• Odbierz prezent
Pozycja cykliczna rynku nieruchomości: drożejące materiały budowlane, interwencje fiskalne i monetarne, wszechobecna faza wzrostowa
fot. freepik.com

Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.

 

Cykliczność jest strukturalną cechą rynku nieruchomości. Kluczowym czynnikiem oceny zjawisk na tym rynku jest faza cyklu, a jednym z podstawowych mierników fazy cyklu w sektorze mieszkaniowym jest liczba sprzedanych mieszkań. W przypadku nieruchomości komercyjnych jako miernik stosuje się wielkość sprzedaży oraz dynamikę cen. Do monitorowania cykli, diagnozy zachowań spekulacyjnych i napięć na rynku używane są również inne wskaźniki, w tym bazujące na cenach mieszkań, czynszach i akcji kredytowej. Na rynku mieszkaniowym najczęstszym wskaźnikiem pomiaru napięć jest relacja pomiędzy cenami mieszkań a dochodami gospodarstw domowych. Na rynku komercyjnym takim wskaźnikiem może być m.in. stopa zwrotu z kapitału własnego czy wolumen transakcji.

 

Do marca 2020 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych znajdował się w fazie ekspansji, która została spowolniona w II kwartale wraz z nadejściem epidemii COVID-19. Jednak w kolejnych kwartałach powróciła wysoka aktywność na tym rynku. W dużych miastach notowana była wysoka sprzedaż mieszkań, choć była ona nieco niższa niż w 2019 r., z uwagi na narastające bariery po stronie podaży. Badania NBP wskazują, że popyt na mieszkania miał charakter zarówno inwestycyjny, gdzie zakupy mieszkań w znacznej części finansowane były ze środków własnych, jak i konsumpcyjny przy większym znaczeniu kredytu. Mimo wzrostu cen mieszkań, nie stwierdzono większej skali zakupów realizowanych ze względu na motyw czysto spekulacyjny (por. wykresy 3.1 i 3.2). Po stronie podaży, nadal istotne były bariery kosztowe, które przekładały się na pogarszającą się kondycję finansową przedsiębiorstw budowlanych i wzrost cen mieszkań.

 

Popyt inwestycyjny na mieszkania związany jest z relatywnie wysokimi, szacowanymi stopami zwrotu z wynajmu mieszkania w relacji do stóp zwrotu z innych aktywów, w które gospodarstwo domowe może lokować środki. W Polsce takimi aktywami były dotychczas głównie depozyty w bankach i, w znacznie mniejszym zakresie, obligacje skarbowe. Niskie oprocentowanie depozytów powoduje, że inwestycja w mieszkanie jest postrzegana jako atrakcyjna alternatywa. W konsekwencji obserwowane jest wysokie wykorzystanie środków własnych gospodarstw domowych na zakupy mieszkań na wynajem. Działo się to nawet wtedy, gdy z powodu ograniczeń wynikających z pandemii popyt na wynajem mieszkań oraz ich czynsze spadały. Popyt konsumpcyjny na mieszkania, obserwowany w 2020 r. mimo pandemii, był efektem korzystnej sytuacji sektora gospodarstw domowych po interwencji fiskalnej i monetarnej oraz, od II kw. 2020 r. historycznie niskiego kosztu kredytu mieszkaniowego. Popyt na mieszkania długookresowo kształtowany jest przez utrzymujący się deficyt mieszkań w największych miastach Polski. Czynniki demograficzne (tj. wzrost lub spadek liczby ludności, liczby gospodarstw domowych i migracje w poszczególnych miastach) miały większe znaczenie w poprzednim cyklu, aktualnie ich wpływ na popyt na mieszkania jest relatywnie mniejszy.

 

 

Wzrosła natomiast waga popytu kreowanego przez migrantów zarobkowych. W największych miastach rośnie także potrzeba poprawy jakości mieszkania (np. zamiany na większe).

Niski poziom oprocentowania wspierał popyt na kredyt. W 2020 r. obserwowano polepszający się poziom szacowanej dostępności kredytowej mieszkania w Warszawie i 6. największych miastach. Wysoki udział kredytu w transakcjach obserwowany był głównie na rynku mieszkań nabywanych w celach konsumpcyjnych.

 

Napięcia występowały natomiast po stronie podażowej i przyczyniały się do szybkiego wzrostu kosztów budowy mieszkań. Braki siły roboczej (zwłaszcza wykwalifikowanej) wraz z rosnącymi jej kosztami oraz drożejące materiały budowlane związane są z jednoczesnym zaangażowaniem sektora budowlanego w projekty infrastrukturalne, biurowe i magazynowe. Nadal ograniczona była podaż nowych terenów budowlanych. W wyniku tych procesów średnioroczne koszty budowy mieszkań wraz z kosztem ziemi nadal rosły, choć nieco wolniej - w 2020 r. o ok. 7,1% r/r wobec 9,2% w 2019 r. Sytuacja finansowa przedsiębiorstw budowlanych była relatywnie dobra na tle innych branż, zwłaszcza dotkniętych bezpośrednimi ograniczeniami pandemicznymi. Utrzymał się wysoki poziom szacowanej rentowności projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym w największych miastach. Skłaniało to deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji.

Obserwowano też niewielki wzrost liczby upadłości firm w sektorze budownictwa, istotnie niższy od branż poszkodowanych na skutek ograniczeń pandemicznych[1].

 

W 2020 r. rosły ceny mieszkań, jednak relacja ceny mieszkania do dochodów nie wskazywała na występowanie nadmiernych wzrostów cen, potocznie zwanych bańkami cenowymi# (por. wykres 3.3). Do podobnych wniosków prowadzi analiza wskaźnika ceny do czynszów (por. wykres 3.4), które spadły w wyniku pandemii,. Wysoki poziom produkcji mieszkań wraz z rosnącymi kosztami ich budowy oraz cenami transakcyjnymi pokazują jednak, że na rynku pojawiły się napięcia charakterystyczne dla wzrostowej fazy cyklu. Czas wyprzedaży całego zasobu mieszkań wystawionych na rynek pierwotny, przy popycie z końca I kw. 2021 r., wynosił mniej niż 1 rok.

 

W konsekwencji wystąpienia pandemii wzrosło prawdopodobieństwo zmiany fazy cyklu, jednak wsparcie fiskalne i monetarne zarówno gospodarstw domowych, jak i przedsiębiorstw wydłużyło fazę wzrostową.

Do końca 2020 r. podaż mieszkań rosła, co zabezpieczało przed kumulacją nadmiernych napięć na rynku.

 

NBP wylicza: jak długo i ile trzeba zapłacić czynszu, aby koszt zrównał się z ceną mieszkania - 1

NBP wylicza: jak długo i ile trzeba zapłacić czynszu, aby koszt zrównał się z ceną mieszkania - 2

NBP wylicza: jak długo i ile trzeba zapłacić czynszu, aby koszt zrównał się z ceną mieszkania - 3

 

 ***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk

Pobierz

 

  1. Według opinii ekspertów Coface (Raport roczny Coface: Niewypłacalności firm w Polsce w 2020 roku.), w 2020 r. istotnie wzrosła liczba upadłości za co głównie odpowiadają uproszczone postępowania o zatwierdzenie układu, które zostały wprowadzone w czerwcu 2020 r. przez „ustawę COVID-ową”.


Wiadomości z Narodowego Banku Polskiego

Polski bank centralny z siedzibą główną w Warszawie. NBP jest bankiem centralnym Rzeczypospolitej Polskiej. Wypełnia zadania określone w Konstytucji RP, ustawie o Narodowym Banku Polskim i ustawie Prawo bankowe. Wymienione akty prawne gwarantują niezależność NBP od innych organów państwa. NBP pełni trzy podstawowe funkcje: banku emisyjnego, banku banków oraz centralnego banku państwa.

Przejdź do artykułów autora
Artykuły, które powinny Cię zaciekawić..
Zamknij

Koszyk