- Własne mieszkanie staje się coraz odleglejszym marzeniem dla przeciętnego Amerykanina
- Ceny gwałtownie wzrosły, choć sprzedaż drastycznie spadła
- Co dalej z rynkiem nieruchomości w USA?
Amerykanów nie stać na mieszkania?
Kupno mieszkania w Stanach Zjednoczonych staje się coraz mniej przystępne cenowo. Coraz więcej gospodarstw domowych po prostu nie stać na zakup własnego domu.
Dobrze obrazuje to indeks przystępności cenowej sporządzany przez National Association of Realtors (NAR). Obecnie jest on poniżej poziomu 96 punktów, co jest najsłabszym wynikiem od 40 lat.
Wykres: Indeks przystępności cenowej mieszkań w USA
Być może to problem przystępności cenowej jest powodem spadku sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w USA. Liczba transakcji zbycia nowych mieszkań i domów spadła w kwietniu o 4,7%, wynika z danych US Census Bureau.
Zobacz również: Inwestowanie w mieszkania przestaje się opłacać. “Coraz gorsza stopa zwrotu. Gdzie tu logika?" - uważa Kuba Midel
Z kolei na rynku wtórnym w USA sprzedaje się obecnie 20% mniej mieszkań niż przed pandemią. Wolumen ten utrzymuje się w tych okolicach od dwóch lat.
Wykres: Liczba transakcji sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w USA w danym miesiącu (dane wyrównane sezonowo i annualizowane).
Źródło: National Association of Realtors (NAR), Goldman Sachs.
Od wiosny 2022 roku w USA sprzedaje się od około 320 tys. do 380 tys. mieszkań miesięcznie na rynku wtórnym, wynika ze statystyk NAR. To mniej więcej zakres, jaki obserwowany był w pandemicznym dołku wiosną 2020 roku.
Tymczasem, przed pandemią, w 2019 roku, mieszkań sprzedawało się od 415 tys. do 465 tys. miesięcznie. Zatem, w latach 2022-2024 było to około 20% mniej niż w 2019 roku.
Mieszkań w USA sprzedaje się mniej, ale za to ceny rosną
Ten duży spadek wolumenu sprzedaży nie wpłynął jednak na załamanie cen. W kwietniu 2024 roku mediana cen mieszkań na rynku wtórnym w USA wyniosła 407,6 tys. USD.
W lutym 2020 roku, czyli na miesiąc przed wybuchem pandemii, mediana cen mieszkań na amerykańskim rynku wtórnym wynosiła 270,4 tys. USD.
Wykres: Cena mieszkań/domów jednorodzinnych w USA w USD
Źródło: NAR, Trading Economics.
Zatem, w nieco ponad 4 lata mediana cen mieszkań na rynku wtórnym w USA wzrosła o 51%. Tymczasem, w kwietniu 2024 roku liczba transakcji była o 26% mniejsza!
Jak to możliwe? Amerykanie nie chcą sprzedawać mieszkań i domów, bo kredyty na zakup nowego lokum są wysoko oprocentowane. Przeciętne oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego w USA przekracza poziom 7%. Jesienią 2023 roku było to blisko 8%.
W rezultacie podaż jest mocno ograniczona. Tymczasem, popyt pozostał silny. Ceny mieszkań wzrastają, więc wiele osób inwestuje w nieruchomości licząc na dalszą zwyżkę cen.
Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych z pewnością przyczynia się do słabych wyników sprzedaży. Chociaż oprocentowanie pozostała poniżej poziomu 8%, który na krótko zaobserwowano w październiku 2023 roku, to nadal przekraczają 7%. (...) W połączeniu z niemal rekordowo wysokimi cenami, oznacza, że wyzwania związane z przystępnością cenową pozostają zniechęcające dla nabywców domów. - czytamy w niedawnej analizie Bankrate.
Gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych obserwowany jesienią ubiegłego roku powstrzymał wielu właścicieli domów przed sprzedażą, przez co istniejące domy pozostają poza rynkiem. Ci, którzy wzięli kredyt oprocentowany na na poziomie 3% kilka lat temu, nie są chętni do przeprowadzki przy obecnym oprocentowaniu ponad dwukrotnie wyższym. - stwierdził ekonomista A&D Mortgage, Max Slyusarchuk.
Czytaj również: Największy kryzys rynku nieruchomości od dziesięcioleci. Sprzedaż lokali spadła o 70% a inwestorzy zagraniczni uciekają
