Reklama
WIG82 172,36+0,28%
WIG202 424,70+0,27%
EUR / PLN4,32+0,07%
USD / PLN3,98-0,26%
CHF / PLN4,51-0,10%
GBP / PLN5,04+0,03%
EUR / USD1,08+0,34%
DAX17 735,07+0,32%
FT-SE7 682,50+0,69%
CAC 407 934,17+0,09%
DJI39 087,38+0,23%
S&P 5005 137,08+0,80%
ROPA BRENT83,40+1,71%
ROPA WTI79,01+0,91%
ZŁOTO2 082,68+1,88%
SREBRO23,13+1,76%

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

twitter
youtube
facebook
instagram
linkedin
Reklama
Reklama

Sprzedaż mieszkań odżywa. Rynek mieszkaniowy 2q23

PKO Bank Polski - Analizy Rynkowe | 15:04 10 grudzień 2023

Sprzedaż mieszkań odżywa. Rynek mieszkaniowy 2q23 | FXMAG INWESTOR
pexels.com
Reklama
Aa
Udostępnij
facebook
twitter
linkedin

1q23 na rynku mieszkaniowym cechował powrót trendu wzrostowego cen transakcyjnych na rynku pierwotnym po kilku miesiącach stabilizacji oraz ożywienie akcji kredytowej w segmencie hipotek.

 

Ożywienie sprzedaży w największym stopniu dotyczy rynku pierwotnego, który jest relatywnie częściej wybierany przez kupujących inwestycyjnie. W efekcie oferta rynku pierwotnego istotnie spadła. Oceniamy, że motorem trendów z 1h23 była perspektywa rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych oraz wzrostu cen mieszkań w efekcie silnego ograniczenia nowej podaży. W naszej ocenie 2h23 przyniesie wyraźne ożywienie sprzedaży również na rynku wtórnym i spadek oferty tego rynku m.in. wskutek uruchomienia programu rządowych dopłat do rat kredytów dla kupujących pierwsze mieszkanie. W perspektywie roku (2q23-1q24) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań (5-10%). Rynek coraz silniej będzie odczuwał ograniczenie podaży (skutek ujemnej dynamiki rozpoczynanych projektów od 1q22) przy jednocześnie wzrastającym popycie.

Sprzedaż mieszkań odżywa  -  - 1

Sprzedaż mieszkań odżywa  -  - 1

Reklama

 

 

W 1q23 na rynku pierwotnym wzrost cen transakcyjnych mieszkań r/r w Warszawie i mniejszych stolicach województw ustabilizował się na poziomie 4q22 (ok. 4-5% r/r), natomiast w 6 największych miastach ceny zaczęły ponownie rosnąć (7,9% r/r vs 1,4% r/r w 4q22). W odniesieniu do 4q22 ceny transakcyjne w analizowanych miastach w 1q23 wyraźnie wzrosły. Wyhamowanie spadku liczby transakcji r/r (dane CBN) w 1q23 sugeruje poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Po 4 kwartałach dwucyfrowych spadków (najgłębszy w 3q22) w 1q23 liczba transakcji zmalała o 7% r/r, a wobec 1q22 była o 32% wyższa. Wzrosty widać głównie na rynku pierwotnym w największych miastach. Na rynku wtórnym zmiany są niewielkie.

Sprzedaż mieszkań odżywa  -  - 2

Sprzedaż mieszkań odżywa  -  - 2

 

Reklama

Na rynku wynajmu wzrost stawek wynajmu r/r w 1q23 zwolnił do jednocyfrowego, w porównaniu do poprzedniego kwartału stawki nie zmieniły się lub lekko spadły. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy prawdopodobnie ustabilizował się, część z nich powróciła do Ukrainy. Presja na rynek wynajmu osłabnie z powodu powrotu na rynek transakcyjny osób kwalifikujących się do Programu Bezpieczny kredyt 2%, a także tych, które zyskują zdolność kredytową w ślad za dalszym silnym wzrostem nominalnych dochodów i po złagodzeniu od lutego’23 wymogów przy ocenie zdolności na kredyt o stałym oprocentowaniu.

Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w 1q23 wyniosła 7,47 mld zł (+21,1% q/q; -55,9% r/r), banki udzieliły 21,96 tys. kredytów (+16% q/q; -54% r/r). Po 5 kwartałach silnych spadków nastąpiła zmiana trendu, przy czym są to poziomy o ponad połowę niższe r/r. Liczba kredytów o stałym oprocentowaniu, udzielonych w 1q23 wyniosła 17,6 tys. (11,9 tys. to kredyty nowo udzielone).

Według danych BIK w maju’23 miesięczna liczba i wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 3,7% r/r, jest to pierwszy dodatni odczyt wskaźnika od marca’22. W maju’23 o kredyt wnioskowało 22,4 tys. potencjalnych kredytobiorców (+7,2% q/q; -6% r/r). Poprawa wskaźnika wynika ze wzrostu zdolności kredytowej po złagodzeniu rekomendacji KNF w lutym’23, jak i z przyspieszonej decyzji zakupu mieszkania przez osoby, które przewidują wzrost cen mieszkań w efekcie ograniczenia podaży i w oczekiwaniu na obniżkę stóp procentowych. Istotny jest też efekt bazy statystycznej w okresie maj’22-sierpień’22 wystąpiły najniższe poziomy wskaźnika.

Sprzedaż mieszkań odżywa  -  - 3

Sprzedaż mieszkań odżywa  -  - 3

 

Reklama

Według monitoringu JLL rynków mieszkaniowych oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec 1q23 przy w dalszym ciągu niskiej liczbie mieszkań wprowadzanych do sprzedaży zmalała do 43,6 tys. mieszkań (wobec 48,6 tys. na koniec 4q22). Skala zmian oferty r/r była zróżnicowana: od -21% r/r w Krakowie do +32% r/r w Poznaniu.

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 1q23 sygnalizuje kontynuację spadkowego trendu liczby mieszkań w toku budowy (skutek małej liczby mieszkań ostatnio rozpoczętych). Zmalała też łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich 4 kwartałach.

Sprzedaż mieszkań odżywa  -  - 4

Sprzedaż mieszkań odżywa  -  - 4

 

Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (pow. 49 osób) na koniec 1q23 sugerują niewielką poprawę popytu - przedpłaty klientów wzrosły (+29% r/r vs -16% r/r w 4q22). Zapasy gotowych mieszkań w 1q23 zmalały r/r (-6%), jak i wobec 4q22 (-11%), co przy poprawie popytu i nadal ograniczonej podaży wspiera wysoki poziom cen. Wolumen projektów był zbliżony do 1q22, co jest efektem obserwowanego w ostatnich kwartałach silnego spadku liczby rozpoczynanych projektów. Koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów wg bieżących stawek kosztorysowych Sekocenbud w 1q23 rosły wolniej - o 17-19% r/r zależnie od obiektu (vs 18-20% r/r w 4q22). Na wysoki poziom kosztów wpływają w szczególności wysokie ceny nośników energii i inflacyjny wzrost cen materiałów budowlanych i wykonawstwa.

Reklama

1 lipca 2023 zostaje uruchomiony rządowy program Pierwsze mieszkanie. Program przewiduje dopłaty z budżetu państwa do rat kredytu na pierwsze mieszkanie (Bezpieczny kredyt 2%). 19 czerwca 2023 KNF znowelizowała Rekomendację S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Nowelizacja pozwala na bardziej liberalne podejście do oceny zdolności kredytowej przez bank, kredyt z programu Bezpieczny kredyt 2% będzie bardziej dostępny.

Sprzedaż mieszkań odżywa  -  - 5

Sprzedaż mieszkań odżywa  -  - 5

 

W perspektywie roku (2q23-1q24) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań (5-10%). Przesłankami tendencji wzrostowych po stronie popytowej są: (1) powolna odbudowa popytu kredytowego odłożonego w okresie zaostrzonych regulacji ostrożnościowych; (2) spadek realnej wartości mieszkań i w konsekwencji zwiększenie ich dostępności cenowej poprzez poprawę relacji dochodów do cen mieszkań; (3) popyt generowany przez rządowy program Bezpieczny kredyt 2% (w 2023 zapowiadany brak ograniczeń w dostępie do programu dla kwalifikujących się osób); (4) popyt inwestycyjny (doświadczenie wysokich stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości); (5) stopniowe ujawnianie się popytu migrantów z Ukrainy oraz rosnący popyt inwestorów zagranicznych. Jednocześnie po stronie podaży oddziałują: (6) malejąca oferta mieszkań na rynku w sytuacji ograniczania od 1q22 liczby projektów rozpoczętych przez deweloperów; (7) brak dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach.

Sprzedaż mieszkań odżywa  -  - 6

Sprzedaż mieszkań odżywa  -  - 6

Reklama

 

Tendencje wzrostowe cen mieszkań będą hamowane przez: (1) wysokie stopy procentowe, z perspektywą pierwszych obniżek najwcześniej pod koniec 2023; (2) prawdopodobny powrót negatywnego trendu dostępności mieszkań – wzrost płac może być niższy niż cen mieszkań; (3) stabilizację stawek za wynajem osłabiającą motywację zakupu na wynajem; (4) większą elastyczność podaży niż w poprzednim cyklu.

Sprzedaż mieszkań odżywa  -  - 7

Sprzedaż mieszkań odżywa  -  - 7

 

 

Reklama

***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: Rynek mieszkaniowy 2q23 – Analizy Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:

Pobierz pełny raport

 

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

Chcesz, żebyśmy opisali Twoją historię albo zajęli się jakimś problemem?

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

Napisz do redakcji


PKO Bank Polski - Analizy Rynkowe

PKO Bank Polski - Analizy Rynkowe

PKO Bank Polski jest niekwestionowanym liderem polskiego sektora bankowego. Wg wstępnych danych na koniec 2020 r. jego skonsolidowany zysk netto wyniósł 2,65  mld zł a wartość aktywów 382 mld zł. Bank jest podstawowym dostawcą usług finansowych dla wszystkich segmentów klientów, osiągając najwyższe udziały w rynku oszczędności (18,4 proc.), kredytów (17,6 proc.), w rynku leasingowym (11,2 proc.) oraz w rynku funduszy inwestycyjnych osób fizycznych (22,2 proc.). Posiadając ponad 9,51 mln kart płatniczych, bank jest największym wydawcą kart debetowych i kredytowych w Polsce. Dzięki rozwojowi narzędzi cyfrowych, w tym aplikacji IKO, która na koniec 2020 r. miała ponad 5 mln aktywnych aplikacji, PKO Bank Polski jest najbardziej mobilnym bankiem w Polsce. Silną pozycję Banku wzmacniają spółki Grupy Kapitałowej. Dom Maklerski PKO Banku Polskiego jest liderem pod względem liczby i wartości transakcji IPO i SPO na rynku kapitałowym. 


Reklama

Czytaj dalej