Cezary Głuch, znany jako Trader21 odpowiada na pytania Dawida Augustyna dotyczące wyjątkowo popularnego w ostatnim czasie inwestowania w nieruchomości. Dlaczego mieszkania ciągle drożeją? Czy na rynku nieruchomości tworzy się bańka spekulacyjna? Czy inwestycje w condohotele i aparthotele ma sens? Skąd biorą się oferty z "gwarantowanym zyskiem" i jak działają?
Czy wg Ciebie na rynku nieruchomości mamy bańkę spekulacyjną, która niedługo pęknie?
Mamy bardzo drogie nieruchomości, a dynamika wzrostu cen za metr kwadratowy jest za duża, aby ją utrzymać. Ceny nieruchomości spadały pomiędzy 2008 a 2013 r., później RPP obniżyła stopy procentowe na tyle, że przestało się opłacać trzymanie pieniędzy na lokatach bankowych. Ludzie zaczęli masowo kupować mieszkania, bo one „podobno nigdy nie tracą na wartości”. Oprócz tego dużo osób zaczęło wracać do kraju po emigracji zarobkowej, dysponując dość dużym kapitałem, a na to nałożył się konflikt zbrojny na Krymie, co sprawiło, że do Polski przyjechało ponad półtora miliona Ukraińców. A ci ludzie muszą gdzieś mieszkać. Nie było ich oczywiście stać na zakup mieszkania, więc byli skazani na wynajem, co w krótkim czasie podbiło czynsze najemne. Wyższa rentowność z najmu automatycznie przekładała się na większą chęć zakupu mieszkania na wynajem. Efekt jest taki, że obecnie od 30% aż do 50% mieszkań kupowana jest w celach inwestycyjnych. To w pewnym momencie musi się skończyć. Kiedy to się wydarzy? Tego nie wie nikt. Wojciech Białek uważa, że może to potrwać jeszcze nawet cztery lata. Nie da się ukryć, że za popularnością inwestycji w nieruchomości stoją niskie stopy procentowe i tym samym oprocentowania kredytów. One zaś są zależne od inflacji, która silnie rośnie od 2016 r., a RPP nic sobie z tego nie robi. Dzisiaj to jest 3,5% przy stopach 1,5%, co oznacza że już teraz mamy silnie negatywne realne stopy procentowe. Jeżeli w pewnym momencie NBP straci kontrolę nad stopami procentowymi i inflacją, może dojść do bardzo gwałtownego podniesienia stóp.
Uważasz, że jest szansa na to, że NBP straci kontrolę nad inflacją?
Oczywiście będą robić wszystko, aby tej kontroli nie stracić i nie podnosić stóp procentowych, dlatego że jest globalna tendencja do tego, by utrzymywać je na jak najniższych poziomach, aby zdewaluować zadłużenie. Z inflacją jest jednak tak, że gdy zaczyna rosnąć, to bardzo ciężko jest ją później okiełznać. Jeżeli na rynkach finansowych pojawi się niepewność i strach związane ze spowolnieniem gospodarczym, to kapitał zacznie masowo uciekać do walut postrzeganych jako bezpieczne przystanie, takich jak frank szwajcarski (CHF), czy dolar (USD). Dla nas oznacza to wyższą inflację - wiele towarów kupujemy za dolara, więc jeżeli on drożeje, to automatycznie rośnie też inflacja. Jeżeli inflacja konsumencka w pewnym momencie przekroczy 5%, to RPP nie będzie już dłużej czekało i zacznie podnosić stopy procentowe. A w Polsce w zasadzie wszystkie kredyty hipoteczne są oparte o zmienną stopę oprocentowania. Jeśli komuś nagle rata kredytu wzrośnie z 2000 PLN do 2500 PLN miesięcznie, to bez wątpienia przełoży się to na spadek cen nieruchomości.
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję