Ceny nieruchomości będą rosły – prognozują eksperci wielkiego banku

 

• Dlaczego ceny nieruchomości mieszkalnych rosną?
• Czemu powinny rosnąć co najmniej do 2026 roku – według analityków wielkiego banku.
• Jakie są czynniki napędzające wzrost cen domów i mieszkań?
• Czy coś może sprawić, że nadejdzie głęboka korekta cenowa?

 

Ceny domów w USA wzrosły o 46% od stycznia 2020 r. do maja 2024 r. Według analityków Bank of America ceny jeszcze wzrosną w ciągu najbliższych dwóch lat.

 

Ceny nieruchomości – trend wzrostowy niezagrożony?

Analitycy Bank of America twierdzą w najnowszej analizie, że ceny na amerykańskim rynku mieszkaniowym urosną o 4,5% w tym i o 5% w przyszłym roku. W 2026 roku mają pójść w górę już tylko o 0,5%.

Według raportu BoA, osoby kupujące dom po raz pierwszy muszą obecnie zarabiać dwa razy więcej niż 4 lata temu, aby pozwolić sobie na zakup. Bank zauważył, że do zwiększenia przystępności cenowej domów potrzebna byłaby recesja.

Efekty zakłóceń pandemicznych prawdopodobnie znikną całkowicie do 2025 r. – wedle Bank of America. Później aprecjacja en będzie wynikać z fundamentów i będzie postępowała w bardziej umiarkowanym tempie – uważają eksperci banku.

Analitycy BoA uważają, że "efekt blokady" – czyli wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych – nie zniknie do  co najmniej 2026 roku i prawdopodobnie pozostanie na wysokim poziomie, nawet jeśli stopy procentowe spadną zgodnie z oczekiwaniami.

"Sądzimy, że może minąć od 6 do 8 lat, zanim efekt lock-in (brak transakcji na istniejących domach) zniknie. Szeroka przepaść między nominalnym oprocentowaniem kredytów hipotecznych a efektywnym oznacza, że większość właścicieli domów nie chce się przeprowadzać, chyba że zostanie do tego zmuszona" - stwierdzili.

 

Ceny domów i mieszkań – dlaczego rosną i rosną

Ceny domów jednorodzinnych w Stanach Zjednoczonych wzrosły o 0,2% miesiąc do miesiąca po tym, jak nie zmieniły się w marcu - podała we wtorek Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa. W ciągu 12 miesięcy do kwietnia ceny domów wzrosły o 6,3% po wzroście o 6,7% w marcu.

"Ceny domów nadal rosły w kwietniu ale tempo aprecjacji cen spowolniło w związku z niewielkim wzrostem zarówno oprocentowania kredytów hipotecznych, jak i zapasów mieszkaniowych. Ogólnie rzecz biorąc, rynek mieszkaniowy zaczął wykazywać pewne oznaki normalizacji” – stwierdził Anju Vajja, zastępca dyrektora Wydziału Badań i Statystyki FHFA.

Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (National Association of Realtors) poinformowało w zeszłym tygodniu, że sprzedaż istniejących domów spadła w maju trzeci miesiąc z rzędu. Winny jest wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, który w połączeniu z wyższymi cenami zmniejszył przystępność cenową. Średnie oprocentowanie 30-letniego stałego kredytu hipotecznego osiągnęło najwyższy od 6 miesięcy poziom 7,22% na początku maja - wynika z danych agencji Freddie Mac.

Jednak w warunkach ograniczonych zapasów i uporczywie wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych ceny mieszkań w Stanach Zjednoczonych nadal rosną. Najnowszy indeks Case-Shiller U.S. National Home Price NSA firmy S&P CoreLogic, opublikowany 25 czerwca 2024 r., informuje, że roczny wzrost cen domów wyniósł w kwietniu 2024 r. 6,3%. To nowy rekord wszech czasów, który pobił poprzedni rekord ustanowiony w zeszłym miesiącu.

Średni czas pozostawania aktywnych ofert na rynku wydłuża się, co skutkuje nieco mniej konkurencyjnym rynkiem. Pokazują to dane National Association of Realtors: mediana dni pozostawania oferty na rynku wyniosła 24 dni w maju 2024, w porównaniu do zaledwie 18 dni w maju ubiegłego roku.

 

Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index

✕

Źródło: S&P

 

Czy  i kiedy może nadejść korekta cenowa

Jednak nie wszyscy analitycy spodziewają się dalszego wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych w USA. Nadchodzi duża korekta cenowa na tym rynku – w opinii weterana real estate Chrisa Vermeulena.

Główny strateg rynkowy The Technical Traders zwrócił uwagę na niepokojące sygnały pojawiające się w sektorze nieruchomości – głównie przez wysokie koszty pożyczek. Widać stabilizację działalności budowalnej, ale koszty pożyczek rosną.

"Dla mnie sytuacja naprawdę się załamuje, a to co widzimy w ostatnich miesiącach to tylko chwilowe odbicie" - powiedział Vermeulen. „Teraz jest ostatni dzwonek, żeby coś wycisnąć z wybudowanych obiektów. Koszty materiałów i robocizny rosną, a zaraz będziemy widzieli, że ceny nieruchomości będą spadały” – uważa ekspert. Przypomina, że większość domów jednorodzinnych w Stanach Zjednoczonych jest finansowana 30-letnim kredytem hipotecznym.

Vermuelen uważa, że jest mało prawdopodobne, by ceny domów załamały się tak mocno, jak miało to miejsce podczas kryzysu w 2008 roku. Jednak utrzymanie się obecnie widocznych czynników może wywołać paniczną wyprzedaż wśród inwestorów, którzy zainwestowali gotówkę w spółki z branży nieruchomości oraz w fundusze ETF.

"Ludzie nie zdają sobie sprawy, że nieruchomości są gotowe na kolejny poważny spadek cen" - powiedział. "Kupują teraz, ponieważ nastąpiło cofnięcie, ale w rzeczywistości myślę, że zobaczymy załamanie" - ostrzegł.

Weterani rynku nieruchomości ostrzegali przed korektą cen nieruchomości przez ostatni rok, szczególnie w przypadku nieruchomości komercyjnych. Ceny biur spadły od czasu pandemii COVID-19 o 35%. Według Fitch Ratings, sektor ten prawdopodobnie czeka jeszcze więcej spadków, ponieważ praca zdalna powoduje wzrost pustostanów, a właściciele nieruchomości refinansują zadłużenie przy wyższych stopach procentowych i niższych wycenach nieruchomości.

 

Zobacz również: Niesamowite zjawisko na rynku nieruchomości – ceny nowych domów dyktują kupujący, a używanych sprzedający