• Odbierz prezent
W Polsce za drogo? To może Grecja?

W Polsce ceny mieszkań wciąż rosną, jednak mimo tego nie brakuje nabywców. Niskie stopy procentowe zachęcają do zaciągania kredytów. Coraz bardziej zwraca się uwagę na ryzyko bańki spekulacyjnej na tym rynku. Niektórzy nawet uważają, że powtórzy się sytuacja z rynku nieruchomości w Grecji. Od 2008 r. ceny mieszkań i domów w tym kraju znacząco spadły, co umożliwia ich zakup po atrakcyjnych cenach. Chcąc pobudzić rynek mieszkaniowy, państwo greckie wychodzi naprzeciw kupującym. Ile zapłacimy za mieszkanie lub dom w Grecji? Czy opłaca się kupić taką nieruchomość pod wynajem? 

Czy to już bańka?

W Polsce w ostatnich latach ceny nieruchomości coraz bardziej rosną. Mimo rosnących cen mieszkań zainteresowanie kupujących nie słabnie. Według informacji portalu Strefa Biznesu, nadal chętnie kupujemy nieruchomości na kredyt, a kredyty te są zaciągane na coraz wyższe kwoty. W trzecim kwartale 2019 r. 81% wszystkich kredytów hipotecznych było udzielanych na kwoty w przedziale między 200 a 500 tysięcy złotych. Wzrosło także zainteresowanie większymi sumami – powyżej 600 tysięcy złotych. Zakupom mieszkań na kredyt sprzyjają niskie stopy procentowe. Jednocześnie niskie oprocentowanie oszczędności w bankach powoduje, że wiele osób posiadających większą gotówkę woli ją przeznaczyć na zakup nieruchomości, traktując je jako lepszą lokatę kapitału, co również wpływa na wzrost cen.

Według analiz portalu Enerad, ceny na rynku pierwotnym w Polsce w czwartym kwartale 2019 r. wzrosły o 10% rok do roku. Wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym skłania do kupowania nieruchomości także na rynku wtórnym, gdzie ceny też pną się w górę. Rosną nie tylko ceny mieszkań w dużych miastach, ale wzrosty te przenoszą się także na sytuację na rynku mieszkaniowym w mniejszych miejscowościach. Wciąż jednak nie jest to bańka, jak uważają niektórzy. Jak zwraca uwagę portal Enerad, porównując realne ceny mieszkań skorygowane o inflację, nie są one jeszcze tak wysokie, jak w 2008 r.

Poniższy wykres zaczerpnięty z opracowania NBP przedstawia ceny transakcyjne mieszkań w Polsce na rynku pierwotnym  w latach 2006-2019.

 

FXMAG nieruchomości w polsce za drogo? to może grecja? grecja  nieruchomości w grecji  rynek nieruchomości 1

 

Jak informuje Expander, według danych Eurostatu od III kwartału 2018 r. do III kwartału 2019 r. wzrost cen mieszkań w Polsce wyniósł 9% i był jednym z najszybszych w Unii Europejskiej. W długim okresie jednak Polska nie odstaje pod tym względem od średniej unijnej. Od początku 2013 r. ceny w Unii Europejskiej wzrosły średnio o 27%, a w Polsce o 26%. 

Dalsza sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce w dużym stopniu zależy od inflacji i stóp procentowych. Gdyby inflacja wymusiła wzrost stóp procentowych, ceny mieszkań mogłyby ulec obniżeniu. Jeśli jednak tak się nie stanie i stopy procentowe pozostaną bez zmian, a inflacja będzie rosła, będzie to wpływać na dalszy wzrost cen mieszkań. Nie brakuje osób, które traktują mieszkania jako lokatę kapitału, licząc na zysk z wynajmu lub dalszy wzrost ceny nabytej nieruchomości. 

Jak zwraca uwagę Expander, istnieją obawy, że Polska pójdzie w ślady Węgier. Według agencji Bloomberg, kraj ten ma najniższą realną stopę procentową (-3,1%). To skłania do zakupu nieruchomości w celu ochrony wartości nabywczej pieniądza, co winduje ceny mieszkań.

Niektórzy nawet obawiają się, że sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce może stać się podobna do tej, która miała miejsce w Grecji w 2008 r.

Kryzys w Grecji

Według opracowania NBP, od początku funkcjonowania strefy euro państwa członkowskie są zróżnicowane pod względem dynamiki cen nieruchomości mieszkaniowych. Biorąc pod uwagę lata 1999-2012, ze względu na tempo wzrostu cen, państwa można podzielić na trzy grupy:

  • kraje o stosunkowo niskiej dynamice cen nieruchomości: Niemcy, Austria, Portugalia
  • kraje o dużym wzroście cen, który nie przyczynił się do dotkliwych konsekwencji ekonomicznych: Francja, Belgia, Holandia, Finlandia, Włochy
  • kraje o wysokiej dynamice cen nieruchomości, która przyczyniła się do powstania nierównowagi, a jednocześnie duża ekspozycja gospodarki na rynek nieruchomości wpłynęła na kryzys zadłużeniowy i pogłębienie się recesji gospodarczej: Hiszpania, Irlandia, Grecja.

W krajach z ostatniej grupy jest duży udział budownictwa w gospodarce narodowej. W Grecji w 2007 r. wyniósł on 8%. Przekłada się to na duże zatrudnienie w tym sektorze. Załamanie na rynku nieruchomości automatycznie wpływa na spadek zatrudnienia w tej branży. 

Grecja stała się członkiem strefy euro 1 stycznia 2001 r. Obecnie uważa się, że kraj ten nie powinien był tam się znaleźć ze względu na trudną sytuację gospodarczą. Jako istotne czynniki powodujące słaby stan gospodarki wymienia się preferencyjne traktowanie przedsiębiorstw państwowych w porównaniu z sektorem prywatnym, nieelastyczny rynek pracy, kosztowny system socjalny, wysokie koszty zatrudnienia, a także wysokie podatki, które skłaniały obywateli ku szarej strefie. Dzięki kreatywnej księgowości Grecja spełniła warunki przyjęcia do strefy euro, szczególnie te, które dotyczyły stosunku deficytu finansów publicznych do PKB, a także inflacji. Umowy zawierane z bankiem Goldman Sachs pozwalały na zmniejszenie deficytu i przesunięcie terminu spłaty długu w przyszłość. Po przystąpieniu Grecji do strefy euro, w ciągu najbliższych niecałych 10 lat zarobki w sektorze publicznym wzrosły dwukrotnie. W 2009 r. deficyt sektora publicznego wyniósł 13,6%, gdy wcześniejsze prognozy zakładały 3,7%. W reakcji na informacje o rzeczywistym deficycie agencje ratingowe obniżyły rating kredytowy Grecji, w wyniku czego obligacje kraju zostały uznane za „śmieciowe”. Greckie aktywa na rynkach finansowych zaczęły tracić na wartości, obniżyła się też płynność w sektorze bankowym. Obywatele kraju i zagraniczni inwestorzy zaczęli wycofywać depozyty z banków. Wysokie ryzyko niewypłacalności Grecji zwiększyło koszty pożyczek dla tego kraju. Grecja wpadła w spiralę zadłużenia. Aby uniknąć bankructwa kraju, które mogłoby zachwiać stabilnością sektora finansowego w całej Unii Europejskiej, Unia zdecydowała się udzielić Grecji wsparcia finansowego. Grecja uzyskała pomoc finansową z Unii Europejskiej i Międzynarodowego Funduszu Walutowego. Jednocześnie grecki rząd zobowiązał się do przeprowadzenia licznych reform, aby poprawić sytuację ekonomiczną kraju. Reformy miały objąć system emerytalny, rynek pracy, finanse publiczne, konkurencyjność greckiej gospodarki. Celem tych reform było przede wszystkim obniżenie deficytu budżetowego.

W połowie 2018 r. Komisja Europejska uznała, że władze Grecji uchwaliły już wszystkie reformy wymagane przez kredytodawców. 20 sierpnia 2018 r. oficjalnie zakończył się program pomocowy, w ramach którego Grecja otrzymała 288,7 mld euro wsparcia finansowego. Prawdopodobnie największa fala kryzysu już minęła, ale przez kolejne lata Grecja nadal będzie zmagać się ze spłatą zadłużenia.

W trakcie 10 lat kryzysu gospodarka Grecji, mierzona wartością PKB, skurczyła się o ponad 30%. W 2017 r. PKB wzrosło o 1,4%, a w 2018 r. o 1,9%. W połowie 2018 r. stopa bezrobocia wyniosła 19,5%. Dla porównania w 2012 r. wynosiła 28%. Wielu obywateli kraju popadło w ubóstwo, a wielu wyemigrowało. Od początku kryzysu z Grecji wyjechało około pół miliona osób, co stanowi ok. 5% społeczeństwa. W latach 2010-2015 z greckich banków zostało wypłaconych ok. 100 mld euro depozytów z przechowywanych 425 mld euro. Środki te już nie wróciły do banków.

Polska tak szybko nie stanie się drugą Grecją

Przyczyny kryzysu w Grecji są złożone i sięgają lat 80. W ciągu 10 lat dług publiczny w stosunku do PKB wzrósł z poziomu 20% do poziomu 80%  w 1990 r. W Polsce natomiast od 2006 r. do chwili obecnej znajduje się on na zbliżonym poziomie w okolicach 50%. Według danych Eurostatu w III kwartale 2019 r. w Polsce stosunek długu publicznego do PKB wyniósł 47,4%. Natomiast w Grecji w tym okresie jest on nadal wysoki, wynosząc 178,2%.

Poprzez przyjęcie waluty euro kraj stracił możliwość reagowania na niekorzystną sytuację zmianami stóp procentowych  i kursu walutowego. Przystępując do strefy euro Grecy zbyt ufnie patrzyli w przyszłość, a euroentuzjazm, który wówczas panował, też nie zachęcał do oszczędzania. Spadały stopy procentowe i panował duży napływ kapitału zagranicznego. Dodatkowo kryzys pogłębiło zadłużenie kraju w euro.

Istotna jest też struktura gospodarki Grecji, oparta przede wszystkim na usługach, a w znacznie mniejszym stopniu na przemyśle. Polska gospodarka jest natomiast bardziej zróżnicowana, a stopa bezrobocia jest znacznie niższa.

Kryzys w Grecji był też powiązany z ogólną sytuacją na rynkach, a w szczególności kryzysem na rynku nieruchomości w USA, który miał miejsce w tamtym czasie. Rynek nieruchomości i rynek bankowy są od siebie zależne. Zawirowania na jednym z nich wpływają też na drugi. Nie bez znaczenia jest utrata zaufania inwestorów w tamtym czasie do obu tych sektorów, co odbiło się również na rynkach europejskich. 

Rynek nieruchomości w Grecji

Według informacji portalu Global Property Guide, w latach poprzedzających kryzys ceny nieruchomości w Grecji w atrakcyjnych miejscowościach nadmorskich rosły nawet o 30-40% rocznie. W 2006 r. w Atenach ceny nieruchomości wzrosły o 11%, a w 2007 r. wzrost ten spowolnił do 6%. Jak widać w poniższej tabeli, od szczytu w 2008 r. ceny mieszkań zaczęły spadać, osiągając najniższy poziom w 2017 r. W latach 2008 – 2018 ceny nieruchomości w Grecji spadły o 40,8% (w ujęciu realnym spadek ten wyniósł 45,1%). Po tym okresie ceny na rynku nieruchomości w Grecji ponownie zaczęły rosnąć, co przedstawia tabela 1.

FXMAG nieruchomości w polsce za drogo? to może grecja? grecja  nieruchomości w grecji  rynek nieruchomości 2

Źródła:

https://www.expander.pl/aktualnosci/kategorie/komentarze-i-analizy/

https://strefabiznesu.pl/chcesz-kupic-sprzedac-mieszkanie-2020-co-bedzie-z-cenami-mieszkan-i-domow-w-2020-roku-17012020-r/ar/c3-14675241

https://enerad.pl/aktualnosci/ceny-mieszkan-w-2019/

https://enerad.pl/aktualnosci/ceny-mieszkan-2020/

https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Greece/Price-History

https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Greece/Rental-Yields

https://www.bankofgreece.gr/en/statistics/real-estate-market

http://www.domiporta.pl/poradnik/7,126866,25351442,grecja-chce-ratowac-rynek-nieruchomosci-domy-tansze-o-jedna.html

http://www.moja-grecja.pl/kryzys/rok2018

NBP: Marcin Wagner Rynek nieruchomości mieszkaniowych w strefie euro (https://www.nbp.pl/publikacje/materialy_i_studia/ms322.pdf)



Artykuł jest dostępny dla czytelników magazynu FXMAG.

Chcesz uzyskać dostęp do artykułu?


Tatiana Pasich

Absolwentka psychologii oraz finansów i rachunkowości, inwestor indywidualny. Lokuje kapitał głównie w małe spółki z dużym potencjałem wzrostu.

Przejdź do artykułów autora
Zamknij

Koszyk