Ceny sprzedanych domów w USA drastycznie spadły w ciągu ostatnich dwóch kwartałów, jak wynika z danych Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych. Tak duże załamanie po raz ostatni obserwowane było przed kryzysem lat 2007-2009, a także przed recesją w latach 80.
- Mediana cen sprzedaży domów w USA runęła o 13% w zaledwie pół roku.
- Luka między ceną mieszkań na rynku pierwotnym oraz wtórnym znacznie się zacieśniła: to ewenement.
Ceny sprzedaży domów w USA spadły o 13% w 6 miesięcy
Rynek nieruchomości w USA wykazuje oznaki sytuacji poprzedzającej poprzednie recesje gospodarcze. Spoglądając na dane US Census Bureau widać znaczne załamanie cen sprzedanych domów.
Mediana cen sprzedanych domów w USA w II kw. 2023 roku wyniosła 416,1 tys. USD, wobec 429 tys. dol. w I kw. 2023 roku oraz 479,5 tys. USD w IV kw. 2022 roku. Oznacza to spadek o ponad 13% w ciągu zaledwie pół roku!
Wykres: Mediana cen sprzedaży domów w Stanach Zjednoczonych
Źródło: FRED
Tymczasem, według National Association of Realtors (NAR), sprzedaż domów na rynku wtórnym w USA w ujęciu rocznym spadła w lipcu drugi miesiąc z rzędu, opadając o 2,2% do najniższego poziomu od sześciu miesięcy, przy czym wszystkie cztery główne regiony USA odnotowały zniżki sprzedaży rok do roku.
Zobacz także: Ważny wskaźnik po raz kolejny na minusie! To źle wróży gospodarce
Rezerwa Federalna dusi rynek nieruchomości w USA?
Jednym z czynników, który można zidentyfikować jako kluczowy dla obniżki cen domów, są podwyżki stóp procentowych przez Rezerwę Federalną na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy. Podwyżka stóp procentowych przez Fed pośrednio wpływa na nowo oferowane długoterminowe kredyty mieszkaniowe oparte na stałym oprocentowaniu.
Stopa funduszy federalnych w USA od marca 2022 roku wzrosła o 5,25 punktu procentowego, z poziomu 0,25% do 5,5%. Fed sygnalizował również, że na tym nie poprzestanie.
Wykres: Wysokość stopy procentowej funduszy federalnych Fed. Jest ona obecnie na wyższym poziomie niż w czasach kryzysu w latach 2007-2009
Źródło: TradingView
Prognozy Fed sugerują, że stopa funduszy federalnych osiągnie 5,6% do końca 2023 roku. Oznacza to co najmniej jeszcze jedną podwyżkę stóp procentowych w tym roku.
"Jesteśmy przygotowani do dalszego podnoszenia stóp procentowych, jeśli będzie to właściwe, i zamierzamy utrzymać politykę na restrykcyjnym poziomie, dopóki nie będziemy pewni, że inflacja będzie trwale spadać w kierunku naszego celu" - stwierdził przewodniczący Fed Jerome Powell na szczycie Rezerwy Federalnej w Jackson Hole w sierpniu.
Zobacz również: Kurs polskiego złotego (PLN) jest w tarapatach! “Ja nie rokuję naszej walucie dobrze”, ostrzega Piotr Kuczyński
Rynek w USA wciąż konkurencyjny
Pomimo bardzo wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych i cen domów, rynek amerykański pozostaje konkurencyjny, dzięki poziomowi popytu przewyższającemu spadek podaży nowych domów. Co więcej, właściciele domów, którzy skorzystali z niskich stóp procentowych nie mają na ten moment problemów ze spłatą kredytów.
Podaż nowych domów w USA pozostaje na niemal historycznie niskim poziomie, co w konsekwencji niweluje spadek popytu i utrzymuje wyższe ceny nieruchomości.
Według National Association of Realtors (NAR), sprzedaż domów na rynku wtórnym spadła aż o 16,6% względem lipca 2022 roku. Sprzedaż domów w ujęciu rok do roku wykazuje tendencję spadkową od lutego tego roku.
Co istotne, luka cenowa między medianą ceny sprzedaży istniejących domów (rynek wtórny) a ceną sprzedaży nowych domów (rynek pierwotny) znacznie się zmniejszyła w ostatnich miesiącach. To fenomen, który do tej pory w USA nie był obserwowany. W październiku 2022 roku mediana ceny sprzedaży domu z rynku pierwotnego wynosiła 496,8 tys. USD, podczas gdy mediana ceny sprzedaży domu z rynku wtórnego wynosiła 378,8 tys. USD, co daje różnicę 118 tys. USD. Obecnie różnica ta wynosi zaledwie 30 tys. USD!
Big jump in housing starts, which makes sense since the gap between new home and existing home prices had narrowed substantially. Home builders cutting prices (and margins) to turn over inventory, existing home prices rise due to low inventory. pic.twitter.com/1UWURthWPQ
— Robert Frick (@RobertFrickNFCU) June 20, 2023
Warto jednak zauważyć, że sprzedaż nowych domów na rynku pierwotnym w ujęciu rok do roku wzrosła o 31,5%, nawet jeśli sprzedaż domów na rynku wtórnym nadal spada i te zwyżkę kompensuje.
Na koniec jeszcze jedna statystyka: 82% amerykańskich konsumentów, zgłosiło wstrzymanie planów zakupu domu, nawet jeśli uważają, że ich praca i dochody są stabilne lub lepsze niż rok temu, jak wynika z indeksu nastrojów dotyczących zakupu domów sporządzanego przez Fannie Mae (HPSI). Coraz więcej podobieństw do 2007 roku.
