Łącznie 14 deweloperów giełdowych w 2q22 sprzedało r/r o 44% mniej mieszkań (vs -23% r/r w 1q22). Jest to konsekwencja ograniczeń po stronie popytu (spadek popytu kredytowego na skutek silnie rosnących stóp procentowych), jak i po stronie podaży (mniej mieszkań rozpoczętych przy utrzymujących się wysokich cenach gruntów). Podobna tendencja występuje prawdopodobnie na szerokim rynku, gdzie aktywny jest pełen przekrój firm deweloperskich – od najmniejszych po największe, przy zwykle mniejszym buforze bezpieczeństwa na gwałtowne zmiany w otoczeniu, czy możliwościach dywersyfikowania projektów przez mniejsze firmy.
Na koniec 2q22 większa oferta mieszkań w 6 aglomeracjach monitorowanych przez JLL na skutek silnego spadku sprzedaży mieszkań i wzrostu liczby mieszkań wprowadzonych do oferty deweloperskiej (wpływ m.in. impulsu regulacyjnego). Liczba mieszkań sprzedanych w 6 aglomeracjach monitorowanych przez JLL w 2q22 wyniosła 9,2 tys. i była o 11,7% mniejsza q/q i o 53% mniejsza r/r. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w tych aglomeracjach w 2q22 jest szacowana na ok. 19 tys., przy czym realnie (tzn. bez mieszkań wprowadzonych do oferty w celu ich realizacji na zasadach obowiązujących przed nowelizacją Ustawy deweloperskiej) jest to ok. 11,5 tys. mieszkań. W konsekwencji spadku sprzedaży mieszkań i wzrostu liczby wprowadzonych na rynek oferta deweloperska w 6 miastach na koniec 2q22 wzrosła realnie do 43,2 tys. mieszkań (7% q/q; 14% r/r); przy doszacowaniu przez JLL projektów wprowadzonych na rynek z intencją zapewnienia ich realizacji na dotychczasowych zasadach oferta wzrosłaby do ok. 51 tys. Przytoczone statystyki sygnalizują silny spadek popytu, impuls regulacyjny mógł znacząco zaburzyć informację o realnie dostępnej podaży mieszkań.
W ofercie wg daty oddania projektu wysoki udział mieszkań oddawanych do użytku w 2024 – prawdopodobna reakcja na nowelizację Ustawy deweloperskiej od 1 lipca’22. Na koniec 2q22 w strukturze oferty wg daty oddania projektu deklarowanej przez dewelopera (Wykres 22) udział gotowych mieszkań i kończonych w 2022 był relatywnie wysoki, choć nieco mniejszy niż na koniec 1q22 (29% vs 35%). Mieszkania kończone w 2023 stanowiły 44% (48% w 1q22); znacząco wzrosła oferta mieszkań oddawanych do użytku w 2024 i później (27%; o 10 pp więcej wobec 1q22), co może oznaczać wspomnianą reakcję na wejście w życie nowelizacji Ustawy deweloperskiej od 1 lipca br., (czyli objęcie tych mieszkań jeszcze zasadami sprzed nowelizacji).
Według bieżących stawek kosztorysowych koszty budowy (bez kosztu gruntu) w2q22 silnie wrosły, w przypadku monitorowanych 7 obiektów mieszkaniowych w granicach 18,5-31,8% r/r. Koszty budowy mieszkań (bez kosztu gruntu) w 2q22 wg statystyk GUS wzrosły o ok.11% r/r (wobec o ok. 3% r/r w 2q21; Wyk. 23). Statystyki te dotyczą mieszkań już oddanych do użytku. Według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów wnadal silnie rosły (por. Ramka 1) - w przypadku monitorowanych 7 obiektów mieszkaniowych w granicach 18,5-31,8% r/r (vs 11,8-17,2% r/r w 1q22).
Kontynuacja wzrostu kosztów budowy. Według prognozy stawek kosztorysowych SEKOCENBUD w perspektywie roku koszty budowy (bez kosztów gruntu) wzrosną najbardziej w przypadku domów jednorodzinnych (o ok. 17%), co wynika z dużego popytu na te obiekty i większego udziału kosztów robocizny, której stawki również rosną (Wykres 24). Wojna w Ukrainie powoduje zaburzenia na rynkach wielu surowców wykorzystywanych w budownictwie i problemy z siłą roboczą, tym samym utrzymuje wysokie koszty budowy.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Rynek Mieszkaniowy 3q22/Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
