Nadchodzi nieuchronny kryzys mieszkaniowy. Wielkie zmiany gotują zapaść

• Co czeka rynek nieruchomości?
• Co może wywołać kryzys mieszkaniowy?
• Jakie są powody krytycznych zmian?
• Gdzie problemy są największe?

 

Kryzys mieszkaniowy następstwem przemian

Rynek nieruchomości w wielu krajach stoi w obliczu poważnego kryzysu mieszkaniowego. Jest to efekt trwającego już od kilkudziesięciu lat trendu, który obecnie jest bardzo trudny do powstrzymania.

Tendencje demograficzne na przestrzeni ostatnich 50 lat pokazują, że prawdziwy kryzys mieszkaniowy może dopiero nadejść. Gdy dane te zostaną zestawione z liczbą oddawanych do użytku mieszkań, wnioski są niepokojące.

Doskonałym przykładem są Niemcy. Populacja tego kraju wzrosła z 78 mln ludzi w 1984 roku do 83,4 mln ludzi obecnie. To zwyżka o 7% na przestrzeni ostatnich 40 lat.

Jednocześnie, liczba konstruowanych nowych mieszkań sukcesywnie spadała. W latach 80. i 90. w Niemczech łącznie oddanych do użytku zostało od 300 do 600 tys. nowych mieszkań rocznie. Tymczasem, w 2010 roku było to mniej niż 200 tys., a w 2022 mniej niż 300 tys.

 

Wykres: Porównanie liczby oddawanych do użytku nieruchomości mieszkalnych w Niemczech (skala lewa) oraz populacja kraju (linia czerwona, skala prawa w tys.)

✕

Źródło: ONZ, niemiecki Federalny Urząd Statystyczny, Deutsche Bank, Haver.

 

Zatem, populacja wyraźnie zwiększyła się, a mieszkań do użytku oddaje się znacznie mniej. To nie tylko problem Niemiec. Podobnie jest w Wielkiej Brytanii.

 

Liczba ludności w UK zwiększyła się w ciągu 60 lat o blisko 22%. Jednocześnie, liczba oddawanych do użytku mieszkań jest dwukrotnie mniejsza niż w latach 60.

 

Wykres: Porównanie liczby oddawanych do użytku nieruchomości mieszkalnych w Wielkiej Brytanii (linia niebieska, skala lewa w tys.) oraz populacja kraju (linia czerwona, skala prawa w tys.)

✕

Źródło: ONS, Haver, Deutsche Bank.

 

Analogiczna sytuacja miała miejsce również w Stanach Zjednoczonych. Liczba ludności wciąż dynamicznie wzrasta, ale liczba oddawanych do użytku mieszkań zupełnie nie podążała za tym trendem.

Choć populacja USA jest większa o ponad 50% większa niż w latach 70., to rocznie nieruchomości mieszkalnych konstruowane jest tyle samo co wówczas.

 

Wykres: Porównanie liczby oddawanych do użytku nieruchomości mieszkalnych w Stanach Zjednoczonych (linia granatowa, skala lewa w tys.) oraz populacja kraju (linia błękitna, skala prawa w tys.)

✕

Źródło: Deutsche Bank, Haver, US Census Bureau.

 

Czytaj także: Nowy kryzys mieszkaniowy. Rekordowe kolejki i dominacja właścicieli nad najemcą

 

Czy demograficzny kryzys nieruchomości wisi w powietrzu?

Kiedy w Niemczech, Wielkiej Brytanii czy USA buduje się mniej mieszkań niż kilkadziesiąt lat temu, a populacja stale rośnie, może to spowodować poważne problemy na rynku nieruchomości.

Taka sytuacja oznacza bowiem, że coraz więcej osób szuka domów w mniejszej liczbie dostępnych mieszkań. Relacja wyższego popytu do mniejszej podaży to recepta na coraz wyższe ceny nieruchomości.

Mieszkania mogą stawać się coraz trudniej dostępne i coraz droższe. To skutek doskonale znanego w ekonomii prawa popytu i podaży. 

W efekcie, ludzie muszą płacić więcej za wynajem lub zakup mieszkania. Coraz trudniej jest też znaleźć przystępne lokum.

Rezultatem jest to, że młodsze pokolenia mają coraz większe problemy z wejściem na rynek nieruchomości, a wiele osób musi wynajmować mieszkania przez całe życie.

Taki rozwój wydarzeń może mieć również poważne konsekwencje gospodarcze. Wzrost kosztów mieszkania może prowadzić do wykluczenia społecznego, a nawet do zwiększenia liczby bezdomnych czy zmuszenia młodych do pozostania w rodzinnych domach i miejscowościach.

Konsekwencje trendów demograficznych dla rynku mieszkaniowego mogą dotknąć całe społeczeństwo. Kryzys mieszkaniowy może również hamować rozwój gospodarczy, ponieważ ludzie wydają więcej pieniędzy na mieszkanie, a mniej na inne potrzeby i inwestycje.

W wymienionych gospodarkach rozwiązaniem może być zniwelowanie omawianych dysproporcji na rynku nieruchomości. Recepta wydaje się prosta: trzeba budować więcej mieszkań. Wygląda bowiem na to, że problemy mogą się jeszcze pogłębić.

 

Zobacz również: Kryzys podaży mieszkań. Czy na pewno? Sedno problemów na rynku nieruchomości