Reklama
WIG81 264,27-1,11%
WIG202 398,38-1,09%
EUR / PLN4,32+0,06%
USD / PLN3,98-0,11%
CHF / PLN4,50-0,25%
GBP / PLN5,05+0,21%
EUR / USD1,09+0,15%
DAX17 716,17-0,11%
FT-SE7 640,33-0,55%
CAC 407 956,41+0,28%
DJI39 000,46-0,22%
S&P 5005 135,36-0,03%
ROPA BRENT82,74-0,79%
ROPA WTI78,73-0,35%
ZŁOTO2 114,23+1,51%
SREBRO23,80+2,90%

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

twitter
youtube
facebook
instagram
linkedin
Reklama
Reklama

Rynek nieruchomości - ile rzeczywiście możesz zarobić na inwestycji w mieszkanie? Które miasto pozwala na najwyższy zwrot z kapitału? Sprawdź raport NBP i przekonaj się sam

Rynek nieruchomości - ile rzeczywiście możesz zarobić na inwestycji w mieszkanie? Które miasto pozwala na najwyższy zwrot z kapitału? Sprawdź raport NBP i przekonaj się sam
freepik.com
Reklama
Aa
Udostępnij
facebook
twitter
linkedin

Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2021 r

 

W ostatnich latach obserwowany jest rozwój komercyjnego rynku mieszkań na wynajem. Jest on konsekwencją wielu czynników, m.in. ograniczenia ochrony lokatora i sprzyjających warunków ekonomicznych takich jak: popyt strukturalny ze strony rynku pracy, rosnące dochody, niskie stopy procentowe oraz subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych.

W tych okolicznościach rodzi się pytanie o to jak kształtuje się zyskowność tego typu inwestycji w Polsce

W literaturze międzynarodowej dominuje pogląd o niskiej zyskowności tego typu inwestycji. Wskazuje się też na szereg czynników ryzyka, takich jak: ryzyko cyklu, ryzyko płynności, wysokie koszty wejścia i wyjścia oraz ryzyko regulacyjne (zmiany prawa w zakresie ochrony lokatora). Dlatego mieszkania tego typu były budowane w okresie niskich stóp procentowych (cykl kredytowy) i zazwyczaj subsydiowane (najczęściej przyspieszona amortyzacja). Należy też dodać, że przy analizie opłacalności inwestycji najmu zazwyczaj operuje się kategorią zwrotu (yield), która zawiera w sobie amortyzacje, a nie czysty zysk. Trzeba też brać pod uwagę, że analizy te pokazują zazwyczaj przepływy z inwestycji wysoko lewarowanej kredytem. W warunkach niskich stóp procentowych powoduje to dodatkowe zyski, jednak po zmianie fazy cyklu finansowego i wzroście stóp procentowych, nadzwyczajne zyski mogą się obniżyć lub przekształcić w straty.

Aby pokazać rzeczywistą zyskowność inwestycji w mieszkania na wynajem operujemy zazwyczaj trzema kategoriami, często niesłusznie mieszanymi i zamiennie używanymi na rynku, tj.:

  • Stopą kapitalizacji inwestycji, zdefiniowaną jako czynsz netto (czyli bez kosztu utrzymania nieruchomości) do ceny mieszkania. Zawiera ona podatki oraz wartość amortyzacji i pomimo, że jest często stosowana, nie jest de facto miarą zyskowności inwestycji lecz raczej przepływów pieniężnych. Jest to jednak najprostszy miernik a jego dynamika zachowuje się podobnie do stopy zwrotu z inwestycji czyli ROE dla LTV = 0%.
  • Stopą zwrotu z kapitału własnego przy zaangażowaniu kredytu zdefiniowaną jako czynsz netto pomniejszony o podatki i amortyzację oraz odniesiony tylko do zaangażowanego, własnego kapitału. Mianownik tego wskaźnika zawiera więc zysk z inwestycji, jednak odnosimy go tylko do naszego własnego kapitału. Jeżeli wspieramy się kredytem, a wewnętrzna stopa zwrotu z inwestycji jest większa niż stopa kredytu czy innej formy kapitału obcego, to lewarowanie przynosi nam dodatkowe przepływy zwiększające rentowność naszego kapitału, ale jednocześnie zaciemnia obraz rzeczywistej efektywności inwestycji. W przypadku naszych analiz pokazujemy ROE przy LTV równym 50% i 80%, co uwzględnia bankową praktykę przy tego typu inwestycjach (50%) oraz maksymalnie dopuszczalne lewarowanie (80%)
  • Stopą zwrotu z kapitału własnego bez zaangażowania kredytu (LTV = 0%), czyli stopą zysku z inwestycji. Mianownik tego wskaźnika jest taki sam jak dla omówionego powyżej, jednak w liczniku ujęty jest cały zaangażowany w inwestycje kapitał. Jest to więc rzeczywisty miernik efektywności inwestycji, często utożsamiany i porównywalny z procentem. Miernik ten pokazuje ile groszy zysku przynosi nam corocznie każda zainwestowana w mieszkanie złotówka i jest uniwersalnym wskaźnikiem służącym w rachunku ekonomicznej efektywności inwestycji dla ich wzajemnego porównywania.
Reklama

Prezentowane obliczenia należy traktować jako szacunki dotyczące zyskowności najmu w badanych miastach i nie należy ich traktować jako informacji biznesowej. Dostępność danych czynszowych z transakcji wynajmu jest ograniczona, dodatkowo rynek ten jest niehomogeniczny i wymagałby zastosowania technik ekonometrycznych aby porównać, często słabo porównywalne, mieszkania.

Pomimo tych zastrzeżeń analiza przychodu z inwestycji mieszkaniowej w Polsce potwierdza omawiane wcześniej ogólne zależności. Po uwzględnieniu amortyzacji, podatków oraz efektów dźwigni rzeczywiste stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem, przy LTV=0, oscylują średnio w granicach 2,4% – 3,7% w zależności od miasta. Obecnie niski poziom stóp procentowych powoduje, że finansowanie inwestycji kredytem przynosi dodatkowe, choć niewielkie zyski, tak więc stopy zwrotu z kapitału własnego są wyższe. Ponieważ różnica pomiędzy wewnętrzną stopą zwrotu a kosztem kredytu jest niewielka tak finansowane inwestycje stają się bardzo wrażliwe na zmiany stóp i zmiany stawek czynszów najmu oraz ryzyka pustostanów i nie powinny stanowić zachęty do dużego lewarowania inwestycji. Głównym powodem popytu na nieruchomości na wynajem jest więc aktualna faza cyklu finansowego i związane z nią niskie stopy zwrotu z alternatywnych inwestycji finansowych dostępnych dla gospodarstw domowych, nie zaś domniemana wysoka zyskowność najmu.

Według szacowanych wskaźników rentowności rynek nieruchomości mieszkaniowych pozostaje wciąż alternatywą lokowania kapitału.

W II kwartale 2021 r. w odniesieniu do kwartału poprzedniego na czternaście analizowanych miast w dziewięciu lokalizacjach odnotowano wzrost średnich stawek transakcyjnych najmu, w tym najwyższy w Białymstoku i w Krakowie. W pięciu pozostałych miastach wystąpiła korekta czynszu, w tym spadek utrzymał się kolejny kwartał w Katowicach, Poznaniu i w Szczecinie.

Reklama

Analiza danych dostępnych w II kwartale 2021 r. wykazała spore zróżnicowanie szacowanej stopy kapitalizacji (oczekiwanego przez nabywcę nieruchomości zwrotu z wynajmu, wyrażonego jako procent ceny nabycia nieruchomości w pełni środkami pieniężnymi). Szacowana stopa kapitalizacji w II kwartale 2021 r. w odniesieniu do kwartału poprzedniego obniżyła się w siedmiu miastach w wyniku wzrostu rozwarstwienia pomiędzy ceną nabycia mieszkania, a czynszem transakcyjnym wynajmu mieszkań. W analizowanym okresie najwyższe szacunkowe stopy kapitalizacji odnotowano w Łodzi (6,9%), we Wrocławiu (6,1%), Białymstoku (6,6%) i w Katowicach (5,9%). W pozostałych miastach odnotowano niższą ich wartość, - w Poznaniu (5,6%), Warszawie (5,3%), Gdańsku (5,1%) i w Krakowie (4,9%).

Zwrot z inwestycji w mieszkania, mimo obserwowanej w dalszym ciągu słabej koniunktury na wszystkich analizowanych lokalnych rynkach najmu, w II kwartale 2021 r. był korzystniejszy niż bezpieczna inwestycja w obligacje skarbowe lub lokata bankowa i przyniósł wyższe zyski.

W przypadku sześciu miast, głównie mniejszych, na terenie których zarejestrowano odbudowanie poziomu cen transakcyjnych najmu, skrócił się nieznacznie szacowany czas zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem. Najkrótszy okres zwrotu (poniżej 18 lat) w analizowanym okresie dotyczył Łodzi, Białegostoku, Wrocławia, Katowic, Lublina i Szczecina. Najdłuższy okres zwrotu z inwestycji w mieszkanie (powyżej 20 lat) uzyskano w Gdyni, Krakowie i Rzeszowie. Na największym warszawski rynku mieszkaniowych czas zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem sięgał blisko 19 lat.

Wskaźnik ROE informujący o zwrocie z faktycznie zainwestowanych środków pieniężnych, w zakup mieszkania w II kwartale 2021 r. we wszystkich miastach pozostał na znacznie niższym poziomie od obliczonej stopy kapitalizacji. W sytuacji, kiedy cała inwestycja w nieruchomość mieszkaniową została sfinansowana gotówką, najwyższego zwrotu z kapitału własnego mogą oczekiwać inwestorzy w Łodzi (4,2%), Wrocławiu (3,5%), Katowicach (3,3%) i Lublinie (3,2%). Na pozostałych lokalnych rynkach poziom ROE mieścił się w przedziale od 3,1% do 2,4%, w tym na największym, warszawskim rynku wyniósł 2,9% wobec 2,7% w kwartale poprzednim.

W siedmiu analizowanych miastach (Gdynia, Katowice, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin i Wrocław) w II kwartale 2021 r. wobec kwartału poprzedniego zastosowanie dźwigni finansowej (posiłkowanie się środkami finansowymi z kredytu bankowego w finansowaniu mieszkania LTV=50%, LTV=80%) pogłębiło spadek stopy zwrotu z kapitału własnego (ROE). Jednakże w wymienionych lokalizacjach zwrot z kapitału własnego przy zakupie mieszkania z wykorzystaniem kredytu utrzymał się na wyższym poziomie niż zwrot na kapitale własnym bez zastosowania dźwigni finansowej.

Reklama

Istotnym ryzykiem inwestowania w mieszkania na wynajem, mimo niewielkiej poprawy w II kwartale 2021 r., pozostaje nadal słaba koniunktura na rynku najmu i tym samym trudności w zapewnieniu ciągłości obłożenia. Zarówno w przypadku najmu długoterminowego, jak i krótkoterminowego o obłożeniu decyduje głównie lokalizacja mieszkania oraz coraz częściej wiek nieruchomości, standard wykończenia i zmieniające się preferencje nabywców. Pomimo, że ceny zakupu nieruchomości w centrum są znacznie wyższe niż na obrzeżach, inwestycja w nieruchomość bliżej centrum niesie niższe ryzyko problemów w zapewnieniu obłożenia i daje wyższe prawdopodobieństwo ciągłości generowania przychodów z wynajmu. Opłacalność inwestycji i ewentualne ryzyko w dużym stopniu zależne jest od regionu kraju i miasta.

Szacunkowa stopa kapitalizacji

Czy subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych jest słuszne? - 1

Czy subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych jest słuszne? - 1

Czy subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych jest słuszne? - 2

Czy subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych jest słuszne? - 2

Czy subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych jest słuszne? - 3

Czy subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych jest słuszne? - 3

Czy subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych jest słuszne? - 4

Czy subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych jest słuszne? - 4

Reklama

Czy subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych jest słuszne? - 5

Czy subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych jest słuszne? - 5

Czy subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych jest słuszne? - 6

Czy subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych jest słuszne? - 6

Czy subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych jest słuszne? - 7

Czy subiektywne przekonanie społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych jest słuszne? - 7

 

 

Reklama

***Materiał pochodzi z raportu NBP: "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2021 r.", którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk.

Pobierz raport

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

Chcesz, żebyśmy opisali Twoją historię albo zajęli się jakimś problemem?

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

Napisz do redakcji

Tematy

nieruchomości inwestowanie w nieruchomości blog inwestowanie w nieruchomości książka jak zacząć inwestowanie w nieruchomości inwestowanie w nieruchomości jaka książka jak rozpocząć inwestowanie w nieruchomości inwestowanie w nieruchomości jak zacząć inwestowanie w nieruchomości pdf grupowe inwestowanie w nieruchomości inwestowanie w nieruchomości na wynajem inwestowanie w nieruchomości bez wkładu własnego inwestowanie w nieruchomości wrocław szkolenie inwestowanie w nieruchomości inwestowanie w nieruchomości szkolenie inwestowanie w nieruchomości kraków inwestowanie w nieruchomości kurs inwestowanie w nieruchomości szczecin inwestowanie w nieruchomosci w polsce inwestowanie w nieruchomosci szkolenia forum inwestowanie w nieruchomości inwestowanie w nieruchomości chomikuj inwestowanie w nieruchomości praca licencjacka inwestowanie w nieruchomości w małych miastach inwestowanie w nieruchomości dla kogo marcin matuszewski inwestowanie w nieruchomości szkolenie inwestowanie w nieruchomości wrocław rynek neiruchomości inwestowanie w nieruchomości na ukrainie inwestowanie w nieruchomości wady i zalety mzuri cfi grupowe inwestowanie w nieruchomości inwestowanie w nieruchomości gdynia inwestowanie w nieruchomości od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości katowice podatek od neiruchomości gratka neiruchomosci neiruchomosci online swiat neiruchomosci podatek od sprzedaży neiruchomości biuro neiruchomości allegro neiruchomosci neiruchomosci inwestowanie w nieruchomości praca magisterska inwestowanie w nieruchomości przez spółkę z oo inwestowanie w nieruchomości łódź inwestowanie w nieruchomości do remontu kurs inwestowanie w nieruchomości inwestowanie w nieruchomości turystyczne inwestowanie w nieruchomości warszawa inwestowanie w nieruchomosci podcast inwestowanie w nieruchomości orzechowski wspólne inwestowanie w nieruchomości ile można zarobić na mieszkaniu ile można zarobić na inwestycjach w mieszkanie ile zarobię na inwestycji w mieszkanie ile rzeczywiście możesz zarobić na inwestycji w mieszkanie czy inwestowanie w mieszkanie się opłaca Które miasto pozwala na najwyższy zwrot z kapitału jak zarobić na inwestycji w mieszkania jak zarobić na mieszkaniach gdzie zarobię najwięcej na mieszkaniach gdzie zarobię najwiecej na inwestycjach w mieszkania gdzie zarobię najwięcej na inwestycji w mieszkanie inwestycje w mieszkania jak zarobić czy da się zarobić na inwestycjach w mieszkania inwestycje w mieszkania które miasta się opłacają
Reklama

Czytaj dalej