Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (o zatrudnieniu pow. 49 osób) na koniec 3q22 sygnalizują wyhamowanie rynku – projekty mieszkaniowe w toku były na poziomie poprzedniego kwartału, podobnie bank ziemi; przedpłaty klientów wzrosły nieznacznie (o 5% q/q). Zapasy gotowych mieszkań zmalały o 11% wobec 2q22. Silnie (o prawie 20% r/r) zmalały zakupy gruntów pod inwestycje, co oznacza gorszą ocenę perspektyw rynku. Widoczne wzrosty r/r projektów w toku budowy są konsekwencją wcześniej podjętej aktywności, jeszcze przed zdecydowaną zmianą sytuacji na rynku. Wysoka produkcja w toku przy bardzo ograniczonym popycie zapowiada problemy ze sprzedażą mieszkań w kolejnych kwartałach. W tej sytuacji zrozumiałe jest zainteresowanie deweloperów sektorem PRS. Sprzedaż mieszkań funduszom inwestycyjnym, choć wymaga obniżenia marży, to pozwala utrzymać zdolności produkcyjne i ogranicza ryzyko.
W 3q22 spadek łącznej sprzedaży mieszkań przez 13 deweloperów mieszkaniowych notowanych na giełdzie był podobny jak w 2q22. Największy spadek raportował Robyg (-72% r/r); w tej grupie deweloperów jedynym który odnotował wzrost (+19% r/r) był Victoria Dom. Łącznie 13 deweloperów giełdowych w 3q22 sprzedało r/r o 42% mniej mieszkań (-44% r/r w 2q22). Jest to konsekwencja ograniczeń przede wszystkim po stronie popytu (załamanie popytu kredytowego przy wysokich stopach procentowych). Podobna tendencja występuje prawdopodobnie na szerokim rynku, gdzie aktywny jest pełen przekrój firm deweloperskich – od najmniejszych po największe, przy zwykle mniejszym buforze bezpieczeństwa na gwałtowne zmiany w otoczeniu, czy możliwościach dywersyfikowania projektów przez mniejsze firmy.
Liczba mieszkań sprzedanych w 6 aglomeracjach monitorowanych przez JLL4 w 3q22 wyniosła 6,6 tys. i była o 30% mniejsza q/q i o 56% mniejsza r/r. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w tych aglomeracjach w 3q22 wyniosła ok. 7,2 tys. (liczba ta nie uwzględnia mieszkań wprowadzonych do oferty w końcu 2q22 w celu ich realizacji na zasadach obowiązujących przed nowelizacją Ustawy deweloperskiej, sprzedaż ok. 4 tys. z tych mieszkań została w 3q22 wstrzymana). W konsekwencji załamania popytu, dość licznych zwrotów notowanych w tym kwartale (głównie rezygnacji z płatnych rezerwacji) i w dalszym ciągu wprowadzonych na rynek nowych mieszkań oferta deweloperska w 6 miastach na koniec 3q22 wzrosła do 51,4 tys. mieszkań (19% q/q; 40% r/r). Jest to poziom oferty z lat 2015-2019, przy czym przeciętna kwartalna sprzedaż wynosiła wtedy 16 tys. (czyli była dwa razy większa niż obecnie).
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Rynek Inwestycyjny Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
