Czy „peak office” jest za nami również w Polsce?
• Rynek stabilizuje się na niższym post-covidowym poziomie popytowym z szybko wytracającą impet stroną podażową, a rynek jeszcze przez kilka lat będzie odczuwał skutki post-covidowej restrukturyzacji najemców.
• Warszawskie
coraz silniej odstaje od reszty kraju pod względem potencjału popytowego, a relatywnie niskie pustostany dają pole pod pierwsze istotne wzrosty czynszów w okresie post-covidowym.
• Na koniec 2025 zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie oraz na ośmiu analizowanych rynkach regionalnych osiągnęły 12,96 mln m2 , z tego 6,23 mln m2 w Warszawie.
• Licząc r/r zasoby spadły o 118 tys. m2 , był to pierwszy roczny spadek nowoczesnych zasobów biurowych w historii.
• Przewidujemy, że również w 2026 zasoby skurczą się, z najbardziej zauważalnym spadkiem w stolicy.
• W 2025 nowa podaż wyniosła zaledwie 186 tys. m2 , spadając r/r o 18,5%. Podaż w 2025 była najniższa od co najmniej 2005. Spadek zasobów wynika z nasilającego się trendu wyłączania budynków starszych z zasobu, głównie zasoby te są wyburzane celem wykorzystania działek pod zabudowę mieszkaniową.
• Zdecydowana większość nowej podaży w 2025 przypadła na stolicę. W latach kolejnych nowa podaż na rynkach regionalnych nieco odbije. Ogółem na rok 2026 przewidujemy nową podaż w kraju na rekordowo niskim poziomie zaledwie 140 tys. m2 .
• Absorpcja w kraju mimo odnotowanego spadku zasobów, pozostaje zasadniczo nieprzerwanie dodatnia, lecz zdecydowanie poniżej poziomu z pierwszych lat post-covid (2020-23), jak i pre-covid.
• W 2025 absorpcja wyniosła 54 tys. m2 po spadku o 50% r/r.
• Spadająca absorpcja r/r miała miejsce w wyjątkowo trudnych warunkach podażowych oraz przy silnie spadających zasobach (zwłaszcza w 2h25).
• Wskaźnikiem wyprzedzającym dla przyszłych tendencji absorpcji jest popyt brutto, w całym 2025 popyt brutto w kraju wyniósł 1,84 mln m2 (wzrost r/r o 26%).
• Od blisko trzech lat współczynniki pustostanów pozostają w trendzie bocznym, lecz końcówka 2025 przyniosła poprawę sytuacji, ponieważ średni współczynnik pustostanów wyniósł 13,15% (spadek o 120 pb r/r, spadek o 109 pb w 2h25).
• Ogółem współczynniki pustostanów od końca 4q19 do końca 2025 wzrosły w kraju o 449 pb (o 738 pb w regionach oraz o zaledwie 127 pb w stolicy).
• W naszej ocenie rynek najmu strukturalnie będzie słaby, aż do 2027-28 (odroczony efekt covid), lecz podobnie słaba będzie strona podażowa. Przewidujemy, że do końca 2026 pustostany ustabilizują się na obecnym poziomie blisko 1,7 mln m2 .
• Według danych Savills na rynku europejskim odnotowano wzrost współczynnika pustostanów o 40 pb r/r (do 9,0%). Szczyt pustostanów wypadł na 3q25 (9,3%).
• W 2h25 czynsze (wyrażone w EUR) zarówno efektywne, jak i wywoławcze ponownie pozostawały w większości przypadków bez zmian.
• Czynsze biurowe w ujęciu realnym, liczone jako odsetek wynagrodzenia pracownika biurowego, pozostają na poziomach rekordowo niskich i dodatkowo cały czas spadają.
• Według C&W w regionie Europy Środkowej czynsze w 2025 wzrosły o 4,3% (o 2% w 2024).
• W kolejnych kwartałach 2026 przewidujemy stabilizację czynszów na rynkach regionalnych oraz niewielki wzrost w warszawskim CBD.
Zasoby i nowa podaż
Na koniec 2025 zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych1 w Warszawie oraz na ośmiu analizowanych rynkach regionalnych (Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin oraz Lublin) osiągnęły 12,96 mln m2 , z tego 6,23 mln m2 w Warszawie. Licząc r/r zasoby spadły o 118 tys. m2 , był to pierwszy roczny spadek nowoczesnych zasobów biurowych w historii.
Spadek zasobów w 2025 wystąpił zarówno na rynkach regionalnych jak i w stolicy. Ze względu na niskie prognozy nowej podaży jak i przyśpieszające (zwłaszcza w regionach) wyłączenia powierzchni z zasobów przewidujemy, że również w 2026 zasoby skurczą się (głównie w stolicy).
W 2025 nowa podaż wyniosła zaledwie 186 tys. m2 , spadając r/r o 18,5%. Podaż w 2025 była najniższa od co najmniej 2005 (średnia nowa podaż z lat 2021- 2024 to 501 tys. m2 ).
W 2h25 nowa podaż była również bardzo niska, wynosząc niespełna 99 tys. m2 , mniej r/r o 4% oraz niewiele więcej niż 55% średniej wieloletniej (2021-24).
Zdecydowana większość nowej podaży w 2025 przypadła na stolicę. W latach kolejnych nowa podaż na rynkach regionalnych nieco odbije.
Niemniej na rok 2026 przewidujemy nową podaż w kraju na rekordowo niskim poziomie zaledwie 140 tys. m2 . Natomiast w stolicy będzie miał miejsce pewien renesans nowej podaży w latach 2027-29.
Coraz niższa, lecz nadal dodatnia absorpcja w kraju
Absorpcja w kraju pozostaje zasadniczo nieprzerwanie dodatnia (w wielu krajach Europy Zachodniej absorpcja niemal od 2020 jest ujemna), lecz zdecydowanie poniżej poziomu z pierwszych lat post-covid (2020-23), jak i pre-covid.
Na koniec 2025 absorpcja w ujęciu 4q skum. wyniosła 54 tys. m2 (rok wcześniej było to niemal 110 tys. m2 ).
W samym 2h25 absorpcja wyniosła 38 tys. m2 (rok wcześniej 82 tys. m2 ). Absorpcja roczna była zdecydowanie poniżej średniej wieloletniej z post-covid wynoszącej blisko 205 tys. m2 , jak i pre-covidowej wynoszącej ponad 700 tys. m2 rocznie dla lat 2017-19.
Niemniej należy odnotować, że spadająca absorpcja r/r miała miejsce w wyjątkowo trudnych warunkach podażowych oraz przy silnie spadających zasobach (zwłaszcza w 2h25).
Biorąc pod uwagę powyższe (oraz strukturalnie spajającą przyszłą podaż) sytuacja absorpcji może być uznana za zdrową. Wskaźnikiem wyprzedzającym dla przyszłych tendencji absorpcji jest popyt brutto.
Wskaźnik ten w 4q25 wskazuje na tendencję umiarkowanie wzrostową wynosząc 559 tys. m2 vs 464 tys. m2 rok wcześniej (wzrost o 20%). Wzrost r/r w stolicy wyniósł 27%, natomiast na rynkach regionalnych 13%. Ogółem w całym 2025 popyt brutto w kraju wyniósł 1,84 mln m2 (wzrost r/r o 26%).
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję