- Spadek stóp procentowych przyczynił się do wzrostu sprzedaży mieszkań w Wielkiej Brytanii. Popyt wzrósł również w Czechach.
- W Polsce jednak nie oczekuje się podobnego efektu — eksperci nie przewidują wyraźnego wzrostu popytu.
Czy obniżki stóp procentowych rozkręcą popyt na nieruchomości?
"Spadek stóp procentowych w 2025 roku nie przełoży się istotnie na wzrost popytu na nieruchomości" - wynika z raportu Santander Bank Polska.
Nie widzimy perspektyw dla wyraźnego wzmocnienia popytu na rynku mieszkaniowym w krótkim horyzoncie – wzrost dochodów ludności, jakkolwiek utrzyma się na solidnym poziomie w 2025 r., to jednak będzie wyraźnie wolniejszy.
Podobnie sytuacja wygląda w szerszym horyzoncie czasowym. Eksperci zauważają, że rynek już od długiego czasu wycenia możliwość obniżek stóp procentowych w Polsce: “5-letnie stawki IRS znajdują się poniżej stawki WIBOR już po początku 2023 r.”
Oznacza to, że obniżki stóp procentowych zostały już uwzględnione w wycenach kredytów o stałej stopie procentowej, które dominują na rynku nowych kredytów hipotecznych.
“Obecnie zakładamy, że pod koniec 2025 roku stawki WIBOR będą o 120 punktów bazowych niższe niż na koniec 2024 roku, a stawki o 95 punktów niższe. Przy zachowaniu obecnej struktury popytu na kredyty o stałej i zmiennej stopie oznaczałoby to spadek oprocentowania o ok. 1 punkt procentowy” - czytamy w analizie.
Popyt na kredyty hipoteczne na stałą stopę a stopy rynkowe, %
Źródło: NBP, LSEG, EBC, Santander
Analitycy z Santander zwrócili również uwagę na możliwe szybsze obniżki stóp procentowych przez NBP. Jednak, według ich opinii, nie powinno to wpłynąć na wzrost popytu:
Gdyby RPP zaczęła obniżać stopy szybciej niż zakłada to rynek, to naszym zdaniem byłoby to spowodowane rozczarowującymi danymi gospodarczymi, co też niekoniecznie oznaczałoby impuls dla wzrostu popytu na mieszkania.
Zobacz również: To czeka polski rynek nieruchomości. Mamy nowe prognozy cen
Raport podkreśla, że jednym z głównych czynników hamujących popyt jest malejąca dostępność mieszkań. Mierzy się ją jako liczbę metrów kwadratowych, które można kupić za przeciętne wynagrodzenie.
Wykres. Dostępność cenowa mieszkań – poziom i zmiana
Źródło: GUS, NBP, Santander.
W 2019 roku za średnie roczne wynagrodzenie w Polsce można było kupić 8,8 mkw. mieszkania, natomiast w II kwartale 2024 roku jedynie 7,3 mkw.
"Spadek dostępności finansowej mieszkań w ostatnim czasie staje się jeszcze bardziej widoczny, gdy uwzględni się zmiany stóp procentowych, a zatem kosztu finansowania kredytem hipotecznym. Według naszych obliczeń rata kredytu na 60-metrowe mieszkanie (raty stałe) wzrosła z ok. 30 proc. przeciętnego wynagrodzenia w I kw. 2021 r. do 64 proc. w III kw. 2022 r. Obecnie wynosi ona ok. 55 proc."
Wykres. Rata kredytu na mieszkanie 60 m2 jako % przeciętnego wynagrodzenia
Źródło: GUS, NBP, Santander.
Kiedy stopy procentowe w Polsce zostaną obniżone? Czytaj na FXMAG: Nowe zapowiedzi obniżek stóp procentowych w Polsce. Padły konkretne daty
Stopy obniżono a popyt wystrzelił!
Warto przypomnieć, jak na lokalne rynki nieruchomości wpłynęły obniżki stóp procentowych odpowiednio w Wielkiej Brytanii oraz w sąsiednich Czechach.
W październiku liczba sprzedanych domów w Wielkiej Brytanii wzrosła niemal o jedną trzecią w porównaniu z ubiegłym rokiem. Podobne wyniki odnotowano w poprzednich miesiącach – w sierpniu sprzedaż wzrosła aż o 27%. Na brytyjskim rynku w ostatnich tygodniach wzrosły zarówno podaż, jak i popyt na nieruchomości. Głównym powodem był obniżka stóp procentowych przez Bank Anglii. Przypomnijmy, że sierpniowa obniżka stóp była pierwszą od marca 2020 roku. O stopach i popycie w UK pisaliśmy w tym materiale: Popyt na nieruchomości wystrzelił po obniżce stóp procentowych. Czy to czeka Polskę?
Podobna sytuacja miała miejsce w czeskiej Pradze – w pierwszej połowie 2024 roku sprzedano tam 3,5 tys. mieszkań z rynku pierwotnego, co oznacza dwukrotny wzrost rok do roku. Tutaj również spadek stóp procentowych obniżył koszty kredytów hipotecznych, co zwiększyło zdolność kredytową i napędziło popyt na nieruchomości. W wyniku rosnącego popytu ceny mieszkań poszybowały w górę. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj: Ceny mieszkań w Pradze wystrzeliły po obniżkach stóp procentowych. Czy u nas będzie podobnie?
Dlaczego taki scenariusz, czyli rosnący popyt i rosnące ceny mieszkań, nie musi się powtórzyć w Polsce? Jak już wcześniej wskazano, eksperci z Santander Bank Polska twierdzą, że obniżki stóp procentowych zostały już uwzględnione w wycenach kredytów hipotecznych. Dlatego nie należy oczekiwać gwałtownego wzrostu popytu na nieruchomości.
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję