Kamil Markiewicz (FXMAG): Z danych wynika, że zdolność kredytowa Polaków w ciągu roku poprawiła się o 36%. Te różnice są zauważalne?
Agnieszka Martyniuk-Kwieszczuk (ekspertka kredytowa, “Pani od Kredytów”): Tak, to prawda, widzimy wprost takie wzrosty. Należy je ująć w dwojaki sposób. Po pierwsze, wpłynęła na to obniżka stóp procentowych, co sprawiło, że oprocentowanie dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu jest niższe. Obniżka zauważalna jest także przy kredytach o okresowo stałym oprocentowaniu. W ubiegłym roku mieliśmy średnie oprocentowanie na poziomie 6,5-7%, a obecnie zmniejszyło się ono do około 5,5% w skali roku.
Drugim czynnikiem, który ma na to wpływ jest to, że banki trochę poluzowały politykę kredytową. Zauważalna jest większa dostępność w wysokości raty kredytu versus osiągane dochody. Faktycznie w niektórych bankach są to aż tak duże kwoty.
Czytaj też: Kredyty będą tańsze? Analitycy prognozują kolejne obniżki stóp procentowych
Czego konsumenci mogą spodziewać się w najbliższym czasie, jeśli chodzi o koszty kredytów i ich dostępność, a także zdolność kredytową Polaków?
To, że kredyty tanieją, nie jest tylko spowodowane obniżką stóp procentowych. Decyzje na temat zachowań kredytów hipotecznych są podejmowane po głębszej analizie. Ma na to wpływ nie tylko to, jak się zachowuje portfel kredytów hipotecznych w bankach, ale także to, jak zachowuje się cały rynek nieruchomości.
W prognozach Komisji Nadzoru Finansowego jest uruchomienie wzrostu sprzedaży właśnie kredytów mieszkaniowych i taka jest też rekomendacja, żeby te wzrosty odnotowywać.
Czy zdolności kredytowe będą rosły? One potrafią rosnąć nawet w okresach, w których stopy procentowe nie spadają. To było zauważalne w przeszłości. Jeśli w danym miesiącu stopy procentowe nie były obniżane, to i tak widzieliśmy nieduży wzrost zdolności kredytowej.
Może się to zmieniać w dalszej części 2026 roku?
To zależy. Jeszcze miesiąc temu powiedziałabym, że tak. Natomiast w obliczu tego, co wydarzyło się na świecie w ostatnich dniach może mieć wpływ także na to, co będzie działo się w naszym kraju, także w kontekście kredytów hipotecznych. Te działania zbrojne bezpośrednio zaczną wpływać na ceny w naszym kraju. Może poza wzrostem cen paliw, to nie jest jeszcze zauważalne, ale zacznie być. Zastanawiające jest to, jak w takiej sytuacji zachowa się inflacja, która wprost może mieć przełożenie na to, co będzie działo się z kredytami?
Wszystko wskazuje na to, że stopy procentowe nie powinny być podwyższane, a w najgorszym wypadku mogą zostać utrzymane na obecnym poziomie. Myślę, że potrzebujemy trochę więcej czasu na to, aby móc zaobserwować, jak zachowa się rynek. W środę (4 marca 2026 roku) Rada Polityki Pieniężnej podejmie decyzję odnośnie stóp procentowych. Zdania na temat tego, jak ona może wyglądać są mocno podzielone. Może być tak, że zostanie zachowana ostrożność i stopy procentowe nie zostaną obniżone, bo RPP będzie chciała się przyjrzeć sytuacji. Z drugiej strony mam takie poczucie, że już doświadczyliśmy podobnych działań zbrojnych w tamtym obszarze świata, a to nie wpływało ostatecznie długofalowo na nasze stopy procentowe.
Koszty kredytów mogą ulec obniżeniu? Z jednej strony mamy najniższe od wielu miesięcy stopy procentowe, a z drugiej strony w ostatnim czasie zapadł wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie kredytów opartych o wskaźnik WIBOR, który w odczuciu banków jest dla nich korzystny. To może spowodować, że nie będą one musiały zabezpieczać się aż tak, jak do tej pory na ewentualność roszczeń ze strony kredytobiorców. To może sprawić, że kredyty będą tańsze?
Może tak się stać i uważam, że już to się dzieje. Pozytywnym aspektem w całym tym oprocentowaniu oprócz decyzji Rady Polityki Pieniężnej i tego, jak się zachowuje WIBOR, bo on sukcesywnie spada i to widać. Nawet jeżeli nie mamy obniżek stop procentowych, są marże. I teraz w tym roku mamy bardzo ciekawą sytuację, ponieważ jesteśmy w stanie osiągnąć marże kredytów hipotecznych 1,3,1,5% dla minimum 20% na przykład wkładu własnego. Takich marż nie było dawno.
Jaki kredyt hipoteczny w tym momencie jest najbardziej opłacalny dla kredytobiorcy? Z jednej strony mamy kredyty ze zmiennym oprocentowaniem, wydają się być tańsze, ale te ze stałym oprocentowaniem mimo wszystko wciąż wydają się bezpieczniejszą opcją.
Patrząc na doświadczenie mojego biura klienci podzieleni są w tej kwestii pół na pół. Jeśli popatrzymy wprost na liczby, to możemy zauważyć, że w wielu bankach oprocentowanie zmienne potrafi być niższe niż okresowo stałe. Już dawno tak się nie działo, bo z reguły trend był odwrotny. Te zmienne potrafią być niższe lub zrównują się z okresowo stałymi.
Trudno jest odpowiedzieć wprost, który z tych wariantów jest korzystniejszy dla kredytobiorców. Patrząc na liczby wydawać się może, że to kredyty o zmiennym oprocentowaniu są bardziej atrakcyjne. Natomiast na to trzeba popatrzeć nieco szerzej, czyli jak klient podchodzi do podejmowania ryzyka. Tu trzeba zaznaczyć, że oprocentowanie zmienne wiąże się z pewnym ryzykiem, bo rynek może się zmieniać.
Staramy się klientom tłumaczyć, jak działają te rodzaje stóp procentowych, czyli okresowo stałe, a także zmienne. Zależy nam na pokazaniu różnic, a także zaznaczeniu tego, co można zrobić, gdyby się coś wydarzyło. Po tym decyzja klientów podejmowana jest indywidualnie.
Jest grupa klientów, która nawet nie chce słyszeć o zmiennym oprocentowaniu. Są również tacy, którzy bardzo mocno rozważali zmienne i po przeanalizowaniu ryzyka i korzyści się na nie zdecydowali, wiedząc, że jak się coś wydarzy, to będą mogli przejść w swoim banku na oprocentowanie stałe, bo tak to działa. Każdy bank ma obowiązek przyjąć od klienta dyspozycję tego, że on miałby ochotę w tym momencie przejść na okresowo stałe oprocentowanie.
Przeczytaj też: Dom w cenie mieszkania! Ekspert: “To możliwe, ale jest uzależnione od lokalizacji”
Poza kosztami i ryzykiem są jeszcze różnice między kredytami o okresowo stałym oprocentowaniu i zmiennym?
Zasadnicza różnica oprócz wysokości oprocentowania, to jest podejście banków do nadpłat i wcześniejszej spłaty kredytu. Obecnie tylko jeden bank z tych banków komercyjnych BOŚ Bank przy stałym oprocentowaniu pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu, czy też nadpłaty przez pierwsze 36 miesięcy. Natomiast pozostałe banki nie. To też często warunkuje, że jeżeli klient jest nastawiony na aktywną pracą i próbę nadpłaty kredytu, to wówczas wybiera kredyt o okresowo stałym oprocentowaniu. Wówczas jest pewny, że uniknie dodatkowych kosztów. Tego nie może być pewnym przy oprocentowaniu zmiennym. Jako przykład mogę podać mBank, który przy zmiennym oprocentowaniu ma prowizję w wysokości 2% przy wcześniejszej spłacie kredytu w ciągu pierwszych 36 miesięcy. W pozostałym okresie już nie.
Jak wygląda obecnie wysokość prowizji i marży ze strony banków? Czy one uległy zmianie? Czy różnią się one od siebie w zależności od banku, czy oferty są do siebie zbliżone?
Teraz wygląda to tak, że banki, które pobierają jakąś prowizję za udzielenie kredytu są w mniejszości. Baki zauważyły, że dużą przeszkodą wyboru danej instytucji finansowej dla klienta jest to, że on musi ponieść ten koszt dodatkowy związany z prowizją albo ubezpieczeniem do zapłaty z góry za dany okres. To było znacznie odczuwalne w budżecie domowym, bo ten klient musiał mieć uzbierane pieniądze nie tylko na wkład własny, ale także inne koszty okołokredytowe. Zdecydowanie banki idą w tym kierunku, aby tych kosztów wejścia nie było. Z placówek, w których to się nie zmieniło pozostał Alior Bank, który chyba nigdy w mojej ocenie nie będzie bankiem pierwszego wyboru, bo tam koszty wejścia są dosyć duże.
Przykładem banku, w którym koszty wejścia także były spore był PKO BP, który znacznie zmienił kierunek. W tym momencie wypada w oczach klientów, jako ten bank, w którym chcą mieć kredyt hipoteczny.
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wymaga wpłaty wkładu własnego. Tu banki obniżyły wymogi względem tych ustawowych?
Ustawa mówi o tym, że klient powinien mieć 20% wkładu własnego, ale dopuszczalne jest obniżenie go do 10%, pod warunkiem, że pozostałe 10% zostanie na przykład objęte ubezpieczeniem od niskiego wkładu własnego. W związku z tym banku mógł zdecydować o tym, czy ma taką ofertę czy nie. Jak analizuję sobie chociażby ostatnie 3 lata, to jeżeli bank wymagał 20% wkładu własnego, to dalej wymaga go w tej samej wysokości. To mimo zmian wielu czynników na rynku się nie zmieniło.
Jak bardzo popularne wśród kredytobiorców jest refinansowanie zaciągniętego kredytu?
Odsetek klientów, którzy decydują się na refinansowanie jest bardzo duży. W raportach BIK-u (Biuro Informacji Kredytowej) widzimy, że jest wzrost zapytań o kredyty hipoteczne, z czego połowa potrafi stanowić właśnie przeniesienie kredytu hipotecznego. To w BIK-u jest odnotowywane także, jako zapytanie o nowy kredyt hipoteczny.
Refinansowanie jest ciekawym tematem, ponieważ banki widząc, jak dużo klientów się tym tematem interesuje, po pierwsze potrafią wystosować ofertę klientowi obniżenia oprocentowania, żeby nie przeniósł kredytu do innego banku. Oczywiście, jeśli to będzie bardziej opłacało się klientowi, to i tak to zrobi. Po drugie, ta sytuacja sprawiła, że klienci są w stanie uzyskać oprocentowanie niższe przynajmniej o jeden punkt procentowy, czyli naprawdę sporo. Zwłaszcza ci, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne w czasach bardzo wysokich stóp procentowych. Wówczas przy oprocentowaniu stałym wynosiło ono 8, a nawet 9%. Nawet jeżeli ktoś ma oprocentowanie 7% przy okresowo stałym oprocentowaniu, to obecnie może uzyskać znacznie lepsze warunki.
Zobacz też: Sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym znacznie się wydłużyła. Ekspert: “W końcu rynek się znormalizował”
Zaciąganie kredytu hipotecznego w tym momencie jest dobrą decyzją? Czy lepiej poczekać z nią obserwując to, co będzie działo się na rynku, chociażby ze stopami procentowymi?
W mojej ocenie rynek zdecydowanie jest rynkiem kupującego. Widzimy to także po zachowaniach sprzedających. Po pierwsze, jest dużo nieruchomości, które od dłuższego czasu oczekują na sprzedaż. To sprawia, że sprzedający są skłonni do pewnych obniżek cen, czy innych negocjacji związanych z daną nieruchomością. Po drugie, zdecydowanie widzimy poprawę, jeżeli chodzi o rozmowę z deweloperami. Oni sami często wychodzą frontem do klienta, aby zaproponować mu korzystniejsze warunki, aby tylko móc sprzedać daną nieruchomość.
Ujawnienie cen ofertowych, a następnie transakcyjnych na rynku nieruchomości miało jakiś wpływ na liczbę zapytań kredytowych?
Zdecydowanie tę liczbę zapytań podbijają klienci, którzy interesują się refinansowaniem kredytów. Gdyby tego typu klientów wyjąć z puli BIK-u, to okazałoby się, że zainteresowanie kredytami hipotecznymi się nie zmieniło.
Dziękuję za rozmowę.
Zobacz również: Deweloperzy poradzą sobie z nowymi przepisami? “To doprowadzi do wzrostu kosztów”
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję