Przed kryzysem gospodarczym z 2022 roku, z którym zmagało się wiele światowych gospodarek stopy procentowe w Niemczech przez lata były na poziomie 0%. W efekcie rozkręcał się boom mieszkaniowy. Ceny rosły w tempie kilkunastu procent na rok, a kwota udzielanych kredytów wzrastała rok do roku o nawet 7%.
Później natomiast doszło do spowolnienia, które doprowadziło do kilku zagrożeń. Te są szczególnie widoczne na rynku nieruchomości komercyjnych, bo w międzyczasie nie spadło zapotrzebowanie na posiadanie własnego mieszkania, za to na pracę w biurze już tak.
Spadek cen mieszkań
Jak zauważył Michael Teurer, członek zarządu Bundesbanku, między 2022 a 2024 rokiem ceny mieszkań spadły o około 13%. Z analiz wynika, że wcześniejsze były efektem nakręcającego się boomu i obiektywnie rzecz ujmując, były zbyt wysokie. Według wyliczeń przedstawionych przez Bundesbank mieszkania w szczycie były przewartościowane o 15%, a w niektórych przypadkach nawet o 40%.
Spadek cen przy takim wcześniejszym przewartościowaniu sprawił, że zabezpieczenia kredytowe zostały mocno nadwyrężone. Okazało się, że w wielu przypadkach wartość zobowiązań kredytowych jest większa od rynkowej wartości mieszkania.
W efekcie, jak twierdzi Teurer, można zaobserwować wzrost liczby zagrożonych kredytów mieszkaniowych, choć ten nie jest bardzo dynamiczny, bo ustabilizował się już spadek cen mieszkań. Sytuację mógłby pogorszyć wzrost bezrobocia, szczególnie w sektorach, w których jest najwięcej kredytobiorców. Problem w tym, że w tej kwestii Niemcy nie mogą liczyć tylko na siebie.
Czytaj także: Imigranci filarem gospodarki Polski. Dane nie kłamią
Niemieccy kredytobiorcy na łasce Trumpa?
Teurer zwraca uwagę na to, że właściciele tych potencjalnie zagrożonych kredytów w dużej mierze są pracownikami sektora przemysłowego. Ten z kolei może stanąć niedługo przed poważnym wyzwaniem. Jeśli Donald Trump zdecyduje się jednak nałożyć cła na Unię Europejską, ucierpi przede wszystkim niemiecki przemysł. Nasz zachodni sąsiad jest bowiem głównym europejskim eksporterem do USA.
Taki scenariusz może doprowadzić do kolejnych redukcji etatów i zwolnienia wielu kredytobiorców. Wspomniany wyżej ekspert podkreśla więc, że system musi uodparniać się, by mieć możliwość przeciwstawienia się takim potencjalnym szokom.
Rynek nieruchomości komercyjnych cierpi przez nowe trendy
Jeszcze mniej kolorowo jest na rynku nieruchomości komercyjnych w Niemczech. Ten też został dotknięty przez spadek cen i one również, jak w przypadku rynku mieszkaniowego, ostatecznie się ustabilizowały. To, co jednak uległo zmianie i nie wygląda, jakby miało się odkręcić, to popyt.
Według ekspertów Bundesbanku sprzedaż nieruchomości komercyjnych w 2024 roku była o 60% mniejsza niż średnia z lat 2014-2021. Jak wskazują fachowcy, wpływ miał na to przede wszystkim utrzymujący się po pandemii trend pracy zdalnej. Wiele firm nie potrzebuje już tak dużych przestrzeni biurowych. Okupowane są za to głównie te najnowsze.
Przez to rośnie liczbą starszych nieruchomości komercyjnych, które niedługo mogą przestać być rentowne. Dodatkowo inwestorzy mają problem z wygospodarowaniem środków na przystosowanie ich do obecnych standardów, bo stopy procentowe są obecnie na wyższym poziomie niż wtedy, gdy te budynki stawiano.
Ponadto Michael Teurer zaznacza, że niemiecki rynek nieruchomości komercyjnych również może być teraz podatny na potencjalne szoki gospodarcze, także te wynikające z decyzji, które zapaść mogą w Stanach Zjednoczonych.
To problem dla niemieckiego sektora bankowego, bo w tym kraju znaczna większość inwestycji dotyczących nieruchomości komercyjnych finansowana jest z kredytów. Przez komplikacje z ostatnich kilku lat udział kredytów zagrożonych wzrósł z 2% do 5%. Bundesbank zauważa, że większe instytucje mają na tyle duży bufor kapitałowy, by sobie z tym poradzić, ale ucierpieć mogą średnie i przede wszystkim małe banki.
Czytaj także: Polska znokautowała resztę UE. Czy wygramy kolejną rundę?
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję