- Od teraz przedsiębiorcy wynajmujący powierzchnie mieszkalne mogą płacić podatek od nieruchomości w o wiele mniejszej kwocie niż dotychczas - zamiast 33,1 zł za m2 będą obciążani stawką 1,15 zł za m2
- Co więcej, tacy podatnicy mogą ubiegać się o zwrot podatku z zeszłych lat
- Stanowi to wyzwanie dla gmin, które są beneficjentami podatku, ponieważ dochody z tego tytułu stanowią ok. 1/5 całości dochodów jednostek samorządu terytorialnego
Na tym świecie pewne są tylko śmierć i podatki – tak napisał Benjamin Franklin w liście do Jean-Baptiste Leroy’a w 1789 r. Słynnemu amerykańskiemu mężowi stanu przypisuje się właśnie powiedzenie o nieuchronności zapłaty podatków. Być może m.in. z tego powodu wizerunek Franklina został uwieczniony na banknocie studolarowym.
Jak to jest z moralnością podatkową Polaków?
Wiele osób najchętniej nie płaciłoby podatków, motywując to różnego rodzaju czynnikami. Mentalność podatkowa społeczeństw bywa różna. Istnieją narody zdyscyplinowane pod tym względem (np. Skandynawia), istnieją też nacje mające bardziej nonszalancki stosunek do tego (np. kraje południa Europy). Polakom pewnie bliżej do południa Europy, co jest czasami tłumaczone uwarunkowaniami historycznymi (rozbiory, komuna).
Z badań pilotażowych dr Anny Skolimowskiej, adiunkta z Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Pomorskiego w Słupsku, zamieszczonych w Biuletynie Instytutu Studiów Podatkowych, wynika, że 89,1% ich uczestników było zdania, iż podatki są w Polsce za wysokie. Jednocześnie 68,2% ankietowanych sądziło, że zmniejszenie wysokości podatku spowodowałoby zmniejszenie liczby oszustw w tym zakresie.
Źródło: Biuletyn Instytutu Studiów Podatkowych Nr 11/2023
Podatek od nieruchomości w zarysie
Jedną z danin ponoszonych przez znaczną część społeczeństwa jest podatek od nieruchomości (PON). Przedmiotem opodatkowania PON są grunty, budynki lub ich części, a także budowle, czyli obiekty, które nie są budynkami, lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nie płaci się tej daniny od użytków rolnych lub lasów, no chyba, że są one zajęte na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.
Stawki PON są zróżnicowane - wyznaczają je w swoich uchwałach rady gmin. Przy czym górne granice (kwotowe) wyznacza corocznie w obwieszczeniu Minister Finansów. Wyjątkiem są budowle – stawka PON jest procentowa i wynosi 2% ich wartości. W przypadku gruntów lub budynków związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą stosowane są wyższe kwotowe stawki opodatkowania.
Zobacz także: Podatek od nieruchomości w Polsce - czeka nas nowa opłata?
NSA ulżył przedsiębiorcom
W sprawie PON wypowiedział się parę dni temu Naczelny Sąd Administracyjny (NSA). NSA w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę z dnia 21 października 2024 r. (sygn. akt III FPS 2/24), w której potwierdził że budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne jako mieszkalne przeznaczone do najmu w ramach działalności gospodarczej, w takiej części w jakiej służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, należy traktować jako budynki mieszkalne podlegające opodatkowaniu preferencyjną stawką podatkową. Nie powinny być zatem traktowane jako nieruchomości zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.
To przecina wieloletnie spory, jakie towarzyszyły budynkom/pojedynczym lokalom, jakie toczyli przedsiębiorcy z organami podatkowymi. Niesie to sobą trzy podstawowe implikacje, z których dwie pierwsze są oczywiste, trzecia zaś potencjalna.
„Omawiana uchwała jest wiążąca dla innych sądów administracyjnych. Zgodnie z art. 269 § 1 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, jeżeli jakikolwiek skład sądu administracyjnego rozpoznający sprawę nie podziela stanowiska zajętego w uchwale składu siedmiu sędziów, całej Izby albo w uchwale pełnego składu NSA, przedstawia powstałe zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia odpowiedniemu składowi. Niewątpliwie winna być stosowana również przez organy podatkowe” – wyjaśniła w rozmowie z FXMAG dr Joanna Prokurat,
w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland. To pierwsza konsekwencja uchwały NSA.
Przedsiębiorcy mogą stosować preferencyjną stawkę PON
Drugi aspekt uchwały NSA ma wymiar finansowy. Stawka podatku od nieruchomości wynosi w 2024 r. maksymalnie 1,15 zł za 1 m2 (1,19 zł za 1 m2 w 2025 r.) dla mieszkań zajętych na potrzeby mieszkaniowe, ale aż 33,10 zł za 1 m2 (34 zł za 1 m2 w 2025 r.) dla tych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Dysproporcja obu przypadków olbrzymia.
Wyobraźmy sobie przedsiębiorcę hurtowego (np. deweloper czy fundusz inwestycyjny), który ma swoim portfelu mnóstwo nieruchomości przeznaczonych na wynajem. Niech dysponuje w tym hipotetycznym scenariuszu 10 tys. m2 powierzchni wynajmowanej. Przy maksymalnej stawce (33,1 zł) musiałby opłacić 331 tys. zł PON rocznie. Po decyzji NSA kwota już spadnie do 11,5 tys. zł. Kwotę naturalnie zapewne taki inwestor przerzuca na wynajmujących. Stąd na uchwale NSA mogą skorzystać wynajmujący, bo przedsiębiorca nie będzie miał takiej presji, jak dotychczas, aby podwyższać czynsz. Oczywiście będzie to mieć niewiele znaczący wpływ na ostateczną kwotę czynszu najmu.
Ma to też inne oblicze. Zaoszczędzone na PON pieniądze inwestor może w inny sposób spożytkować – choćby na wypłatę dywidendy, albo unowocześnienie posiadanej substancji mieszkaniowej (np. instalując panele fotowoltaiczne).
Sprawa stosowania odpowiedniej stawki PON jest jednak nieco zniuansowana. NSA wskazał, że dla zastosowania preferencyjnej stawki PON istotne jest wyłącznie rzeczywiste realizowanie potrzeb mieszkaniowych poprzez nieruchomość mieszkalną. Nie ma znaczenia status podmiotowy podatnika. Jeżeli spełniony jest warunek faktycznej realizacji potrzeb mieszkaniowych w nieruchomości, z preferencyjnej stawki może zatem skorzystać również podatnik instytucjonalny - np. fundusz inwestycyjny. To przykład dużego inwestora.
Uchwała NSA wywiera jednak też wpływ na sytuację mniejszych przedsiębiorców – np. inwestorów posiadających kamienicę, w której poszczególne mieszkania są wynajmowane.
Jeżeli mówimy o wymiarze finansowym, to warto jeszcze wspomnieć, że podatnik, który może skorzystać z preferencyjnej stawki PON ma opcję korekty deklaracji podatkowych za lata poprzednie. W efekcie wystąpiłaby u niego nadpłata podatku.
„Można złożyć korektę deklaracji na podatek od nieruchomości za lata nieprzedawnione i wnioskować o stwierdzenie i zwrot nadpłaconego podatku (31 grudnia 2024 r. przedawni się zobowiązanie z tytułu tego podatku za okres grudzień 2018-listopad 2019 r. w przypadku podatników innych niż osoby fizyczne oraz za cały 2019 r. w przypadku podatników-osób fizycznych) – oceniła Joanna Prokurat.
Ale może to odbić się na reszcie społeczeństwa
Trzecią implikacją – potencjalną – uchwały NSA jest reakcja gmin. Można bowiem zidentyfikować moim zdaniem ryzyko, że gminy, w których znajduje się dużo przedsiębiorców wynajmujących nieruchomości, chcąc uzupełnić ubytek spowodowany łaskawszym opodatkowaniem PON, będą dążyły do tego, żeby jak najbardziej obciążyć podatkiem pozostałych podatników.
W latach 2010-2020 dochody gmin z tytułu podatku od nieruchomości wzrosły z 15,1 mld zł do 24,2 mld zł. Udział tej daniny w dochodach własnych gmin spadł w tym czasie z 22,7% do niespełna 20%. PON stanowi zatem znaczące źródło wpływów do budżetów jednostek samorządowych.
W wielu przypadkach gminy ustalają stawkę podatku na maksymalnym dopuszczalnym poziomie – tutaj nie ma pola do podwyższenia obciążenia. Co innego gminy, które łagodniej podchodzą do wysokości PON. W ich przypadkach może narodzić się pokusa, aby zrekompensować ubytek spowodowany uchwałą NSA, zwiększając kwotę podatku dla innych podatników poza przedsiębiorcami.
Źródło: Instytut Rozwoju Miast i Regionów (dane dla 2020 r.)
Zobacz także: 8 na 20 największych deweloperów w Polsce jest kontrolowanych przez zagraniczny kapitał
Eksperci podatkowi specjalnie dla czytelników FXMAG
Redakcja FXMAG poprosiła o komentarz niektóre wiodące firmy, które specjalizują się w doradztwie podatkowym, żeby oceniły, jakie skutki niesie ze sobą uchwała składu siedmiu sędziów NSA w sprawie podatku od nieruchomości.
Rafał Kran, doradca podatkowy, partner w MDDP
Uchwała rozstrzyga wieloletni spór dotyczący stosowania stawek podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych lub lokali, które są wynajmowane przez przedsiębiorcę. W ostatnich latach gminy często oczekiwały stawki 30 razy wyższej, tylko z tego powodu, że wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą w postaci najmu.
NSA uznał, że sam fakt wynajmowania nie oznacza, że należna jest najwyższa stawka PON, bo kluczowy jest sposób faktycznego wykorzystania przez najemcę. Według NSA stawka preferencyjna PON może przysługiwać tym budynkom, w których faktycznie zaspokajane są potrzeby mieszkaniowe. Uchwała stanowi ulgę dla właścicieli kamienic i innych budynków mieszkalnych.
Z drugiej strony uchwała stara się racjonalizować zakres stosowania stawki mieszkaniowej PON. W praktyce może okazać się, że to wynajmujący będzie musiał wykazać, że w jego budynkach są faktycznie zaspokajane potrzeby mieszkaniowe lokatorów. Pustostany czy obiekty przeznaczone na najem krótkoterminowy dla celów turystycznych w oczywisty sposób nie realizują tego warunku.
Ale problematyczne mogą być sytuacje, gdy umowy zawierane są na czas oznaczony - np. kilka miesięcy. Nie jest oczywiste, czy to wystarczający okres, aby uznać, że umowa jest długoterminowa.
Co więcej, sama umowa nie musi dowodzić faktycznego sposobu wykorzystania lokalu. W dzisiejszych czasach ludzie mieszkają często w wielu miejscach, np. od poniedziałku do piątku w dużym mieście, a w weekendy wyjeżdżają do tzw. domów rodzinnych.
Potencjalnie organy podatkowe mogłyby weryfikować te okoliczności, w duchu uchwały NSA. Wydaje się jednak, że byłoby to często niewykonalne i w praktyce trzeba będzie przyjmować domniemanie realizowania potrzeb mieszkaniowych. Więcej szczegółów może jeszcze wyniknąć z uzasadnienia pisemnego uchwały.
Krzysztof Suchorab, menedżer w dziale podatkowo-prawnym PwC Polska
Problem rozstrzygany przez NSA w tej uchwale był szczególnie istotny dla spółek będących właścicielami budynków mieszkalnych, które były wynajmowane osobom fizycznym na cele mieszkaniowe.
W ocenie podatników, do opodatkowania PON takich obiektów stosować należy stawkę dla budynków mieszkalnych, która wynosi maksymalnie 1,15 zł za m2. Natomiast w ocenie organów podatkowych stawka ta powinna wynosić 33,10 zł za m2, ponieważ zdaniem fiskusa nieruchomości takie są w istocie zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej - a skoro tak, to powierzchnia tych budynków powinna być opodatkowana z zastosowaniem najwyższej stawki.
Organy wychodziły z założenia, że jeżeli spółka jest właścicielem budynku mieszkalnego i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań, to w przypadku wynajęcia takiego mieszkania, zgodnie z przeznaczeniem, tj. na cele mieszkaniowe, dochodzi do zajęcia tego mieszkania na prowadzenie działalności gospodarczej, ponieważ jest to działalność spółki i taka działalność jest w tych nieruchomościach wykonywana, pomimo tego, że samo mieszkanie nie jest zajęte przez najemcę na prowadzenie działalności gospodarczej.
Powyższa sytuacja doprowadziła do nierówności traktowania dwóch grup podatników:
1) osób fizycznych wynajmujących swoje mieszkania innym osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, ponieważ tutaj sądy i organy uważały, ze jest to zwykły zarząd majątkiem, a nie działalność gospodarcza,
2) spółek prawa handlowego, które dokonywały w istocie takich samych czynności względem posiadanego majątku.
Omawiana uchwała jest pokłosiem całkiem nowej linii orzeczniczej, zapoczątkowanej wyrokiem NSA z 12 lipca 2023 roku (sygn. akt III FSK 250/23). Stwierdzono wówczas, że za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, nie mogą być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych najemcy, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika do korzystania osobom trzecim dla realizacji funkcji mieszkalnej, nastąpiło w ramach jego gospodarczej działalności (np. komercyjnego najmu).
Orzeczenie należy zatem ocenić pozytywnie, gdyż nie tylko porządkuje dotychczasowy stan prawny, ale rozstrzyga korzystnie w odniesieniu do społecznie istotnych kwestii.
Zobacz także: Czy mamy bańkę na rynku nieruchomości? Ceny mieszkań wzrosły o prawie 90% od 2018 roku
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję