Żyjemy w kraju, który przez 4 lata był w rękach jednej partii. Ja jestem bezpartyjny – niektóre wydarzenia z ubiegłych lat oceniam pozytywnie, inne mniej. Chciałbym się natomiast przyjrzeć ciekawemu scenariuszowi, który zapowiadany jest na najbliższy czas. Rząd przyjął stawkę najniższego wynagrodzenia na 2020 rok: 2600 zł. Co oznacza 15% podwyżki. W ciągu 4 lat najniższa krajowa ma wzrosnąć do 4000 zł. Co by się stało, gdyby zapowiedzi się spełniły? Oczywistym jest, że wzrosną koszty dla przedsiębiorcy jako pracodawcy. Wzrosną koszty robocizny i w związku z tym podrożeć mogą wytwarzane produkty czy usługi. W niektórych przypadkach nawet dwukrotnie. Pociąga to za sobą także wzrosty cen w na rynku pierwotnym, a co za tym idzie – dalsze skoki cenowe mieszkań.
Ciągle się zastanawiamy, czy mamy bańkę na rynku nieruchomości, czy ceny zaraz nie zaczną spadać. Gdy patrzymy na rynki takie jak Vancouver, Sydney czy Londyn, możemy zaobserwować bardzo wysokie wzrosty cen domów. Możemy więc spodziewać się równie szybkiego spadku tychże cen. W Polsce to nam raczej nie grozi. U nas ceny nie poszły w górę w całym przekroju nieruchomości, a tylko w mieszkaniach. Wielu inwestorów, chcąc zakupić mieszkanie pod inwestycję lub dla siebie, przebija ceny między sobą, co (logiczne) powoduje ich wzrost.
Niektórzy mówią: „Orzechowski sprawia, że ceny rosną. To przez Orzechowskiego i jego społeczność!”. Faktycznie nasza społeczność może robić trochę szumu. Jesteśmy w każdym mieście wojewódzkim, spotykamy się, współpracujemy z różnymi stowarzyszeniami – dbamy o naszą przyszłość, zapewniamy sobie emerytury. Jest o nas głośno. Ale w zasadzie jest nas garstka. To kropla w morzu w porównaniu do całej społeczności polskiej, której jest kilkadziesiąt milionów…
Istnieje spora grupa ludzi, którzy obawiają się gwałtownych spadków cen. Myślą oni, że ceny osiągnęły apogeum. Moje zdanie jest całkowicie inne. Przyjrzyjmy się, jak to wygląda. Zgodzę się, że ceny mieszkań są wysokie – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym ceny skoczyły nawet o 50% na niektórych rynkach.
W małych nieruchomościach, tj. w mieszkaniach do 60 m2, możemy zaobserwować boom cenowy. Dzieje się tak, ponieważ mamy deficyt mieszkaniowy – brakuje ok. 2 mln mieszkań w Polsce (wg Raportu Heritage Real Estate), a także masa inwestorów chce lokować swój kapitał w nieruchomościach. I dochodzi do sytuacji, że pod drzwiami mieszkania spotyka się 15 osób, które przebijają się cenowo. To sprawia, że ceny szybują. Natomiast gdy spojrzymy na duże obiekty, całe kamienice, bloki, domy jednorodzinne, szeregowe czy bliźniaki, to wyłania nam się inny obraz. Tutaj nie ma takiej konkurencji. W 2006 r. kupowałem dom za 630 tys. zł, dzisiaj w tej okolicy można kupić nawet taniej. Czy możemy więc mówić, że ogólnie na rynku nieruchomości jest boom? Raczej nie. To zjawisko obserwujemy jedynie na rynku mieszkaniowym, w bardzo ścisłym zakresie.
Wpływ na to miała w jakimś stopniu nasza społeczność WIWN® – to fakt. Ponad 1500 przeszkolonych osób, z których ponad 600 zakupiło już nieruchomość na swojego pierwszego flipa. Inwestorzy chcą kupić w bardzo okazyjnej cenie, ale przede wszystkim chcą zdobyć mieszkanie – walka polega więc na oferowaniu coraz wyższych cen za lokal. (Mówimy o zakresie cenowym mieszkań do 500 tys. zł).
Wielu specjalistów mówi, że obecny w Polsce niż demograficzny będzie miał wpływ na obniżenie popytu. Jestem przeciwnego zdania. Niż możemy zaobserwować, patrząc choćby na szkołę podstawową, do której chodziłem. Za moich czasów w tej placówce były 3 równoległe klasy po 30 uczniów, a teraz trudno uzbierać jedną tak liczną klasę. Jednak to wszystko w ogóle nie ma wpływu na popyt na rynku mieszkań. Jak mówiłem, jest deficyt, ludzie potrzebują mieszkań. Chcą kupować pod wynajem długoterminowy, krótkoterminowy czy flipy, inwestorzy zagraniczni chcą inwestować na rynku polskim, ale także pracownikom ze Wschodu trzeba zapewnić noclegi – i to sprawia, że cały czas pod drzwiami spotyka się 15 osób, które przebijają się cenowo.
Bardzo często w Internecie możemy spotkać się z opinią, że wzrost stóp procentowych będzie miał wpływ na obniżenie wartości mieszkań. Z tym również się nie zgadzam. Osoby, które kupują mieszkania, posługując się dźwignią finansową w postaci kredytu hipotecznego, stanowią grupę ok. 34% kupujących w ogóle. Jeżeli więc pod drzwiami stoi 15 osób, z których odpadną osoby kredytowe, którym już nie będzie się opłacało kupować nieruchomości, to nadal pozostaje 10 gotówkowych, które chcą inwestować na tym rynku.
Biznes części osób wynajmujących długoterminowo może przestać być rentownym, kiedy wzrosną stopy procentowe, ponieważ zwiększy się rata kredytowa, a więc zmaleje ich dodatni przepływ pieniężny. Część osób odpadnie zatem z rynku. Część osób nie będzie miała po prostu zdolności kredytowej. Ci ostatni nie będą mogli kupić także mieszkań na własny użytek. Co to oznacza? Co się stanie, gdy przeciętny Kowalski nie będzie miał zdolności kredytowej, aby kupić mieszkanie dla siebie? Wzrośnie popyt na wynajmowanie mieszkań (ludzie muszą gdzieś mieszkać). Ten sposób zarabiania na nieruchomościach stanie się bardzo atrakcyjny. Masa osób zacznie więc znowu wynajmować mieszkania. Stawki za wynajem będą rosnąć. Stopa zwrotu powinna dzięki temu utrzymać się na podobnym poziomie.
Ogromna liczba Polaków chce kupić mieszkanie dla siebie, dla dzieci, na przyszłość. Ale dość często te kupione nieruchomości tylko stoją. Jest to poniekąd lokata pieniędzy, ponieważ nieruchomości i tak w długim okresie rosną na wartości.
Cudzoziemcy dzisiaj przyjeżdżają do Polski, by kupić nieruchomości. Na Zachodzie ceny są niezwykle wysokie i nie przynoszą tak wysokich stóp zwrotu. Szwedzi i Norwegowie wykupują mieszkania nad morzem, Niemcy inwestują we Wrocławiu. Sporo ludzi ze Wschodu przyjeżdża do Polski do pracy. Trzeba im zapewnić noclegi. A więc inwestorzy mają pole do popisu – kupują nieruchomości i tworzą kwatery, w których przybysze ze Wschodu mogą przebywać. Czy to jest sytuacja, w której można byłoby się spodziewać spadku cen? Ze względu na to, że inwestorzy przebijają się między sobą, i z powodu deficytu nieruchomości atrakcyjnych w Polsce siłą rzeczy ceny muszą rosnąć.
Co może dzisiaj sprawić, że inwestorzy przestaną inwestować w nieruchomości? Niska stopa zwrotu! Dzisiaj na polskim rynku nieruchomościowym stopa zwrotu wynosi przeciętnie 8-10% zainwestowanego kapitału. Jeżeli spadnie do 3-4%, to biznes ten przestanie się opłacać. Istnieją dwa czynniki mogące wpłynąć na taki stan rzeczy: obniżenie czynszów pobieranych z wynajmu – co raczej nie będzie miało miejsca, w długim okresie będą one raczej rosły – a więc zostaje wzrost wartości nieruchomości. Załóżmy, że dzisiaj przy zainwestowanych 300 tys. zł ktoś uzyskuje 8-procentową stopę zwrotu. Jeżeli wartość nieruchomości skoczy dwukrotnie, do 600 tys. zł, to stopa zwrotu spadnie do 4%.
A zatem istnieje potencjał, że ceny skoczą jeszcze o 100%. Według mnie może się to stać w ciągu 10 lat. Nie wiadomo, jak dokładnie będzie to wyglądało – być może nastąpi najpierw gwałtowny wzrost, a potem ceny będą rosły powoli, a może będzie zupełnie inaczej. W każdym razie zapowiada się, że ceny będą szły w górę. Podaje się, że deficyt nieruchomościowy zostanie zaspokojony przez deweloperkę w ciągu 10 najbliższych lat. Czyli jeszcze przez 10 lat będzie dochodzić do wzrostu cen. Nie widzę miejsca na sytuację, by ceny miały spadać. Oczywiście może w tym okresie pojawić się jakaś korekta, wywołana kryzysem ogólnoświatowym. Niektórzy zapowiadają, że nastąpi on już w tym roku. Ja szacuję, że pojawi się bliżej 2024 r. Trzeba obserwować rynki światowe i wyciągać wnioski.
Polska jest wspaniałym krajem na inwestowanie. I czeka nas jeszcze 10 lat dobrego inwestowania. Żyjemy w dobrej szerokości i długości geograficznej – nie ma tu wielu czynników zewnętrznych, które mogłyby zagrażać naszemu życiu i bezpieczeństwu. Wykorzystajmy to. Mamy teraz czas, żeby powiększać swój majątek!
