Pandemia koronawirusa spowodowała napływ ciemnych chmur nad rynek nieruchomości, przynajmniej tak wszyscy myśleli. Prawda jednak okazała się zgoła inna, gdyż pomimo zamknięcia większości dużych sektorów globalnych gospodarek, ceny nieruchomości pikują w górę, a nabywcy wpadają w zakłopotanie i panikę. Przede wszystkim dotyczy to prywatnych inwestorów myślących o wynajmie krótkoterminowym, stopa zwrotu z inwestycji znacznie się wydłuży, przez co inwestycja może nie być już tak opłacalna. Pomimo kryzysu, który dotknął cały glob, doprowadzając do utraty miejsc pracy, bankructwa wielu przedsiębiorstw, 37 zamożnych krajów OECD odnotowały wzrost realnych cen domów o około 7 procent. Według szefowej działu badań nad międzynarodowym rynkiem nieruchomości mieszkaniowych w firmie Knight Frank stan ożywienia na rynku nieruchomości może utrzymać się przez najbliższe 18 miesięcy. Po tym okresie możemy spodziewać się pewnego zastoju w tym sektorze. Z powodu niskich stóp procentowych oraz wielu dotacji państwowych na utrzymanie swoich mieszkań, podczas pandemii nie byliśmy świadkami tąpnięcia, jednak warto zastanowić się, jak długo potrwa ta hossa, i jaka będzie przyszłość sektora nieruchomości?
Subprime Crisis
Wykres 1. Wykres przedstawia jak przedstawiała się sytuacja na rynku nieruchomości w USA na przestrzeni lat 2005 - 2015, źródło: HRE Investments`
Wykres jasno wskazuje na moment załamania się rynku nieruchomości w USA, jednak podobne sytuacje zostały odnotowane w pozostałych dobrze rozwiniętych państwach. Ciekawym jest fakt, że czynsz wynajmu nawet podczas samego krachu były praktycznie na tym samym poziomie. Najbardziej miarodajna jest czarna linia, która ukazuje ceny zakupu nieruchomości. W 2006 roku nastąpiło załamanie, aczkolwiek nie było tak znaczące, jak w roku 2007, kiedy odnotowano rekordowe spadki i trwały one, aż do 2011 roku. Po tym okresie gospodarki zaczęły stopniowo się odbudowywać i wracać na właściwe tory, które pozwoliły zapomnieć o kryzysie spowodowanym kredytami subprime.
Wykres 2. Zielona linia określa jak kształtowały się ceny domów w okresie 1990 - 2007, niebieska linia wskazuje na jakim poziomie w poszczególnych latach uplasowały się zobowiązania z tytułu kredytów hipotecznych, źródło: www.scienceDirect.com
Wykres przedstawia między innymi, jak kształtowały się ceny domów, zobowiązania z tytułu kredytów hipotecznych, czy też wartość kredytów o podwyższonym ryzyku w Stanach Zjednoczonych na przestrzeni lat 1990 - 2007. Peak cenowy został osiągnięty w 2006 roku (około 4200 mln USD), natomiast dwa kwartały później nastąpiło gwałtowne załamanie, które zaowocowało globalnym kryzysem na rynku nieruchomości. Takie samo zachowanie widzimy na kredytach subprime, czyli tych, które charakteryzowały się wysokim ryzykiem, ich załamanie pojawiło się w momencie problemów z możliwością spłacenia ich przez kredytobiorców. Boom mieszkaniowy rozpoczął swój rajd na początku lat 2000 i w połączeniu z niskim stopami procentowymi, spowodowały, że kredytodawcy zaczęli udzielać pożyczek osobom i niskiej zdolności kredytowej. Dlatego po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości znaczna część społeczeństwa, która była uwikłana w kredyty subprime przestała mieć możliwość spłacania rat.(Od sierpnia 2007 do października 2008 roku 936 439 amerykańskich nieruchomości zostało poddanych egzekucji komorniczej).
Wykres 3. Wykres przedstawia liczbę nowo udzielanych kredytów hipotecznych 2007 - 2019, źródło: www.hreinvestments.pl
Na wykresie możemy zauważyć pewną korelację pomiędzy szczytem subprime crisis a 2020 rokiem, kiedy wartość udzielanych kredytów hipotecznych uplasowała się na zbliżonym poziomie około 17 mld złotych. Może to świadczyć o ponownym przegrzaniu na rynku nieruchomości i ponownym widmie kryzysu na rynku nieruchomości. Z drugiej strony liczba kredytów w stosunku do 2007 roku to zaledwie ⅔, co może względnie uspokoić kredytobiorców.
Wykres 4. Zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych 2005 - 2019, źródło: KNF
Zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych w 2019 roku wyniosło 50 mld złotych. W stosunku do 2007 roku odnotowano przyrost o 600%. Jest to potężny wzrost, jednak trzeba wziąć również pod uwagę rozwój gospodarczy oraz powiększanie się pensji na przestrzeni ostatniej dekady. Z drugiej strony warto zwrócić uwagę na to, że ponad 7% kredytobiorców (1,067 mln) ma problemy ze spłatą swoich zobowiązań. Pomimo tego, jeśli trwająca pandemia zakończy się, banki będą skłonne przyjąć większe ryzyko, co spowoduje większą podaż kredytów hipotecznych, i tym samym zaspokojony zostanie popyt napędzany przez tę część społeczeństwa, która nie odczuła skutków pandemii lub się na niej wzbogaciła.
Przyszłość rynku nieruchomości
Pomimo trwającej pandemii, która powinna wskazywać na zahamowanie rynku nieruchomości, jesteśmy świadkami nieprzerwanej hossy. Wynika to z faktu, niskich stóp procentowych dla kredytów hipotecznych, oraz tego, że mieszkania stały się powszechną inwestycją dla młodych ludzi(20-30 lat, 11% kupujących, a 42%, stanowią osoby w wieku 30-40 lat), którzy chcą zabezpieczyć swoją przyszłość przez dochód pasywny. Ponadto, w porównaniu z ubiegłym rokiem, liczba nowo notowanych nieruchomości również wzrasta, a ostre spadki zapasów z ostatnich miesięcy zostały złagodzone. Efektem jest spowolnienie wzrostu cen ofertowych. Chociaż ceny domów nadal rosną w dwucyfrowym tempie, minęły już szczytowe poziomy wzrostu. Przy zwiększonej podaży, wzrost cen domów będzie stopniowo łagodniejszy, ale szeroki spadek cen jest mało prawdopodobny.
Wykres 5. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w 7 największych miastach w Polsce 2008- 2022, źródło: www.money.pl
Predykcje cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w Polsce w najbliższych kwartałach wskazują na ustabilizowanie, dzięki czemu dynamika r/r w roku 2023 powinna uplasować się na poziomie 5%. Inną kwestią jest stałe powiększanie się stosunku ceny mieszkań, a wynagrodzeń na jakie możemy liczyć w Polsce. Dodatkowo porównując Polskę do zachodnich gospodarek nadal istnieje możliwość rozwoju sektora nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Z oświadczenia BIK (Biuro Informacji Kredytowej) wynika, że w marcu bieżącego roku został ustalony nowy rekord złożonych wniosków kredytowych (56 tysięcy). Z uwagi na duże zainteresowanie nabywaniem nowych nieruchomości banki zdecydowały się na podwyższenie całościowych kosztów kredytów. Według NBP średnio RRSO w I kwartale 2021 roku wyniosło około 3,1%.
Wykres 6. Dostępność mieszkań na rynku pierwotnym 2015 - 2020, źródło: www.gethome.pl
Na wykresie została przedstawiona dostępność mieszkań (stosunek średnich zarobków brutto w danym mieście do średniej ceny mieszkań) w 7 miastach w Polsce na przestrzeni lat 2015 - 2018. Można zauważyć, że w okresie 2015 - 2017 r. siła nabywcza mieszkań rosła w każdej z zestawionych aglomeracji. Największa zmiana nastąpiła w Poznaniu. Z kolei niepokojąca sytuacja została odnotowana w Katowicach, gdzie w 2020 roku przedstawiona wskaźnik odnotował spory spadek do poziomu 0,85. Wskazuje to na osłabienie siły nabywczej jedynie w nielicznych miastach, a cały sektor nieruchomości wydaje się być obecnie stabilny pomimo stałego wzrostu cen. Porównując teraźniejszą sytuację makroekonomiczną do tej, która miała miejsce podczas załamania się sektora nieruchomości, okazuje się, że obecnie nie musimy patrzeć z niepokojem na najbliższe kwartały. W perspektywie długoterminowej możemy doświadczyć zastoju i przegrzania sektora, zwłaszcza jeśli będziemy doprowadzali do nadmiernego zadłużania się. Z kolei kredyty typu subprime zostały w głównej mierze wycofane, ponieważ niosły za sobą zbyt duże ryzyko zarówno dla kredytodawcy, jak i kredytobiorcy. Banki nie chcą podzielić losów Lehman Brothers, dlatego produkty, które są obecnie oferowane, są poddawane znacznie większym restrykcjom, tak aby można było uniknąć ponownego kryzysu finansowego.
