Reklama
WIG80 855,37-0,50%
WIG202 374,40-1,00%
EUR / PLN4,32+0,03%
USD / PLN3,98+0,07%
CHF / PLN4,50+0,00%
GBP / PLN5,05-0,07%
EUR / USD1,09-0,05%
DAX17 687,44-0,16%
FT-SE7 614,67-0,34%
CAC 407 946,27-0,13%
DJI38 989,83-0,25%
S&P 5005 130,95-0,12%
ROPA BRENT82,43-0,43%
ROPA WTI78,29-0,60%
ZŁOTO2 119,97+0,27%
SREBRO23,95+0,21%

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

twitter
youtube
facebook
instagram
linkedin
Reklama
Reklama

Prawdziwe ceny mieszkań w Polsce rosną w zaskakującym tempie…

Mieszkania drożeją, ale wolniej niż nas straszono – tak można podsumować najnowsze dane opublikowane przez NBP. W ciągu roku ceny na największych rynkach poszły w górę o 11,2%. To nawet 2-3 razy mniej niż sugerowały portale ogłoszeniowe. Powód? Sprzedają się mieszkania tańsze, a w ofercie zalegają propozycje ze zbyt wysokimi cenami.

Prawdziwe ceny mieszkań w Polsce rosną w zaskakującym tempie…
pexels.com
Reklama
Aa
Udostępnij
facebook
twitter
linkedin

W czwartym kwartale 2023 roku za mieszkania w największych miastach płaciliśmy o 11,2% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem - wynika z najnowszych danych NBP na temat zmian cen mieszkań na rynku wtórnym (indeks hedoniczny dla 7 miast). Plusem jest to, że dynamika wzrostów cen okazała się znacznie mniejsza niż ta, którą sugerowały ceny z portali ogłoszeniowych. Z drugiej strony najnowsze podsumowanie przygotowane przez bank centralny sugeruje, że w 14 na 17 przebadanych miast ceny mieszkań były najwyższe w historii.

 

Pensje rosły szybciej niż prawdziwe ceny mieszkań

Chodzi oczywiście o nominalny poziom cen, a nie ten realny – skorygowany o inflację czy zmianę płac. W międzyczasie rosły bowiem nie tylko ceny mieszkań, ale też niemal wszystkich dóbr i usług. Wyraźnie w górę poszły też wynagrodzenia w Polsce. Przecież z najnowszych danych GUS o średnich wynagrodzeniach wynika, że w czwartym kwartale 2023 roku przeciętna pensja opiewała na trochę ponad 7540 złotych brutto. To o prawie 12% więcej niż rok wcześniej. Zestawiając te dwie informacje otrzymujemy całkiem krzepiący obraz sytuacji. Dostępne dane wciąż pozwalają bowiem stwierdzić, że średnie płace rosły szybciej niż cena metra kwadratowego.

Przyzwoite wyniki daje nam też spojrzenie na szerszy horyzont. W ciągu ostatnich 5 lat ceny mieszkań na 7 największych miastach poszły do góry o 61% - wynika z indeksu hedonicznego NBP. Dla porównania wynagrodzenia w tym czasie wzrosły o około 55% - sugerują dane GUS. Biorąc pod uwagę fakt jak burzliwe były ostatnie lata, to sytuacja, w której dynamika wynagrodzeń szła niemal „łeb w łeb" z dynamiką zmian cen, napawa optymizmem.

Reklama

 

 

Czym jest indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkań?

W ramach indeksu hedonicznego NBP bierze pod uwagę nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są „czyszczone" z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. Przy zwykłej średniej transakcyjnej wystarczy bowiem, że więcej sprzeda się mieszkań tańszych i już zaniżyłoby to przeciętną stawkę. Więcej sprzedanych lokali z wyższej półki cenowej wpłynęłoby natomiast na wzrost średniej ceny. Indeks hedoniczny działa inaczej. Ma on za zadanie pokazywać jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.

 

Zobacz także: Dom w Chorwacji można kupić za 65 groszy, a Irlandia zapłaci 350 tys. zł za zamieszkanie na wyspie

Reklama

 

Coraz więcej miast z pięciocyfrową stawką za metr

W żadnym wypadku nie możemy jednak powiedzieć, że mieszkania są tanie. Nawet więcej, mamy w Polsce 5 miast wojewódzkich, w których za metr lokalu „z drugiej ręki" trzeba płacić ponad 10 tys. złotych. Są to Gdańsk, Gdynia, Kraków, Warszawa i Wrocław. Nie jest ponadto tajemnicą, że za mieszkania od deweloperów – ze względu na ich wyższy standard – przeważnie trzeba płacić więcej. W efekcie na rynku pierwotnym mamy 9 miast wojewódzkich z cenami przekraczającymi 10 tysięcy złotych za metr. Są to Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kraków, Lublin, Poznań, Szczecin, Warszawa i Wrocław – wynika z najnowszych danych NBP.

 

Ceny mieszkań w największych miastach (IV kwartał 2023 r.)

 

 

 

 

Lokalizacja

Mieszkania nowe

 

Mieszkania używane

 

 

Przeciętna cena transakcyjna

Zmiana cen w ciągu roku

Przeciętna cena transakcyjna

Zmiana cen w ciągu roku*

 

(w zł za m kw.)

 

(w zł za m kw.)

 

Białystok

9 384 zł

11%

8 163 zł

12%

Bydgoszcz

9 122 zł

16%

6 895 zł

10%

Gdańsk

12 389 zł

16%

11 503 zł

12%

Gdynia

10 917 zł

1%

10 171 zł

12%

Katowice

10 348 zł

7%

7 144 zł

13%

Kielce

8 208 zł

-1%

6 992 zł

8%

Kraków

13 530 zł

12%

12 297 zł

11%

Lublin

10 034 zł

14%

8 465 zł

11%

Łódź

9 202 zł

8%

6 987 zł

8%

Olsztyn

8 735 zł

15%

7 408 zł

7%

Opole

9 629 zł

16%

7 409 zł

13%

Poznań

11 107 zł

14%

9 506 zł

14%

Rzeszów

9 426 zł

17%

9 381 zł

18%

Szczecin

10 467 zł

-2%

8 134 zł

6%

Warszawa

14 847 zł

16%

13 318 zł

11%

Wrocław

12 498 zł

20%

11 112 zł

11%

Zielona Góra

7 655 zł

3%

7 067 zł

15%

7 miast

12 679 zł

11%

11 286 zł

11%

* Na podstawie indeksu hedonicznego uwzględniającego jakość sprzedawanych mieszkań

 

 

 

 

Opracowanie HREIT na podstawie danych NBP

 

 

 

 

 

Ceny są niższe niż nas straszono

Mówimy oczywiście o cenach „prawdziwych", czyli transakcyjnych, a nie tych, które znaleźć można w ogłoszeniach o chęci sprzedaży mieszkań. Te drugie faktycznie w niektórych lokalizacjach oderwały się od fundamentów. Całe szczęście najnowsze dane NBP sugerują, że Polacy pozostali roztropni i pomimo licznych głosów o tym, że ceny ofertowe mieszkań rosną o 20-30% w skali roku, postanowili nie akceptować aż takich podwyżek i wybierali z oferty mieszkania racjonalniej wycenione. To dlatego dane NBP sugerują, że mieszkania na głównych rynkach owszem w ostatnim roku drożały, ale wolniej niż nas straszono.

Reklama

Tym samym dane te powinny chociaż trochę studzić nastroje w mieszkaniówce – szczególnie jeśli zrozumiemy skąd wynikają rozbieżności pomiędzy danymi NBP, a licznymi nagłówkami, które w ostatnim czasie straszyły nas gwałtownym wzrostem cen mieszkań.

Dla porządku należy dodać, że dane publikowane przez NBP są danymi wstępnymi, które nie podsumowują jeszcze całego czwartego kwartału. Analitycy banku centralnego wciąż nie dysponują bowiem informacjami za grudzień. Nie jest tajemnicą, że wtedy – ze względu na zbliżające się wygaszenie „Bezpiecznego Kredytu 2%" – mieliśmy do czynienia z gwałtownym przyspieszeniem decyzji o chęci zakupu mieszkania.

Po drugie NBP pokazuje informacje o cenach transakcyjnych, a nie ofertowych. Różnica jest zasadnicza. Ceny ofertowe to te, które znajdziemy w ogłoszeniach o chęci sprzedania mieszkania. Te są łatwo dostępne i najczęściej to one są szeroko komentowane w mediach. To na podstawie danych ofertowych dowiadywaliśmy się w ostatnich tygodniach o wzrostach cen mieszkań nawet o 20-30% w ciągu roku oraz o tym, że metr kwadratowy mieszkania w Krakowie czy Warszawie potrafi już kosztować 15-20 tysięcy złotych. To jednak tylko część prawdy. Z faktu, że ktoś za tyle chciałby sprzedać mieszkanie nie wynika przecież, że po drugiej stronie znajdzie się nabywca skory zapłacić tyle ile wymarzył sobie sprzedający.

Przeważnie dochodzi przecież co najmniej do negocjacji. A gdyby tego było mało, to nabywcy zazwyczaj wybierają tańsze mieszkania, podczas gdy w ofercie zwykły zalegać propozycje drogie i te dotyczące nieruchomości o wyższym standardzie. To powoduje, że ceny ofertowe są z zasady znacznie wyższe od cen transakcyjnych.

 

Oferta mieszkań stopniała o 1/3

Reklama

A gdyby i tego było mało, to nie możemy zapominać o tym jak bardzo w ostatnim czasie wyprzedała się oferta mieszkań. Szczególnie wyraźnie widać to było pod koniec 2023 roku. Wtedy można było wybierać z oferty prawie o 1/3 mniejszej niż rok wcześniej. Nie jest tajemnicą, że wyprzedały się przede wszystkim mieszkania tańsze. To tym bardziej w sposób „sztuczny" zawyżało przeciętną cenę ofertową. Skoro bowiem w ofercie brakuje mieszkań tanich, a są w niej lokale drogie, to podnosi to średnią stawkę. Ostatnie tygodnie dają jednak nadzieję na poprawę tej sytuacji i choć wciąż w ofercie zalega sporo mieszkań wycenionych nieracjonalnie, to podaż się odbudowuje. Jeśli zmiana ta będzie kontynuowana, to coraz łatwiej będzie znaleźć mieszkanie o akceptowalnej cenie.

 

Zobacz także: Czynsze w 2024 roku. To kolejny cios dla portfeli najemców

 

 

Rekordowa różnica pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi

Reklama

Informacjom o wykupieniu oferty i rekordowym niedopasowaniu pomiędzy sprzedającymi i kupującymi wtórują dane publikowane przez NBP. Z tych na temat rynku wtórnego wynika, że średnia cena ofertowa na 7 największych rynkach to ponad 13,6 tys. złotych za metr. To o prawie 2,4 tys. zł więcej niż sugeruje średnia cena faktycznie za mieszkania płacona (niecałe 11,3 tys. zł). Nigdy wcześniej nie mieliśmy do czynienia z tak dużą kwotową dysproporcją pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i tym co skłonni są zaakceptować kupujący.

 

 

W konkretnych miastach rozdźwięk ten potrafi być jeszcze bardziej szokujący. Na przykład w Krakowie sprzedający w czwartym kwartale żądali za metr ponad 15,1 tysięcy, a kupujący płacili 12,3 tysięcy, czyli o ponad 2,8 tys. mniej. W Warszawie natomiast średnia cena ofertowa wynosiła prawie 16,7 tys. za metr, a w przypadku mieszkań, które faktycznie się sprzedały, było to 13,3 tys. zł za metr, czyli aż o ponad 3,3 tys. zł mniej – wynika z danych NBP.

Reklama

 

Zobacz także: Nadchodzi największy kryzys na rynku nieruchomości od 17 lat

 

Ceny mieszkań w największych miastach (IV kwartał 2023 r.)

 

 

 

 

Lokalizacja

Mieszkania nowe

 

Mieszkania używane

 

 

Przeciętna cena transakcyjna

Zmiana cen w ciągu roku

Przeciętna cena transakcyjna

Zmiana cen w ciągu roku*

 

(w zł za m kw.)

 

(w zł za m kw.)

 

Białystok

9 384 zł

11%

8 163 zł

12%

Bydgoszcz

9 122 zł

16%

6 895 zł

10%

Gdańsk

12 389 zł

16%

11 503 zł

12%

Gdynia

10 917 zł

1%

10 171 zł

12%

Katowice

10 348 zł

7%

7 144 zł

13%

Kielce

8 208 zł

-1%

6 992 zł

8%

Kraków

13 530 zł

12%

12 297 zł

11%

Lublin

10 034 zł

14%

8 465 zł

11%

Łódź

9 202 zł

8%

6 987 zł

8%

Olsztyn

8 735 zł

15%

7 408 zł

7%

Opole

9 629 zł

16%

7 409 zł

13%

Poznań

11 107 zł

14%

9 506 zł

14%

Rzeszów

9 426 zł

17%

9 381 zł

18%

Szczecin

10 467 zł

-2%

8 134 zł

6%

Warszawa

14 847 zł

16%

13 318 zł

11%

Wrocław

12 498 zł

20%

11 112 zł

11%

Zielona Góra

7 655 zł

3%

7 067 zł

15%

7 miast

12 679 zł

11%

11 286 zł

11%

* Na podstawie indeksu hedonicznego uwzględniającego jakość sprzedawanych mieszkań

 

 

 

 

Opracowanie HREIT na podstawie danych NBP

 

 

 

 

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

Chcesz, żebyśmy opisali Twoją historię albo zajęli się jakimś problemem?

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

Napisz do redakcji

Reklama

Czytaj dalej