Marcin Purgal, Senior Director, Investment Avison Young specjalnie dla czytelników FXMAG
Marcin Kuchciak (MK): Wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w 2023 r. wyniosła ok. 2 mld EUR. Była najniższa co najmniej od 2016 r. A gdyby sięgnąć dalej wstecz, to od którego dokładnie roku była najniższa? Z czego wynikała zapaść transakcyjna w 2023 r.?
Marcin Purgal (MP): Patrząc na same liczby, była najniższa od 2010 roku. Należy jednak mieć na uwadze, że w tamtym czasie wartość transakcji w Polsce oscylowała w takim właśnie przedziale i wtedy nie był to niski wynik. 2010 był już rokiem odbicia po kryzysie finansowym po upadku Lehman Brothers i aż do 2019 r. notowaliśmy przyrost wolumenu i liczby transakcji rok do roku. Niestety, w roku 2020 wybuchła pandemia, a w 2022 wojna w Ukrainie. Do tego nałożyła się inflacja i wzrost stóp procentowych. I te właśnie czynniki wyhamowały aktywność inwestycyjną. Nie nazwałbym roku 2023 zapaścią, a sygnałem wychodzenia na linię wzrostu, co zostało potwierdzone wynikami roku kolejnego - 2024.
MK: W jakim wymiarze banki mogą złagodzić swoją politykę kredytową, jeżeli przyjmiemy, że zgodnie z konsensusem Bloomberga na koniec 2025 r. stopa referencyjna NBP spadnie o 75 pb z 5,75% do 5%?
MP: Polityka banków, a tym samym możliwości uzyskania finansowania, mają istotny wpływ na aktywność inwestycyjną w nieruchomościach komercyjnych. Inwestorzy posiłkują się finansowaniem zewnętrznym, a im wyższe stopy, tym mniejsza skłonność do inwestycji, bo przekłada się to na mniejsze zwroty. Od 2023 roku weszliśmy w trend obniżek stóp przez EBC/FED, co uruchomiło aktywność inwestorów. Biorąc pod uwagę, że około 90% transakcji inwestycyjnych w nieruchomościach komercyjnych w Polsce realizowanych jest przez kapitał zachodni, który posiłkuje się finansowaniem w euro, to takie ruchy banków centralnych mają wymierne przełożenie na poziomy kapitału zainwestowanego w naszym kraju.
MK: W raporcie wspominacie Państwo, że zwiększy się płynność w tym roku (chodzi o liczbę zawartych transakcji). O jakiej dynamice mówimy? Chodzi choćby o rząd wielkości, najlepiej w podziale na segmenty nieruchomości komercyjnych.
MP: Ciężko na początku roku oszacować dokładnie liczbę transakcji, jaką zamknie się 2025 rok. Nasze prognozy dotyczące zwiększenia płynności wynikają z analizy historycznej rynku, a także z obserwacji bieżącej aktywności inwestycyjnej. Bazując na zadowalającym wolumenie 2024 roku, widzimy możliwości rynkowe, aby liczba transakcji przekroczyła wynik 2024 roku (130). Jest to związane bezpośrednio z aktywizacją kapitału, który celuje w mniejsze aktywa (do 10 mln euro) i niejednokrotnie jest to kapitał polski.
MK: Coraz istotniejsze znaczenie odgrywa prywatny kapitał polski.
MP: Tak, polscy inwestorzy, którzy historycznie inwestowali w sektorze mieszkaniowym, zorientowali się, że w sektorze nieruchomości komercyjnych można osiągać wyższe stopy zwrotu niż w mieszkaniowym. Produkt inwestycyjny, który interesuje polskich inwestorów prywatnych jest mniejszoskalowy, czyli np. mniejszy biurowiec, park handlowy czy niewielka nieruchomość logistyczna. Chociaż są też przykłady dużych transakcji przekraczających 30 mln euro. Dodatkowo obserwujemy, że niektórzy polscy najemcy powierzchni biurowych decydują się na kupno nieruchomości na własne potrzeby od dotychczasowego jej właściciela.
MK: Atrakcyjne mają być zwłaszcza nieruchomości mniejszego formatu o długim WAULT. Co należy rozumieć pod pojęciem mniejszy format i długi WAULT?
MP: Tu mamy na uwadze w szczególności sektor nieruchomości logistycznych/produkcyjnych, gdzie najemcy często decydują się na podpisanie długoterminowych umów najmów, tym samym zabezpieczając swój core biznes na lata. Tego typu produkt nie jest częsty na rynku, ale jest bardzo poszukiwany przez wyspecjalizowanych inwestorów w tym fundusze REIT.
MK: W 2025 r. dojdzie do transakcji kształtujących nowy poziom rentowności (czynsz najmu do wartości nieruchomości). O ile zmienią się rentowności w porównaniu z obecnie obserwowanymi ogółem i w poszczególnych segmentach?
MP: Jesteśmy umiarkowanymi optymistami, jeżeli chodzi o kolejne „rekordy”. W 2025 roku na rynku może pojawić się kilka bardzo ciekawych projektów i to we wszystkich segmentach, a zakładając dalsze obniżki stóp, wyhamowanie inflacji czy też zakończenie wojny, uważam, że w tym roku będziemy świadkami bardzo wielu interesujących transakcji.
MK: Dziękuję za rozmowę.
Zobacz również: Ceny mieszkań znów wystrzelą? “Nieruchomości zdrożeją o 20% w 3 miesiące”
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję