Wyhamowywaniu wzrostu cen sprzyja rekordowa oferta mieszkań z rynku pierwotnego (efekt decyzji sprzed kilku kwartałów, gdy wysoki popyt zachęcał do rozpoczynania nowych projektów) i wtórnego (korzystny poziom cen dla sprzedających). Jednocześnie popyt jest znacznie słabszy z uwagi na drogi kredyt oraz oczekiwanie części nabywców na spadek cen mieszkań, programy wsparcia i niższe stopy procentowe. W perspektywie roku (4q24-3q25) oczekujemy stabilizacji rocznej dynamiki cen mieszkań w okolicy zera. Złoży się na to z jednej strony słabość popytu, a z drugiej ograniczenie przyrostu podaży. W przypadku realizacji scenariusza braku obniżek stóp procentowych w 2025 dostrzegamy ryzyko spadku cen.
Wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym w 3q24 spowolnił w 6 największych aglomeracjach (18% r/r vs 22% r/r w 2q24); w mniejszych stolicach województw utrzymywał się na poziomie 2q24. Jedynie w Warszawie występował dalszy silny wzrost cen (26% r/r vs 19% r/r w 2q24). Zmiana trendu jest szczególnie widoczna na rynku wtórnym.
W 3q24 wzrost cen transakcyjnych mieszkań spowolnił silnie q/q w analizowanych grupach stolic województw, natomiast w ujęciu r/r efekt bazy powodował jeszcze wzrosty cen.
Niższy popyt przy słabo elastycznych cenach skutkował znacznym ograniczeniem transakcji
W 3q24 liczba transakcji dotyczących zakupu nieruchomości (dane CBN) zmalała o połowę (-55% r/r vs +29% w 2q24 i +75% r/r w 1q24. W ujęciu r/r znaczący jest statystyczny efekt wysokiej bazy z 3q23 (BK2%). Na tę sytuację złożył się silny spadek (-81% r/r) liczby transakcji na rynku pierwotnym i wzrost (+39% r/r) na rynku wtórnym.
Rynek wynajmu w 3q24 był stabilny
Rynek wynajmu w 3q24 był stabilny, niewielkie wzrosty stawek mają w dużej mierze charakter sezonowy (wynajem studencki w nowym roku akademickim). Podaż jest zasilana m.in. nowymi, małymi lokalami (popularna inwestycja, niemniej ostatnio mniej atrakcyjna finansowo, szczególnie przy wsparciu kredytem). W dużych aglomeracjach wzrasta też oferta mieszkań z najmu instytucjonalnego (inwestycje rozpoczęte 3-4 lata temu). Utrzymuje się wzrost zainteresowania inwestorów segmentem mieszkań studenckich i akademików (sektor PBSA - purpose built student accommodation).
Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w 3q24 wyniosła 19,3 mld zł (22% r/r; 1% q/q) i była zgodna z tendencjami sprzedaży na rynku. Udzielono 45,9 tys. kredytów (13% r/r; 1% q/q). Wartość i liczba kredytów udzielonych w 3q24 jest wyższa niż w 3q23 (kiedy aktywny był BK2%). Rynek dostosował się do warunków bez rządowego programu wsparcia zakupu mieszkania.
Według BIK w listopadzie’24 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe zmalała o 24% r/r, o kredyt wnioskowało 26,9 tys. potencjalnych kredytobiorców (-32% r/r). Na poziom wskaźnika znacząco wpływa wysoka baza z 2h23 (impuls BK2%). Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 436 tys. zł (+1,5% r/r; -0,9% wobec października’24). Zwraca uwagę spowalniający wzrost średniej kwoty wnioskowanego kredytu, pośrednio sygnalizując wolniejszy wzrost cen mieszkań.
Deweloperzy dostosowują podaż do popytu
Według monitoringu JLL oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec 3q24 wzrosła do 52,2 tys. mieszkań (7,9% q/q; 51,7% r/r). Wydłuża się czas sprzedaży mieszkania wystawionego na rynek (prawie 6 kwartałów w 3q24 vs ok. 2 kwartały w 3q23). W porównaniu z poprzednim kwartałem oferta wzrosła już w niewielkim zakresie we wszystkich miastach, z wyjątkiem Łodzi (-2,4% q/q). Wobec 3q23 oferta najbardziej wzrosła w Krakowie (108%), Wrocławiu (74%) i Poznaniu (57%); jej wzrost był najmniejszy w Trójmieście (11%).
Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 3q24 wskazuje na wzrost liczby mieszkań w toku budowy (związany ze wzrostem liczby rozpoczętych mieszkań i spadkiem oddawanych do użytku). Łączna liczba pozwoleń na budowę w ostatnich 4 kwartałach wzrosła. Oznacza to w dalszej perspektywie potencjał wzrostu podaży mieszkań.
Resort rozwoju i technologii 2 grudnia br. opublikował założenia do projektu ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Projekt przewiduje m.in. zniesienie ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast, a także rezygnację z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej. W wykazie prac Rady Ministrów przyjęcie projektu jest przewidziane w 1q25.
Będzie stabilizacja średnich cen transakcyjnych mieszkań
W perspektywie roku (4q24-3q25) oczekujemy stabilizacji rocznej dynamiki średnich cen transakcyjnych mieszkań w okolicy zera. Wskazują na to słaba presja popytowa (horyzont obniżek stóp procentowych oddala się, niknie szansa na rządowy program wsparcia zakupu mieszkania) i reakcja producentów na sytuację rynkową (racjonowanie podaży w relacji do popytu, tj. powolne wprowadzanie mieszkań na rynek; ostrożność przy rozpoczynaniu nowych projektów).
W przypadku realizacji scenariusza braku obniżek stóp procentowych w 2025 dostrzegamy ryzyko spadku cen.
Tendencje wzrostowe cen mieszkań z ostatnich kwartałów są hamowane przez:
- odległą perspektywę obniżek stóp procentowych NBP;
- brak regulacyjnego wsparcia zakupu mieszkania;
- rekordową na tle ostatnich lat ofertę mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym;
- stabilizację stawek za wynajem, osłabiającą motywację zakupu inwestycyjnego;
- pogorszenie sytuacji pracowników na rynku pracy.
Z kolei ewentualne spadkowe tendencje cen mieszkań będą ograniczane przez:
- politykę zmniejszania oferty nowych mieszkań wprowadzanych na rynek (etapowanie projektów; wynajem nowych mieszkań przez dewelopera z opcją dojścia do własności);
- utrzymujący się deficyt i wysokie ceny gruntów budowlanych w największych miastach; zapowiadane regulacje poprawiające dostępność terenów budowlanych wymagają czasu, zanim zwiększą podaż;
- ryzyko szoku podażowego na rynku gruntów w przypadku nieterminowego wprowadzenia planów ogólnych przez gminy oraz zatrzymania wydawania decyzji o warunkach zabudowy;
- silny wzrost w grupie najniższych wynagrodzeń związany z podwyżką płacy minimalnej;
- wzrost cen materiałów budowlanych w przypadku kontynuowania programów termomodernizacyjnych oraz w związku ze wzmocnionym popytem wywołanym usuwaniem szkód po powodzi i pełnym uruchomieniem projektów współfinansowanych z KPO;
- wzrost cen energii;
- koszty nowelizacji warunków technicznych.
Spadki cen mieszkań są możliwe szczególnie w przypadku nieatrakcyjnych lokalizacji czy przy nietrafionych rozwiązaniach architektonicznych.
Spadkowe tendencje cen pojawią się też prawdopodobnie w regionach dotkniętych powodzią we wrześniu br. Negatywne doświadczenia mieszkania na terenach zalewowych mogą skłaniać do częstszych decyzji o zmianie miejsca zamieszkania i sprzedaży nieruchomości.
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję