Reklama
WIG82 745,58+1,45%
WIG202 436,05+1,72%
EUR / PLN4,30-0,26%
USD / PLN3,99-0,15%
CHF / PLN4,42+0,34%
GBP / PLN5,03-0,01%
EUR / USD1,08-0,10%
DAX18 501,15+0,13%
FT-SE7 952,62+0,26%
CAC 408 205,81+0,01%
DJI39 780,68+0,05%
S&P 5005 251,03+0,05%
ROPA BRENT86,61+1,06%
ROPA WTI82,78+1,30%
ZŁOTO2 222,07+1,38%
SREBRO24,88+1,26%

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

twitter
youtube
facebook
instagram
linkedin
Reklama
Reklama

Tarapaty na największym rynku nieruchomości

Ewa Cieślik | 13:00 16 grudzień 2021
Tarapaty na największym rynku nieruchomości | FXMAG INWESTOR
freepik.com
Reklama
Aa
Udostępnij
facebook
twitter
linkedin
wykop

Ostatnie tygodnie zachwiały chińskim rynkiem nieruchomości. Wszystko zaczęło się od kłopotów z regulacją zobowiązań u największego chińskiego dewelopera – Evergrande. Jednak podobne trudności zgłasza coraz więcej firm z branży. Wydaje się, że domino niewypłacalności ruszyło, tym razem natomiast Pekinowi najprawdopodobniej nie uda się go zatrzymać bez ofiar.

O co tyle hałasu?

Historia Evergrande Real Estate (w j. chińskim Heng Da Group) to opowieść o wzmożonej ekspansji wspieranej długiem. Kłopoty korporacji pojawiły się po latach niepohamowanego mnożenia jej majątku (wykresy 1 i 2) w momencie, gdy Pekin zaczął studzić rynek nieruchomości celem zminimalizowania ryzyka systemowego. Dług Evergrande szacuje się na ponad 300 mld dol., z czego zdecydowana większość to zobowiązania względem podwykonawców i dostawców. Nieoficjalnie korporacja jest winna pieniądze ponad 170 bankom i 120 firmom finansowym. Same kredyty i obligacje stanowią około 25 proc. jej wierzytelności. Podmiot zadłużał się głównie w kraju – instrumenty wyemitowane poza granicami to około 20 mld dol.

Historia problemów Evergrande to także opowieść o ludzkiej zachłanności, gdyż kilka dobrych lat temu, kiedy to skuszeni wysokimi i szybkimi zyskami klienci zaczęli nabywać jego produkty wealth managment oraz wpłacać depozyty na poczet przyszłych nieruchomości. Kupowali pracownicy firmy i ich rodziny, przyjaciele oraz właściciele nieruchomości. Ostatecznie szacuje się, że ponad 80 tys. posiada w swych portfelach instrumenty wealth management (w ciągu ostatnich 5 lat korporacja zgromadziła w ten sposób około 15,4 mld dol.), a jakieś 1,5 mln klientów wpłaciło środki na, dotąd nieoddane, lokale.

Dostawcy, podwykonawcy i inwestorzy mogą już nigdy nie zobaczyć swoich pieniędzy, bo Evergrande ma poważne problemy z płynnością. Do końca tego roku ma spłacić odsetki z obligacji o wartości 850 mln dol., a do końca 2022 r. - aż 7,4 mld dol. Niektórzy klienci w akcie desperacji protestowali w biurach Evergrande, odmawiając zaakceptowania planu spłaty zobowiązań w formie dyskontowanych apartamentów, biur, sklepów, parkingów itp. Do protestów przyłączyli się też ci, którzy już wcześniej zakupili nieruchomości za wyższe stawki.

Reklama

Prawdopodobnie sprawa szybko by przycichła, gdyby chodziło o mniejszą firmę, natomiast Evergrande stało się najbardziej zadłużonym na świecie podmiotem z 1,6 mln niedokończonych nieruchomości. Firma jest liderem na liście Fortune Global 500 wśród chińskich deweloperów (wykres 3.). Prowadziła projekty budowlane w 280 chińskich miastach i zarządza pawie 3 tys. osiedli. Aktywa i przychody dewelopera rosły w szybkim tempie, tworząc miejsce pracy dla ponad 200 tys. osób, a pośrednio odpowiadała ona za zatrudnienie około 3-4 mln ludzi rocznie.

Skala problemu

Przypadek niewypłacalności Evergrande stał się katalizatorem dla debaty nad chińskim rynkiem nieruchomości i wynikającym z niego ryzykiem dla gospodarki krajowej i globalnej. Branża spędza sen z powiek decydentom od kilku lat, gdyż z jednej strony stanowi ważny element rozwoju Chin, a z drugiej – stała się trudną do okiełznania sferą, która na dodatek najczęściej finansowana jest kredytami.

Z prawie stu tysiącami deweloperów, chińska branża zaliczana jest do największych na świecie. Daje bezpośrednie zatrudnienie ponad 2,9 mln pracownikom i generuje przychody ze sprzedaży na poziomie dziesięciokrotnie wyższym niż w 2005 r. W 2020 r. branżę szacowano na 62,6 bln dol., co stanowiło ponad 4-krotność chińskiego PKB, dwukrotność sektora nieruchomości w USA oraz sześciokrotność tego rynku w Japonii. Produkcja i usługi, związane z rynkiem nieruchomości, generują 29 proc. chińskiego PKB (znacznie powyżej 10-20 proc., typowych dla większości krajów rozwiniętych). W ciągu ostatniej dekady średnie ceny za m2 mieszkań w Chinach zwiększyły się ponad dwukrotnie (z niespełna 4,5 tys. do 9,3 tys. juanów). Najwyższe stawki na rynku nieruchomości występują w Pekinie (w 2019 r. oszacowano je średnio na 35,9 tys. juanów za m2). Najmocniej wystrzeliły ceny mieszkań, które w stolicy dochodzą do poziomu ponad 38,4 tys. juanów za m2. Uśrednione ceny apartamentów w Pekinie stanowią około 55-krotność przeciętnych dochodów Chińczyka. W 2020 r. wśród miast Chin Kontynentalnych, aż trzy (Szanghaj, Shenzhen i Pekin) znalazły się w top 10 na świecie z najdroższymi przeciętnymi cenami nieruchomości. Liderem rankingu był Hongkong.

Grupa finansowa Nomura oszacowała, że całkowite zadłużenie największych chińskich deweloperów może przekraczać nawet 5 bln dol. Co gorsza, według Bloomberg News, 20 z 30 największych firm naruszyło co najmniej jeden z trzech limitów zadłużenia ustalonych przez Pekin pod koniec minionego roku, których celem było powstrzymanie spekulacji na rynku nieruchomości. Największymi „winowajcami” w tym zakresie są Country Garden, czołowy pod względem sprzedaży deweloper nieruchomości oraz China Railway Construction Corporation, która oprócz nieruchomości jest odpowiedzialna za budowę większości krajowej sieci szybkiej kolei i metra. CRCC, wspólnie z Evergrande, naruszyło wszystkie ograniczenia dotyczące zadłużenia.

Ponadto, kłopoty chińskiego rynku nieruchomości oznaczają problemy dla wielu miast na świecie. To korporacje z Chin tworzą megaprojekty w Nowym Jorku, Londynie czy Sydney. W latach 2013-2018 chińskich deweloperów ogarnął szał inwestycji zagranicznych. Zgodnie z danymi Real Capital Analytics, deweloperzy wydali w 2018 r. ponad 28 mld funtów (38,2 mld dol.) na projekty w Londynie, natomiast w pierwszej połowie 2021 r. było to zaledwie 1,5 mld funtów (2,05 mld dol.), co jest najniższą kwotą od 2012 r. Dane Knight Frank przedstawiają podobny obraz w Australii, ale też w Nowym Jorku i innych czołowych miastach Ameryki Północnej, gdzie Greenland Holdings, R&F, Country Garden, Poly Property i China Vanke, jeszcze niedawno wydawały dziesiątki miliardów dolarów rocznie - teraz kwoty te znacznie się skurczyły.

Reklama

Grupa Greenland Holdings z Szanghaju znalazła się w zbliżonych tarapatach do Evergrande, chociaż właśnie zbudowała najwyższy wieżowiec mieszkalny w Sydney i planuje powtórzyć ten wyczyn w Londynie (Spire London). Posiada także milionowe projekty w Brooklynie, Los Angeles, Paryżu i Toronto. Prowadząca gigantyczne projekty w Londynie, w tym jeden z tuzinem drapaczy chmur nad Tamizą, a także budująca w Australii, Kanadzie i USA Guangzhou R&F Properties, poprosiła państwo o pomoc finansową. Ostatnio zawieszono na hongkońskiej giełdzie notowania Kaisa Group, gdyż nie była ona w stanie wywiązać się z zapłaty za wyemitowane produkty wealth management. Kaisa ma około 3,2 mld dol. długu, przy czym termin zapadalności 400 mln dol. zadłużenia przypada na grudzień tego roku. Także mniejsi deweloperzy, tacy jak Fantasia, Sinic Holdings czy China Properities Group zgłaszają problemy z regulowaniem zobowiązań. Oznacza to, że spirala niewypłacalności się rozkręca, a ratingi czołowych deweloperów lecą na łeb na szyję.

Krótka historia spekulacji

W Chinach posiadanie nieruchomości jest relatywnie nowym zjawiskiem. Za czasów Mao państwo przejęło całą własność. Dopiero Deng Xiaoping zaczął eksperymentować z własnością prywatną w wybranych miastach. W znacznej mierze wzorował się w tym zakresie na doświadczeniach Hongkongu. Przykładowo, Shenzhen w 1987 r. - chcąc pozyskać dodatkowe fundusze - zaczęło sprzedawać prawa do użytkowania gruntów prywatnym deweloperom. Z czasem, model Shenzhen rozpowszechnił się w całym kraju, a samorządy zwietrzyły biznes w obrocie gruntami. Szybko okazało się, że od rozwoju rynku nieruchomości w dużej mierze zależy wzrost całej gospodarki i zamożności jej mieszkańców. Od momentu otwarcia się Chin na świat, z końcem lat 90., spekulacje na rynku nieruchomości zrobiły bogaczy z setek milionów chińskich inwestorów, ponieważ ceny nieruchomości nieustannie rosły. Należy jednak podkreślić, że chińscy inwestorzy są znacznie cierpliwsi od zachodnich - spodziewają się zwrotu wartości nieruchomości w ciągu około 50, a nawet i 100 lat, natomiast zachodni inwestorzy oczekują zwrotu na przestrzeni 10-20 lat.

Rozwój branży nieruchomości związany jest także z trendami demograficznymi w Chinach. Jeszcze pod koniec lat 70. ubiegłego wieku, tylko 17 proc. Chińczyków zamieszkiwało miasta, obecnie mieszka tam już ponad 60 proc., a w 2050 r. będzie to prawdopodobnie 80 proc. Wskaźniki urbanizacji i powstawania nowych gospodarstw domowych osiągnęły najwyższy poziom w okresie, gdy populacja w wieku produkcyjnym zaczęła spadać (lata 2013-2015). Grupa Rhodium oszacowała, że wówczas wskaźniki tworzenia nowych gospodarstw domowych dochodziły do 10 mln rocznie, natomiast obecnie to 5-7 mln. Jednak nie spowolniło to tempa budownictwa mieszkaniowego. Swój dotychczasowy szczyt projekty budownictwa mieszkaniowego osiągnęły w 2019 r., a pandemia COVID-19 tylko nieznacznie spowolniła nowe budowy. 94 proc. mieszkańców miast posiada swoją nieruchomość (dla porównania: w USA odsetek ten wynosi 65 proc.), a 1 mld ludzi zainwestował w nieruchomości, wciąż jednak niewiele ponad 20 proc. posiada więcej niż jedną nieruchomość. Szacuje się, że ponad 70 proc. aktywów Chińczyków stanowią nieruchomości.

Kiedy prezydent Xi Jinping oświadczył w 2017 r., że „domy są do mieszkania, a nie do spekulacji”, Pekin zaczął podejmować działania mające ograniczyć zadłużanie się deweloperów i zaostrzyć standardy udzielania kredytów hipotecznych. Wtedy też zmienił się model biznesowy deweloperów – zaczęto coraz częściej stosować przedsprzedaż. Odkąd rząd ograniczył zdolność kredytową firm z branży, doświadczają one gwałtownego spadku sprzedaży przy jednoczesnym zwiększaniu obciążeń finansowych. Rynek stał się jeszcze bardziej spekulacyjny, gdyż ludzie nabywają nieruchomości przed ich ukończeniem, licząc na wzrosty cen. Jednocześnie, chcąc przyciągnąć coraz większą liczbę klientów, deweloperzy coraz silniej dyskontują lokale. Ponadto, wstrzymują się z nowymi projektami oraz zakupem gruntów od samorządów. Już teraz widać presję fiskalną na władze lokalne. Wystarczy spojrzeć na ostatnie aukcje ziemi. Około 27 proc. działek wystawionych na sprzedaż we wrześniu nie przyciągnęło oferentów. Szanghaj i Hangzhou niedawno wstrzymały aukcje, w Kantonie sprzedano mniej niż połowę gruntów, a niewiele działek przekroczyło cenę wywoławczą.

Obecnie chiński rynek nieruchomości jest niezrównoważony - wybudowano zbyt dużo mieszkań, na które nie ma dostatecznego popytu. Lukę tę wypełnił popyt inwestycyjny lub spekulacyjny - krótko mówiąc, istnieje znaczna nadpodaż nieruchomości w posiadaniu inwestorów. Ostatecznie spekulanci i inwestorzy są nie tylko blokowani przez politykę Pekinu, ale też coraz bardziej obawiają się, że deweloperzy nie będą w stanie ukończyć lokali, które obiecują zbudować. Inną kwestią jest około 65 mln pustych mieszkań, co stanowi 1/5 wszystkich oddanych do użytku. Tworzą one miasta widma, których powstało około 50 (najbardziej znane są chyba dzielnice Kangbashi w Ordos w Mongolii Wewnętrznej oraz Zhengdong w Zhengzhou w Henan). Przeciętnego Chińczyka nie stać na te mieszkania, a kredyt hipoteczny coraz trudniej dostać. Już teraz zadłużenie gospodarstw domowych na cele mieszkaniowe jest niebezpiecznie wysokie.

Rozwiązania problemu

Reklama

Pekin postrzega ​​ryzyko kryzysu finansowego spowodowane bańką na rynku nieruchomości jako poważne zagrożenie. Standardowo zachęca do tzw. „miękkiego lądowania” w celu rozwiązania problemów zadłużenia Evergrande i mu podobnych, które pozwoliłoby uniknąć niepokojów politycznych i kryzysu bankowego. Jak można przeczytać na oficjalnych stronach rządowych, zasadnicza część ryzyka związanego z Evergrande została przeanalizowana i złagodzona. W momencie pisania artykułu (20 listopada) deweloper nadal unika bankructwa i zapłacił inwestorom ponad 148 mln dol. Ponadto, prezes firmy sprzedał majątek osobisty o wartości ponad 7 mld juanów (1,1 mld dol.) i tymi pieniędzmi zasilił budżet korporacji.

Chińskie władze planują zmusić samorządy lokalne do rozwiązania kwestii zadłużenia deweloperów działających na podległych im obszarach. Pociągnięcie to przenosi odpowiedzialność z centrum na peryferia i jest tłumaczone faktem, że ​​prowincje skorzystały na sukcesie firm podobnych do Evergrande, więc teraz muszą ponieść odpowiedzialność za negatywne efekty uboczne. Należy podkreślić, że geograficzne zróżnicowanie rozwiązań w zakresie zadłużenia prawdopodobnie pozwoli uniknąć systemowego problemu w gospodarce i sektorze finansowym. Pozostaje tylko poważna wątpliwość w kwestii zdolności samorządów lokalnych do wchłonięcia długów deweloperów, ponieważ same są silnie zadłużone.

Szybkie delewarowanie aktywów jest w Chinach możliwe ze względu na specyficzny rynek finansowy. Kraj Środka różni się od USA sprzed kryzysu hipotecznego - nie posiada znacznej puli sekurytyzowanych instrumentów, która doprowadziła do krachu. Większość kredytów udzielanych na chińskim rynku nieruchomości odbywa się za pośrednictwem banków. Inne instrumenty w instytucjach działających w sektorze shadow banking (m.in. fundusze powiernicze, produkty wealth management czy pożyczki międzybankowe) nie mają aż tak dużego udziału.

Podsumowując, wysokie wkłady własne, zakaz posiadania kilku nieruchomości czy rozszerzanie eksperymentu z podatkiem od nieruchomości na więcej miast, to sposoby Pekinu na radzenie sobie z problemem. Szczególnie to ostatnie rozwiązanie, zdaniem wielu, to jedna z ciekawszych zmian, która ma na celu kierowanie racjonalną konsumpcją mieszkań i oszczędnym wykorzystaniem zasobów ziemi w celu promowania stałego i zdrowego rozwoju rynku nieruchomości. Poziom podatku będzie zależał od regionu i wielkości nieruchomości. Jednak równoważenie rynku nie obejdzie się bez ofiar. Deweloperzy już teraz pozbywają się swoich aktywów, co pomniejsza ich zdolność kredytową. Aukcje gruntów nie gromadzą oferentów, co powoduje pustki w kasach samorządów. Inwestorzy już liczą straty na skutek przecen. We wrześniu, średnie ceny nowych domów w głównych miastach zmalały o 0,1 proc., co było pierwszym spadkiem od maja 2015 r. W październiku sytuacja się powtórzyła. Generalnie, sprzedaż nieruchomości maleje - w niektórych miastach odnotowano spadek nawet o kilkadziesiąt procent rok do roku. Chińskie władze starają się przekonać inwestorów, że kontrolują sytuację, jednak czy tak jest faktycznie przekonamy się za jakiś czas, kiedy firmy zaczną regularnie spłacać swoje długi.

Tarapaty na największym rynku nieruchomości - 1

Tarapaty na największym rynku nieruchomości - 1

Reklama

Tarapaty na największym rynku nieruchomości - 2

Tarapaty na największym rynku nieruchomości - 2

Tarapaty na największym rynku nieruchomości - 3

Tarapaty na największym rynku nieruchomości - 3

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

Chcesz, żebyśmy opisali Twoją historię albo zajęli się jakimś problemem?

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

Napisz do redakcji


Ewa Cieślik

Ewa Cieślik

Profesor Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu. Zajmuje się zagadnieniami z zakresu ekonomii i rozwoju oraz problematyki krajów rozwijających się, ze szczególnym naciskiem na Chiny.


Reklama

Czytaj dalej