Mimo że liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym rośnie, to sama sprzedaż od kilku miesięcy spada. Eksperci tłumaczą to zakończeniem programów dopłat typu Bezpieczny Kredyt 2% i mniejszymi możliwościami finansowymi kupców. Alternatywą dla nieruchomości o rynkowych cenach jest zakup mieszkania z długiem – z dalszej części dowiesz się, jak kupić zadłużone mieszkanie od spółdzielni i na co uważać przy takiej transakcji.
Jak szukać mieszkania do kupienia?
Pierwszy krok do zakupu mieszkania to znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Jak ją wyszukać? Możesz wypuścić pocztą pantoflową informację, że przymierzasz się do kupna, przejrzeć strony agencji nieruchomości, deweloperów, portale ogłoszeniowe lub grupy na Facebooku.
Na co zwrócić uwagę? Przede wszystkim na cenę, ale to sprawa oczywista. Poza tym przeanalizuj lokalizacje w kontekście swojej aktualnej i przyszłej sytuacji życiowej (czy masz dobry dojazd do pracy? jak daleko jest do przedszkola, szkoły?) oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan znajdziesz na stronie BIP lub otrzymasz po złożeniu wniosku w urzędzie miasta albo gminy, na terenie której znajduje się nieruchomość.
Jak kupić mieszkanie krok po kroku?
Zakładamy, że masz już odpowiednie mieszkanie na oku. Procedura zakupu różni się w zależności od tego, czy mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego czy pierwotnego oraz czy finansujesz je za gotówkę, czy kredytem. Szczegółowe informacje znajdziesz w dalszej części artykułu, ale pokrótce instrukcja zakupu mieszkania przedstawia się następująco:
- Sprawdź stan prawny mieszkania – w kolejnych dwóch rozdziałach dowiesz się, jak.
- Złóż wniosek o kredyt hipoteczny – jeżeli w ten sposób finansujesz nieruchomość.
- Podpisz umowę deweloperską z deweloperem lub umowę przedwstępną ze sprzedawcą z rynku wtórnego – dalej piszemy, czym te umowy się różnią.
- Podpisz akt notarialny sprzedaży mieszkania.
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera?
Jedną z najważniejszych kwestii dotyczących zakupu nieruchomości jest bezpieczeństwo transakcji. Wszyscy zdajemy sobie sprawę, ile kosztuje mieszkanie i utopienie tak wielkich pieniędzy byłoby życiową tragedią.
Gdzie i jak sprawdzić dewelopera, aby upewnić się, że jest uczciwy i nie pojawią się później problemy? Przede wszystkim – od momentu uchwalenia w 2011 roku ustawy deweloperskiej, nie zdarzają się (lub zdarzają się rzadko) rażące przejawy nieuczciwości czy zaniedbań wśród deweloperów.
Ustawa przewiduje katalog licznych konsekwencji wobec deweloperów, którzy nie wywiązują się z obowiązków i jest pewnego rodzaju „batem” na tę grupę zawodową.
Jednak nie zaszkodzi przejrzeć informacje na temat dewelopera w KRS. Sprawdź przede wszystkim wysokość kapitału zakładowego oraz Działy 4 i 6 – tam znajdują się zapisy o ewentualnych zaległościach i informacje, czy firma nie jest w stanie likwidacji.
Zapoznaj się też z prospektem informacyjnym, czyli dokumentem opisującym inwestycję z uwzględnieniem tego, w jaki sposób będzie finansowana i jak będą przebiegały poszczególne etapy budowy.
Dowiedziałeś się z prospektu, że deweloper posiłkuje się kredytem na budowę? To dla Ciebie dobra informacja. Nikt nie jest tak dociekliwy jak bank i jeżeli zdecydował się pożyczyć firmie deweloperskiej kilkadziesiąt milionów złotych, oznacza to, że sprawdził ją we wszystkich możliwych instytucjach.
Jeżeli wszystko wydaje się w porządku, podpisz umowę deweloperską. Różni się ona od przedwstępnej tym, że dotyczy nieruchomości, która jest nieukończona (w trakcie budowy). Na odbiór mieszkania przyjdź z niezależnym fachowcem.
Następnie podpisz u notariusza akt notarialny sprzedaży nieruchomości – od tej chwili jesteś pełnoprawnym właścicielem mieszkania.
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z rynku wtórnego?
Zakup mieszkania z rynku wtórnego wymaga dokładniejszej weryfikacji stanu prawnego. Sprawdź księgę wieczystą lokalu w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do).
Upewnij się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką i zbadaj, czy osoba sprzedająca jest rzeczywistym właścicielem oraz posiada prawo do sprzedaży. Podpiszcie umowę przedwstępną określającą dokładne warunki zakupu mieszkania, a następnie akt notarialny.
Jeżeli to Twój pierwszy w życiu lokal na własność – jesteś zwolniony z opłacenia PCC do Urzędu Skarbowego. W przypadku, gdy jest to kolejne mieszkanie – PCC (2% wartości nieruchomości) musisz odprowadzić, ale działa to tak, że w Twoim imieniu podatek przekazuje notariusz.
Jeżeli kupujesz mieszkanie zadłużone w spółdzielni, poproś o zaświadczenie dotyczące wysokości długu i ustal warunki spłaty.
Jak kupić mieszkanie na kredyt?
Wniosek o kredyt hipoteczny możesz złożyć jeszcze przed wybraniem mieszkania do zakupu. Zdarza się w końcu, że nabywca musi najpierw poznać swoją zdolność kredytową, aby wiedzieć, jaki ma budżet.
Bank wypłaci środki z kredytu bezpośrednio na rachunek sprzedającego lub dewelopera – nie dostaniesz ich do ręki. Od umowy między Tobą a bankiem zależy, kiedy kredyt zostanie uruchomiony – czy wypłata nastąpi po podpisaniu aktu notarialnego, czy przed (w praktyce – dopiero po podpisaniu).
Jak kupić mieszkanie za gotówkę?
Zakup mieszkania za gotówkę jest prostszy i szybszy, ale także wymaga wcześniejszych ustaleń. Musisz uzgodnić i zawrzeć w umowie ze sprzedającym, kiedy przekażesz mu pieniądze.
Teoretycznie możesz dać mu gotówkę w czasie wizyty u notariusza. Ale mało kto chce chodzić z tak dużą kwotą po mieście. Bezpiecznym wyjściem jest złożenie depozytu notarialnego – Ty, jako kupujący, przelewasz środki na rachunek bankowy notariusza, a notariusz (po podpisaniu aktu) przekazuje je na konto sprzedawcy.
Jak kupić nowe mieszkanie, sprzedając stare?
Przy kupnie nowego mieszkania i jednoczesnej sprzedaży dotychczasowego, ważne jest dobre zaplanowanie czasowe. Chyba że nie przeszkadza Ci konieczność wynajmu tymczasowego lokum lub przeprowadzka do bliskich osób. Jeżeli wolisz tego uniknąć, zgraj obie transakcje (sprzedaż swojego mieszkania i zakup nowego lokum) możliwie jak najbliżej siebie. O ile dogadasz się ze wszystkimi stronami, możliwe jest skoordynowanie formalności na ten sam dzień.
Jednym z najczęstszych błędów przy zakupie mieszkania jest brak weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Osoby, które nie znają przepisów, pobieżnie przeglądają dokumenty i kierują się intuicją. Nie tędy droga! Lepiej wydać na konsultację z prawnikiem i zaoszczędzić sobie nerwów, czasu, a przede wszystkim – pieniędzy.
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję