Przełom na polskim rynku pracy. Znana marka przejęta przez giganta
Akcje Żabka runęły! Japończycy wycofują się z Polski. Rozmowy o przejęciu zakończone fiaskiem
Kurs euro zawróci przez ceny ropy i gazu? Eksperci zalecają ostrożność
Chaos na GPW. UOKiK uderza w Columbus Energy! Spółka miała oszukiwać klientów
Akcje konkurenta CD Projekt odmienią GPW? Rekomendacje giełdowe wskazują na jeden kierunek
Stolica Polski przyciąga jak magnes wiele osób spragnionych lepszego życia. Ceny mieszkań należą w niej do najwyższych w kraju. I ostatnio dynamicznie rosły. Część osób obawia się, czy przypadkiem nie czeka nas bańka cenowa na stołecznym rynku. Analitycy UBS przekonują, że nie ma o tym mowy.
Jest drogo w nieruchomościach mieszkaniowych – narzekają osoby, chcące dokonać zakupu. Wcale nie jest drogo, a będzie jeszcze drożej – przekonują posiadacze nieruchomości i deweloperzy. Prawda zależy od punktu siedzenia zapewne. Jedno jest pewne. Ceny mieszkań w Warszawie od 2018 r. do września br. wzrosły nominalnie o ok. 89% według danych SonarHome.
Na pierwszy rzut oka solidny wzrost. Tylko, czy rzeczywiście? Warto to zestawić z innymi klasami aktywów, które mogą stanowić alternatywę wobec inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe.
Gdyby rzeczywiście imponujący niemal 90% wzrost mieszkań w stolicy jakoś potężnie przewyższył zmiany innych aktywów, to można byłoby się poważnie zastanawiać, czy sytuacja w segmencie nieruchomościowym nie idzie w niepożądanym kierunku. Czego konsekwencją, prędzej czy później byłaby bolesna korekta cen.
Nie jestem o tym przekonany, o czym świadczy poniższa infografika, która obejmuje interwał czasowy od końca 2018 do września 2024, czyli ponad 5 lat. Znajdują się na niej główne klasy aktywów, które najprawdopodobniej mógłby rozważać jako przedmiot inwestycji przeciętny Kowalski, oraz skumulowana inflacja w tym czasie.
Wszystkie dane zostały podane w walucie lokalnej, choć różnice kursowe nie miały jakiegoś fundamentalnego wpływu – PLN/USD zniżkował w tym czasie o 2,7%. Niemniej zmiana ceny złota i bitcoina została skorygowana o kurs walutowy dla uzyskania wspólnego mianownika.
W infografice pominięty został bitcoin (BTC), gdyż jakoś nie mam przekonania, że osobie zastanawiającej się, czy kupić mieszkanie, czy coś innego, akurat ta klasa aktywów świtałaby w głowie. Ale dla porządku warto podać, że w przyjętym na potrzeby analizy okresie BTC 16-krotnie zmultiplikował swoją cenę.
Źródło: obliczenia własne na podstawie stooq.pl, GUS i SonarHome
Co wynika z tego zestawienia? Owszem, ceny mieszkań warszawskich solidnie zwyżkowały, ale nie była to najbardziej zyskująca klasa aktywów. Ustąpiła złotu. A także indeksowi WIG-nieruchomości, który zapewne dyskontował mocne ożywienie w sektorze deweloperskim. Przy tym nie należy tracić z oczu tego, że skumulowana inflacja konsumencka w omawianym okresie przekroczyła 40%.
Zobacz także: Deweloperzy budują mniej, by zarobić więcej - wylicza ekonomista
Trudno byłoby zatem pewnie obronić tezę, że ceny mieszkań oderwały się zasadniczo od fundamentów, tym bardziej, że segment mieszkaniowy w tej pięciolatce był wspierany przez wiele czynników sprzyjających intensyfikacji popytu. W okresie 2019-IX.2021 stopa referencyjna NBP nie przekraczała 1,5%, co zachęcało wiele osób do nabywania nieruchomości przy użyciu kredytu. W tym czasie cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie poszła w górę o 32%. A związek pomiędzy stopami procentowymi a aktywnością kupujących jest oczywisty, o czym wielokrotnie pisaliśmy. Później RPP reagowała na rosnącą inflację, podwyższając stopę referencyjną, jednak to nie wystraszyło kupujących, ponieważ przeciętna pensja brutto istotnie wzrosła.
W końcu w latach 2022-2023 r. pojawiły się trzy czynniki o charakterze nadzwyczajnym. Wspierały one popyt. W lutym 2022 doszło do agresji Rosji na Ukrainę. Wynikiem tego był masowy napływ migrantów ukraińskich, z czego część była na tyle zamożna, że zamiast wynajmować lokum postawiła na kupno mieszkania.
O tym, że do tego doszło niech świadczy choćby fakt, że nagle na stronach www niektórych deweloperów pojawiła się wersja językowa kontentu skierowana do przybyszy ze wschodu. Tak postąpił na przykład Dom Development i Murapol (treści po ukraińsku). I chyba taki zamiar miał Robyg, lecz postawił na wersję rosyjskojęzyczną.
Zjawisko ponadprzeciętnego popytu na mieszkania ze strony Ukraińców potwierdzają też dane gromadzone przez resort spraw wewnętrznych i administracji. W latach 2022-2023 kupili oni ponad 13 tys. mieszkań, co okazało się lepszym wynikiem niż zsumowane dane dla czterech lat w okresie 2018-2021. Przy czym nie wiadomo, ile z tego przypadło na Warszawę.
Źródło: GetHome na podstawie danych MSWiA
To nie są jakieś gigantyczne liczby, gdyż z danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) wynika, że w latach 2022-2023 sprzedano ok. 500 tys. nieruchomości lokalowych – odpowiednio: 246 tys. (2022) i 255 tys. (2023). Niemniej aktywność zakupowa cudzoziemców, a zwłaszcza pochodzenia ukraińskiego, dorzuciła swoje do popytu.
W tym kontekście o wiele istotniejsza była reakcja osób „siedzących” na gotówce lub mających wysoką zdolność kredytową, co wynika z moich licznych rozmów z tego typu ludźmi. Zostali oni zachęceni napływem migrantów wojennych. I zdecydowali się na oportunistyczne zakupy lokali, aby je następnie wynająć obcokrajowcom przybywającym z Ukrainy.
Poza tym wpływ na popyt na mieszkania miały dwa zdarzenia o charakterze regulacyjnym. Rządowy program Bezpieczny Kredyt 2% był wielokrotnie rozbijany na atomy, więc nie tutaj sensu się nad nim rozwodzić. Do tego KNF złagodził Rekomendację S, która określała dobre praktyki w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, co według ekspertów mogło poprawić zdolność kredytową gospodarstw domowych o 30-40%.
Swoje zapewne też zrobiły media, czy szerzej przestrzeń internetowa, która gromkim głosem zachwalała, jakim to fantastycznym dobrem są mieszkania. Niekiedy wręcz można było przeczytać w necie, że na mieszkaniach nie da się stracić, co jest naturalnie bujdą na resorach.
Zobacz również: Inwestowanie w nieruchomości nie ma sensu? Prawda o mieszkaniach w dużych miastach
Są one ostrożne. Konsensus na bazie szacunków ekonomistów bankowych i ekspertów z fintechów wyspecjalizowanych w segmencie nieruchomościowym na najbliższe 12 miesięcy jest jednocyfrowy – krąży w okolicach 5-7%.
Jest to skutkiem kilku czynników. RPP wstrzymuje się z poluźnianiem polityki pieniężnej. Stopa referencyjna na poziomie 5,75% pozostanie z nami pewnie do marca 2025, gdy pojawi się nowa projekcja inflacji i PKB. Ewentualna, delikatna, obniżka stopy referencyjnej o 25 pb, do której doszłoby na przełomie I i II półrocza następnego roku, miałaby raczej wymiar sygnalistyczny, że inflacja zdaje się być pod kontrolą, a nie stanowić powód do nagłego wzrostu popytu. Na kolejne napływy migrantów mało kto liczy, chyba, że zdarzy się coś, czego w tym momencie nie jesteśmy sobie w stanie wyobrazić. Nie są tajemnicą problemy fiskalne budżetu, które mogą doprowadzić do odejścia lub odsunięcia czasowego niektórych programów rozwojowych. Widoczny jest brak porozumienia w koalicji rządzącej co do programu Kredyt na Start (znanego również pod potoczną nazwą Kredyt 0%).
Wyniki sprzedażowe wielu deweloperów za III kw. 2024 były słabiutkie, a w niektórych przypadkach wręcz dramatyczne. Spadki wolumenu uplasowanych lokali rzędu wysokich kilkudziesięciu procent były regułą – chyba wszystkich przebił Lokum Deweloper, który odnotował 96% spadek sprzedaży rdr. To może wynikać z cofnięcia się popytu, ale nie musi.
To środowisko, które nie sprzyja mocnym wzrostom cen, co mogłoby prowadzić do przegrzania koniunktury. I ostatecznie bańki w segmencie mieszkaniowym, o czym w sieci alarmują niektóre rozpalone głowy.
Zobacz również: Deweloper sprzedał o 70% mniej mieszkań rok do roku
Nie przypadkiem od początku tej analizy odnoszę się do Warszawy. To miasto jako jedyne z naszego kraju zostało bowiem uwzględnione w najnowszym cyklicznym raporcie szwajcarskiego UBS. To opracowanie nosi nazwę UBS Global Real Estate Bubble Index (UBS GREBI).
Do tego Warszawa jest jedyną metropolią w naszej części Europy w UBS GREBI, obok tak znanych miast z naszego kontynentu jak: Amsterdam, Frankfurt, Genewa, Londyn, Madryt, Mediolan, Monachium, Paryż, Sztokholm i Zurych. Opracowanie odnosi się do niemal całego świata (poza Afryką).
Zanim przejdziemy do wyników najnowszej edycji za 2024 r. warto chwilę poświęcić na to, żeby zrozumieć, jak dokładnie Szwajcarzy wyliczają swój indeks. Zadaniem UBS GREBI jest zmierzenie tego, czy istnieje ryzyko wystąpienia bańki cenowej w analizowanych miastach.
Bańka cenowa to efektowna, żeby nie powiedzieć efekciarska, figura retoryczna, którą można niejednokrotnie usłyszeć w przestrzeni publicznej. I, moim zdaniem, jest po prostu nadużywana (pamiętamy choćby słynne „everything bubble”). Często używa się jej bezrefleksyjnie - na czuja. Coś się komuś nie podoba (bo na przykład cena danego aktywa mocno urosła). I już bańka cenowa gotowa.
UBS GREBI śledzi fundamentalną wycenę rynków nieruchomości przez pryzmat sytuacji na poziomie pojedynczych transakcji, atrakcyjności miast w stosunku do reszty badanego kraju, a także różnych zniekształceń gospodarczych (np. boom kredytowy czy budowlany).
Na tej podstawie ocenia się „ryzyko bańki”, które może być niskie (wynik poniżej 0,5 pkt), umiarkowane (0,5-1,0 pkt), podwyższone (1,0-1,5 pkt) i wysokie (powyżej 1,5 pkt). Autorzy indeksu zastrzegają, że ta metoda nie pozwala przewidzieć, czy i kiedy nastąpi korekta. Jest jedynie miarą ryzyka wystąpienia dużej korekty cen.
Wynik UBS GREBI jest średnią ważoną ceny mieszkania do wynagrodzenia i ceny do czynszu za lokal, zmiany współczynnika kredytów hipotecznych do PKB, zmiany wskaźnika budownictwa do PKB oraz wskaźnika ceny relatywnej danego miasta na tle państwa. Po takim wprowadzeniu czas na twarde dane.
Zdaniem UBS ryzyko wystąpienia bańki cenowej w Warszawie jest na niskim poziomie (0,23 pkt), co jest trzecim najniższym poziomem odczytu w skali globalnej po São Paulo (0,04) i Mediolanie (0,20). Bardzo daleko nam do przypadków Miami (1,79), Tokio (1,67) czy Zurychu (1,51). W tych miastach zapach poważnej korekty cenowej unosi się w powietrzu i drażni nozdrza.
Źródło: UBS
Mimo marginalnego ryzyka pojawienia się bańki w Warszawie analitycy szwajcarskiego banku inwestycyjnego zwrócili uwagę, że ceny mieszkań w polskiej stolicy w ujęciu realnym wzrosły w perspektywie minionych 12 miesięcy (licząc od końca czerwca br. wstecz) niemal najmocniej na świecie, gdyż o ponad 15%. Dynamika wzrostu była większa tylko w Dubaju. Tempo zwyżkowe w Warszawie do tego znacząco odbiegało od 5-letniej średniej dla tego miasta, która wyniosła ok. 4%.
Źródło: UBS
„Realne ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o prawie 30% między 2012 a 2022 rokiem. Dobre perspektywy zatrudnienia, rozbudowa metra i nowoczesne inwestycje mieszkaniowe sprawiły, że rynek pozostał atrakcyjny dla nowych mieszkańców i podmiotów kupujących mieszkania pod wynajem. Ale stolica Polski stała się coraz bardziej nieosiągalna cenowo” – wyjaśnili analitycy UBS.
Jednocześnie zauważyli, że w pierwszej połowie 2024 r. wielu kupujących spodziewało się jeszcze większych dopłat do kredytów (w porównaniu do programu Bezpieczny Kredyt 2%), ale to się nie zmaterializowało. W ich opinii w związku z tym dynamika cen mieszkań w nadchodzących kwartałach prawdopodobnie spowolni.
UBS GREBI dostarcza również dwóch ciekawych statystyk, pokazujących pozycję Warszawy na tle innych wiodących metropolii świata. Z raportu wynika, że wykwalifikowany pracownik sektora usług potrzebuje 7 lat, aby stać się szczęśliwym posiadaczem mieszkania o powierzchni 60 m2.
Trudno powiedzieć, jakie założenia towarzyszyły autorom tego wyliczenia, gdyż nie zostały one ujawnione. Na pierwszy rzut oka wygląda ten szacunek bardzo optymistycznie, a może nawet nierealnie.
Przyjmijmy, że taki pracownik zarabia miesięcznie netto 10 tys. zł, co daje 120 tys. zł rocznie. W ciągu 7 lat zainkasuje 840 tys. zł. Obecnie mieszkanie o powierzchni 60 m2 przy cenie 16 tys. zł za m2 kosztuje 960 tys. zł. Załóżmy, że przez te 7 lat podwyżki pensji tej osoby będą nadążały za tempem wzrostu m2. Ale przez ten okres trzeba będzie ponosić koszty utrzymania (własnego i przykładowo rodziny, no chyba, że jest się singlem), co spowoduje, że kwota rozporządzalna znacząco zmaleje. Coś tu nie gra, moim zdaniem.
Źródło: UBS
W opracowaniu UBS można również znaleźć dane odnoszące się do rentowności najmu. Ekonomiści banku inwestycyjnego oszacowali, że przy obecnych uwarunkowaniach rynkowych, wynajmowane mieszkanie o powierzchni 60 m2 powinno „spłacić się” z czynszów z tytułu najmu w ciągu 21 lat. Tutaj już takiej przepaści w szacunkach, jak w przypadku tego, ile lat należy odkładać, aby kupić mieszkanie, nie widzę. Zakładając, że czynsz miesięczny wynosi 4,5 tys. zł, czyli 54 tys. rocznie, po 21 latach otrzymujemy 1,134 mln zł. Pomniejszając to o podatek, koszty utrzymania substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym, pewnie ten szacunek jest bliższy prawdzie niż wcześniejszy. Pytanie, które wisi w powietrzu, to oczywiście, kto ponosi koszty czynszu na rzecz wspólnoty czy spółdzielni.
No i rzecz najważniejsza – mało prawdopodobne, aby nieprzerwanie przez 21 lat wynajmować mieszkanie. I nie mieć przerw ze względu na to, że najemcy będą się co jakiś czas wykruszać.
Moim zdaniem oba szacunki autorstwa UBS należy traktować bardzo orientacyjnie, a nie przywiązywać się do precyzji wyliczeń.
Źródło: UBS
Zobacz także: Flipper nieruchomości apeluje: wykupmy mieszkania, dopóki klienci nie mają zdolności kredytowej
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję