• Odbierz prezent
#ZOSTAŃWDOMU, czyli jak epidemia COVID-19 może wpłynąć na rynek nieruchomości w Polsce?

Czy teraz jest dobry moment na zakup nieruchomości? Czy ceny nieruchomości spadną, czy jednak oprą się covidowemu kryzysowi? Kupić teraz czy jeszcze trochę poczekać? By spróbować znaleźć odpowiedzi na te pytania, poddajmy analizie kilka czynników. Zacznijmy od trendów historycznych.

Rynek nieruchomości kiedyś

Analizując poniższy wykres od razu rzucają się w oczy dwa główne wnioski. Pierwszy to taki, że co do zasady ceny nieruchomości w trakcie kryzysu spadają, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Brzmi to może jak oczywista oczywistość, niemniej jednak chyba nie do końca, sądząc po zatrzęsieniu opinii na różnych internetowych forach głoszących iż mimo fatalnych danych finansowych ze spółek, lockdownu trwającego 2 miesiące, wzrostowi bezrobocia i kiepskich prognoz dla krajowego PKB na rok 2020, ceny nieruchomości jak gdyby nigdy nic będą rosły w najlepsze. To nie takie proste. Z jednej strony obniżki stóp procentowych wpłyną na spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, co z kolei w dłuższej perspektywie może przełożyć się na wzrost popytu na nieruchomosci. Z drugiej jednak strony ceny mieszkań jak każde inne dobro są uzależnione od popytu i podaży, a gdy ludzie boją się o utratę pracy lub właśnie ją stracili, pakowanie się w kredyt na 30 lat lub wyłożenie kilkuset tysięcy złotych na mieszkanie raczej jest jedną z ostatnich rzeczy, o jakiej myślą tu i teraz. Ale spójrzmy na twarde dane na poniższym wykresie, zwłaszcza w okresie ostatniego kryzysu w latach 2008 – 2012.

FXMAG nieruchomości #zostańwdomu, czyli jak epidemia covid-19 może wpłynąć na rynek nieruchomości w polsce? nieruchomości  covid-19  inwestowanie w nieruchomości 1https://enerad.pl/aktualnosci/ceny-mieszkan-2020/

Kolejny ciekawym zjawiskiem, jest większy rozstrzał pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi w czasie kryzysu, niż w czasie prosperity. Nieruchomości są specyficznym aktywem. O ile dla akcji nie jest niczym nadzwyczajnym, jeśli w wyniku nagłej, niespodziewanej informacji WIG 20 straci ponad 10% wartości (co miało miejsce 12 marca 2020), to ceny nieruchomości reagują bardzo powoli. Ponadto, nie da się wyhamować podaży mieszkań z dnia na dzień – deweloperzy są stale w trakcie realizacji projektów budowlanych, będących na różnym etapie ukończenia, w związku z czym nie mogą z dnia na dzień zwinąć interesu i przenieść się do innej branży. W efekcie, chcąc nie chcąc, muszą dokończyć budowę. W konsekwencji, w okresie zmniejszonego popytu są znacznie bardziej elastyczni w kwestii negocjacji ceny.Widać to zwłaszcza w 2009 r. Podobnie sytuacja wygląda na rynku wtórnym w przypadku sprzedawców indywidualnych, co można zaobserwować na Wykresie 2.

Ok, ale skąd wziął się boom na rynku nieruchomości Polsce i co o nim świadczy? (a raczej świadczyło, gdyż możemy jasno przyznać, że czasy sprzed epidemii COVID-19, w obliczu danych gospodarczych, można nazwać prehistorią). Rzućmy okiem na wykresy ukazujące, jak zmieniły się ceny ofertowe i transakcyjne w ciągu roku w największych polskich miastach.

Przyczyny i przesłanki dobrej koniunktury na rynku nieruchomości w Polsce w ostatnich latach

FXMAG nieruchomości #zostańwdomu, czyli jak epidemia covid-19 może wpłynąć na rynek nieruchomości w polsce? nieruchomości  covid-19  inwestowanie w nieruchomości 2

Największy skok cen ofertowych w styczniu 2020 w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej odnotowano w Krakowie i Gdańsku (ponad 15%), z kolei w przypadku cen transakcyjnych przodował Rzeszów, Wrocław i Opole. 

Podobną tendencję wzrostową można było zaobserwować na rynku wtórnym w przypadku cen ofertowych oraz cen transakcyjnych.

FXMAG nieruchomości #zostańwdomu, czyli jak epidemia covid-19 może wpłynąć na rynek nieruchomości w polsce? nieruchomości  covid-19  inwestowanie w nieruchomości 3

Podsumowując, wzrost cen ofertowych i transakcyjnych w QI 2020 r/r prezentuje się następująco:

FXMAG nieruchomości #zostańwdomu, czyli jak epidemia covid-19 może wpłynąć na rynek nieruchomości w polsce? nieruchomości  covid-19  inwestowanie w nieruchomości 4

Dobra koniunktura na rynku nieruchomości spowodowana była niskimi stopami procentowymi (prowadzącymi do niskiego oprocentowania kredytów hipotecznych), stabilnym wzrostem PKB, spadkiem bezrobocia oraz wzrostem poziomu wynagrodzeń, co prowadziło do wzrostu popytu. Powyższe czynniki przełożyły się również na wzrost podaży mieszkań, czego echo obserwujemy obecnie. Krótko mówiąc, podaż nieruchomości w krótkiej perspektywie może utrzymywać się na stosunkowo wysokim poziomie, gdyż jest echem rozpędzonego boomu na rynku nieruchomości z poprzednich lat. Może natomiast w dłuższej perspektywie zmaleć w konsekwencji negatywnych skutków gospodarczych w wyniku lockdownu oraz ogólnego spadku popytu konsumpcyjnego. Tyle w kwestii historii. Przeanalizujmy teraz jak epidemia Covid -19 wpłynęła na rynek nieruchomości w Polsce i do czego może doprowadzić.

Artykuł jest dostępny dla czytelników magazynu FXMAG.

Chcesz uzyskać dostęp do artykułu?


Maciej Kietliński

Makler Papierów Wartościowych (lic.nr 3261), Sędzia Sądu Dyscyplinarnego Związku Maklerów i Doradców (ZMID), Wykładowca wyceny przedsiębiorstw i wyceny akcji na kursie maklerskim organizowanym przez ZMID. Autor artykułów o tematyce finansowo-ekonomicznej publikowanych na portalu DNA Rynków. Aktywny inwestor giełdowy od ponad 10 lat. Doktorant SGH w dyscyplinie ekonomia. Zawodowo analityk rynku akcji zajmujący się branżą GameDev. Hobbystycznie pasjonat podróżowania, przemawiania publicznego i (za sprawą żony) tańca towarzyskiego.

Przejdź do artykułów autora
Artykuły, które powinny Cię zaciekawić..
Zamknij

Koszyk