.
Trzecia kategoria to zamożni inwestorzy prywatni tzw. HNWI. To są osoby bardzo zamożne, które często inwestują na rynku PRS poprzez family office. Nie interesuje ich kupno 5 mieszkań na wynajem, tylko 5 budynków z mieszkaniami na wynajem. Przykładem takiego gracza jest Van der Vorm Real Estate Group – firma założona przez bogatą rodzinę z Holandii. Co ciekawe, pojawia się coraz więcej polskich firm tego rodzaju, w ten segment wszedł współwłaściciel Maspexu czy były właściciel Wirtualnej Polski.
Czwarta kategoria to deweloperzy liczący na szybkie zyski. Oni zazwyczaj budują jeden budynek i po krótkim czasie odsprzedają go większemu graczowi – często na etapie przed rozpoczęciem budowy.
Najwięksi inwestorzy w segmencie PRS w Polsce
Źródło: CRIDO / Savills.
Liczba mieszkań PRS – inwestorzy instytucjonalni
Źródło: Cushman & Wakefield.
Liczba lokali PRS – rocznie i skumulowana
Źródło: FLTR.pl.
Jakie można osiągać stopy zwrotu na rynku PRS?
To nie są stopy zwrotu wyższe, niż Kowalski osiąga na mieszkaniu na wynajem. Tutaj pojawia się m.in. kwestia podatkowa, bo Kowalski jest na ryczałcie 8,5%, a właściciel budynku z mieszkaniami na wynajem może płacić o wiele wyższe stawki podatkowe. Kowalski może zresztą sięgać po okazyjne mieszkania z rynku wtórnego. Fundusz jednak ma z reguły mix mieszkań mniejszych i większych. W efekcie, na dobrym rynku, ta stopa zwrotu to około 5% średniorocznie, jak już wspominałem.
A czemu deweloperzy nie budują mieszkań na wynajem dla takich inwestorów z rynku PRS?
Bo dziś marża, jaką deweloper zarobi na Kowalskim to będzie 25-30% - w zależności od lokalizacji itd. A na funduszu zarobiłby 5-10%, głównie przez droższe finansowanie, które wymuszałoby istotny rabat od dewelopera, żeby w ogóle spiąć finansowo taką inwestycję. I to jest powód, dla którego tempo wzrostu rynku PRS w Polsce może spowolnić, bo w ostatnich latach mieliśmy drogie finansowanie. Pewną zapowiedzią przyspieszenia jest jednak trwający spadek stóp procentowych w strefie euro, bo spora część inwestycji finansowana jest we wspólnej walucie.
Co ciekawe, mogą się pojawiać transakcje pakietowej sprzedaży mieszkań przez dewelopera graczowi z rynku PRS. Bo mieszkania już się nie sprzedają jak świeże bułeczki. Tak może być dopóki RPP nie zrobi kilku obniżek stóp w Polsce.
Obecnie dynamika budowy lokali PRS słabnie. Wedle danych naszego narzędzia, w 2026 roku w segmencie PRS powinno zostać oddane do użytku około 3 000 lokali. A w roku 2027 około 2 100. Wydaje mi się, że większa fala budów w tym segmencie pojawi się w latach 2028-29.
EBOR udzielił niedawno pożyczki firmie LifeSpot na rozwój działalności w segmencie PRS. Czy ten segment może stać się istotny społecznie?
Obecnie to jest temat niepopularny, drażliwy. W percepcji obywatela to jest tak, że fundusze chcą nam wykupić mieszkania. Polskie władze mogłyby wesprzeć segment PRS dając w końcu zielone światło na utworzenie funduszy REIT – czyli inwestowania zbiorowego w nieruchomości. Wtedy Kowalski mógłby sobie kupić 1/10 mieszkania poprzez taki fundusz i kwestia PRS-ów stałaby się mniej drażliwa. Takie rozwiązanie otworzyłoby także ścieżkę tańszego finansowania dla inwestorów z segmentu PRS.
Polska jest generalnie dobrym rynkiem dla rozwoju PRS?
Nie ma dużych barier. Są one często mniejsze niż za granicą. Nie mamy kontroli czynszów. Regulacje ochrony najemców są wręcz pozytywne, bo istnieje tzw. umowa najmu instytucjonalnego – czyli jeśli klient nie płaci, można go eksmitować. Gdybyśmy weszli do strefy euro to już w ogóle byłoby wielkie ułatwienie i zielone światło.
A jak popatrzymy od strony klienta - czyli osoby, która chce wynająć takie mieszkanie zbudowane w segmencie PRS – to jakie on ma korzyści, w porównaniu do najmu prywatnych mieszkań?
Mieszkania PRS są najczęściej w dobrej lokalizacji, a czynsz jest porównywalny do analogicznych nowych mieszkań od prywatnych wynajmujących. Są najczęściej ładnie i nowocześnie umeblowane, na zasadzie Ikea plus. Często pierwsi najemcy w blokach PRS mogą liczyć na promocje. Mogą też podpisać umowę najmu z czynszem określonym na 3 lata do przodu. Mają zdalną obsługę klienta, także poprzez aplikację. Nie doznają dyskryminacji ze względu na jakiś aspekt swojej osobowości, bo instytucję obchodzi tylko to, czy w terminie płacą czynsz. Najczęściej mogą się wprowadzić bez problemu ze zwierzętami, a u prywatnych właścicieli to już różnie bywa. Poza tym, umowa naprawdę jest dotrzymywana, nie ma sytuacji na zasadzie: „Moje dziecko dostało się na studia do Warszawy, proszę się w 3 miesiące wyprowadzić”. Właściwie taki najemca mieszkania PRS może w nim mieszkać bez problemu do śmierci, jeśli tylko będzie chciał i będzie płacił czynsz.
I jeszcze jedno. W takich apartamentowcach PRS najczęściej mieszkają relatywnie młodzi, dobrze wykształceni ludzie. Łatwiej więc o jakieś relacje, o porozumienie. Zresztą, często właściciele organizują jakieś imprezy integracyjne, bo im zależy na scalaniu się wspólnoty mieszkaniowej.
W jakich krajach segment PRS jest najbardziej rozwinięty?
W Szwajcarii, Niemczech, Austrii, Wielkiej Brytanii. W ostatnich latach bardzo mocno rośnie w USA, Hiszpanii i Irlandii. Oczywiście, takich inwestycji nie brakuje również w krajach skandynawskich i krajach Beneluksu.
Dziękuję za rozmowę.
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
1 rok temu
To nie jest żaden ekspert, tylko mitoman. Prognozy tego Pana mają taką samą sprawdzalność jak lanie wosku na Andrzejki- będzie albo nie będzie, a może i się wydarzy.
1 rok temu
Haha .. zagraniczne kupowały orzez ostatnie 15 lat po średniej cenie 6 tyś za metr. Teraz zaczną wyprzedawać i do 7 zjada a ibtak zarobią. Najgorzej leszcze co się dały ubrać na górce po 12
1 rok temu
Ten ekspert sam sobie przeczy, na początku twierdzi, że fundusze niewykupią nam mieszkań A nawet coś zbudują a w dalszej części przyznaje, iż deweloperzy nie chcą budować dla funduszy bo są małe marże I budownictwo PRS słabnie u nas
1 rok temu
Czyli według eksperta jeśli wiele funduszy z potężnym kapitałem zacznie nagle kupować całe bloki to cena mieszkań nie pójdzie ostro do góry? Widać co się stało z cenami na tych rynkach gdzie panstwo pozwoliło takim funduszom na funkcjonowanie np Niemcy, UK - zwykłych ludzi nie stać na mieszkania. Czemu mamy powtarzać błędy zachodu ?
1 rok temu
Według tego pana pierwszy fundusz powstał u nas w 2015 r a potem następne, więc proszę porównać jak ceny nieruchomości poszybowaly do góry od tego czasu. Kamień wody jak ten pan nie odszukasz ekonomii - jeśli duzi gracze wchodzą na rynek I kupują to ceny nieruchomosci muszą rosnąć. Prawo popytu I podaży ktoś coś? No chyba że zaczną budować jak za Gierka I kowalski będzie mógł przebierać w ofertach, ale to jest wbrew interesom funduszy.
1 rok temu
Skończy się tak jak w Berlinie - dwie firmy przejęły cały rynek aż ludzie wyszli protestować. Więc rząd w ramach wałki z monopolem pozwolił na połączenie się tych firm w jedno. Poszukajcie o Vonovia. Takie fundusze to nowoczesne kajdany ekonomiczne Kowalskiego
1 rok temu
Fundusze w 2 dekady przejmą rynek A ludzie będą żyli jak chłopi panszczyzniani w pańskich czworakach.