Reklama
WIG82 745,58+1,45%
WIG202 436,05+1,72%
EUR / PLN4,31+0,03%
USD / PLN4,00+0,15%
CHF / PLN4,43+0,05%
GBP / PLN5,05+0,13%
EUR / USD1,08-0,12%
DAX18 492,49+0,08%
FT-SE7 952,60+0,26%
CAC 408 205,81+0,01%
DJI39 807,37+0,12%
S&P 5005 254,35+0,11%
ROPA BRENT87,07+1,60%
ROPA WTI82,70+1,20%
ZŁOTO2 234,24+0,06%
SREBRO25,03+1,87%

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

twitter
youtube
facebook
instagram
linkedin
Reklama
Reklama

O dwóch rynkach nieruchomości: USA i Chiny - rozmowa

Franklin Templeton | 13:08 07 styczeń 2022
O dwóch rynkach nieruchomości: USA i Chiny - rozmowa | FXMAG INWESTOR
freepik.com
Reklama
Aa
Udostępnij
facebook
twitter
linkedin
wykop

Stephen Dover: Tim, w jednym z ostatnich artykułów zwróciłeś uwagę, że około 11% aktywów dużych inwestorów instytucjonalnych znajduje się w nieruchomościach prywatnych. I oczywiście, poza swoimi domami, większość osób prywatnych nie ma dostępu do tego obszaru inwestycji. W perspektywie roku 2022, jakie są Pana ogólne perspektywy dla prywatnych inwestycji w nieruchomości?

Tim Wang: Nasze perspektywy dla rynku nieruchomości w 2022 roku są bardzo pozytywne. Jak Państwo wiedzą, popyt jest silny, szczególnie w sektorze magazynów przemysłowych, mieszkań na wynajem i nauk przyrodniczych. Znajdujemy się w środowisku inflacyjnym. Zostało dobrze udokumentowane, że nieruchomości komercyjne mogą zabezpieczyć się przed inflacją. Dzieje się tak dlatego, że wynajmujący ma możliwość podniesienia czynszu w lepszych warunkach gospodarczych.

Z tego właśnie powodu inwestorzy instytucjonalni zwiększają obecnie swoją alokację w nieruchomości do ponad 11% na przyszły rok. Myślę, że wielu zamożnych inwestorów indywidualnych również nadrabia zaległości.

Stephen Dover: Porozmawiajmy trochę o sektorze mieszkaniowym i o tym, jak Pan o nim myśli. Wiem, że prawdopodobnie w przypadku inwestycji prywatnych jest to raczej budownictwo wielorodzinne niż pojedyncze domy. Jak widzi Pan rozwój tego sektora i gdzie geograficznie widzi Pan możliwości?

Reklama

Tim Wang: Według naszych obliczeń, w Stanach Zjednoczonych mamy do czynienia z niedoborem mieszkań. Od czasu globalnego kryzysu finansowego, w ciągu ostatnich 10-11 lat, nastąpił chroniczny niedobór mieszkań. Tak więc, prawdopodobnie mamy około 5,5 miliona jednostek mieszkaniowych niedoboru zarówno w domach jednorodzinnych na sprzedaż, jak i w budynkach wielorodzinnych w ogóle. I wiesz, mówimy o tym, że millenialsi się starzeją, zakładają rodziny, przenoszą się na przedmieścia. Jest to więc wielki cykliczny popyt w ciągu najbliższych 10-15 lat.

Pod względem geograficznym, nadal obserwujemy migrację gospodarstw domowych z droższych metropolii, takich jak Nowy Jork czy Kalifornia, do mniej kosztownych metropolii, szczególnie na rynku Sunbelt. Mówimy tu o Florydzie, Teksasie, Phoenix, Las Vegas i innych miejscach, ponieważ są one bardziej przystępne cenowo. Nie tylko gospodarstwa domowe przenoszą się tam, ale również korporacje podążają za nimi, ponieważ wiedzą, że właśnie tam mogą przyciągnąć i zrekrutować talenty.

Stephen Dover: Gwałtowny wzrost na rynku mieszkaniowym po COVID jest tak naprawdę zjawiskiem globalnym, zarówno na rynkach rozwiniętych, jak i wschodzących, nie tylko w Stanach Zjednoczonych. Tracy, czy możesz nam opowiedzieć o głównych czynnikach stojących za tym boomem mieszkaniowym i czy dostrzegasz ryzyko, a nawet możliwość powstania bańki mieszkaniowej?

Tracy Chen: Przeprowadziliśmy kilka kompleksowych badań na temat globalnego rynku mieszkaniowego. Odkryliśmy, że wiele krajów odnotowuje dwucyfrowy wzrost cen domów po wprowadzeniu COVID. Myślę, że stoją za tym głównie cztery czynniki. Pierwszym z nich jest duża akumulacja oszczędności dzięki hojnym pakietom stymulacyjnym banków centralnych, a także ponowna ocena potrzeb mieszkaniowych podczas blokad, kiedy to mieszkanie staje się nie tylko schronieniem, ale także biurem. Po drugie, historycznie niskie koszty kredytu, ponieważ banki centralne poluzowują politykę pieniężną w odpowiedzi na pandemię, a historycznie niskie koszty kredytu wywołały boom mieszkaniowy. I po trzecie, mamy do czynienia z poważnym niedoborem podaży mieszkań, i to na skalę globalną. Nie tylko w Stanach Zjednoczonych. To znaczy, w USA jest to głównie spowodowane niedoborem tarcicy, siły roboczej i ziemi. A jeśli spojrzeć na firmy budowlane, to są one w pełni obciążone. Nie mogą zwiększyć swojej aktywności budowlanej, aby zaspokoić popyt. I wreszcie, jest ściana pieniędzy goniących te bardziej dochodowe nieruchomości. Jest wielu nabywców instytucjonalnych, a boom mieszkaniowy po COVID wywołał pewnego rodzaju problem polityczny, ponieważ wielu nabywców zostało wykluczonych z rynku, a to jeszcze bardziej pogłębi problem nierówności na świecie.

Stephen Dover: Więc Tracy, przejdźmy trochę do Chin i oczywiście, największy chiński deweloper, Evergrande, wpadł w naprawdę poważne problemy finansowe. Patrząc na światowe rynki na Zachodzie i w Chinach, jak postrzegasz obecnie chiński rynek nieruchomości?

Reklama

Tracy Chen: Kryzys Evergrande nie jest dla mnie zaskoczeniem. Za kryzysem Evergrande stoją trzy czynniki. Jednym z nich jest to, że chiński rząd stara się de-lewarować najbardziej lewarowany rynek nieruchomości, ponieważ nie chce być drugą Japonią i chce zmniejszyć ryzyko finansowe.

Kierowcą numer dwa jest ich cel wspólnego dobrobytu, a oni zdali sobie sprawę, że rynek nieruchomości stał się tak drogi. I to, to również wywołało wiele problemów związanych z nierównościami i chcą zająć się trzema wielkimi górami, takimi jak mieszkalnictwo, opieka zdrowotna i edukacja. To są trzy wielkie góry, które zostały nałożone na barki gospodarstw domowych, jeśli chodzi o te obciążenia.

Trzecim jest podwójny obieg, ponieważ Chiny chcą zastąpić import i unowocześnić łańcuch wartości, aby skupić się na produkcji wysokiej klasy. Chcą również skierować kapitał z sektorów nieproduktywnych, takich jak sektor nieruchomości, do sektorów bardziej produktywnych. Myślę więc, że jeśli spojrzeć na to, o czym mówił Xi Jinping, to mieszkania służą do mieszkania, a nie do spekulacji. Myślę, że w przyszłości chiński rynek nieruchomości będzie bardziej stabilny, ponieważ celem polityków jest stabilizacja. Chcą ustabilizować ceny mieszkań, ceny ziemi i oczekiwania co do wzrostu cen domów. Tak więc, powiedziałbym, że bardzo zmienne boom i bust na rynku nieruchomości jest już za nami, a w przyszłości, powiedziałbym, że ten rynek jest bardziej napędzany przez rząd. Ponadto, rząd nie będzie wykorzystywał rynku nieruchomości jako narzędzia do stymulowania gospodarki. I prawdopodobnie będziemy mieli bardziej nudny rynek mieszkaniowy, ale jednocześnie bardziej stabilny.

Stephen Dover: A kiedy patrzysz na Chiny i porównujesz je ze Stanami Zjednoczonymi, jak widzisz różnicę w ryzyku i możliwościach między tymi dwoma krajami?

Tracy Chen: Myślę, że porównanie rynku mieszkaniowego dwóch największych gospodarek jest bardzo interesujące. Myślę, że jest wiele różnic. Pierwszą z nich jest wielkość rynku mieszkaniowego. Wierzcie lub nie, ale rynek mieszkaniowy w Chinach jest większy niż w USA. Tak więc mieszkalnictwo jest niezwykle ważnym sektorem w Chinach ze względu na jego wielkość, a także znaczenie dla gospodarki. Sektor nieruchomości stanowi około jednej trzeciej chińskiego PKB, podczas gdy w USA i Europie jest to około 15% do 18% rynku nieruchomości jako procent PKB. Wskaźnik własności domów w Chinach wynosi aż 90%, ponieważ prywatyzacja mieszkań rozpoczęła się pod koniec lat 90-tych, a wcześniej były to głównie mieszkania socjalne. W USA wskaźnik własności domów wynosi około 65%. Chciałbym jednak podkreślić, że kolejną istotną różnicą jest dynamika popytu i podaży. Tak więc w USA, po globalnym kryzysie finansowym, mamy poważny niedobór mieszkań z powodu niedostatecznego budownictwa. W Chinach natomiast mamy umiarkowany problem z nadpodażą z powodu szybkiego tempa budowy po globalnym kryzysie finansowym. Jeśli chodzi o popyt w USA, mamy do czynienia z opóźnionym tworzeniem gospodarstw domowych lub kupowaniem domów przez millenialsów. Ich udział we własności domów jest stosunkowo niski, myślę, że wynosi około 45%; jest niższy niż w przypadku ogółu populacji. Oczekiwałbym więc, że millenialsi będą dążyć do zwiększenia poziomu własności domów w przyszłości, podczas gdy w Chinach popyt na mieszkania osiągnął szczyt w 2017 r. ze względu na starzejącą się demografię i będziemy obserwować mniej nowych małżeństw, a popyt na mieszkania w Chinach będzie nadal spadał.

Reklama

Stephen Dover: Tim, pisałeś o wielu korzyściach płynących z nieruchomości komercyjnych. Jedną z nich jest dochód i jego wzrost. Czy możesz opowiedzieć trochę o tym, jak to działa w przypadku nieruchomości komercyjnych?

Tim Wang: Tak. Nieruchomości komercyjne generują dobrą stopę zwrotu na zasadzie względnej. A numer dwa to dywersyfikacja, ponieważ nieruchomości komercyjne mają tendencję do niskiej lub nawet ujemnej korelacji z akcjami i obligacjami. Tak więc, kiedy umieścimy to w kontekście portfela, może to wygenerować korzyści z dywersyfikacji dla portfela.

Stephen Dover: Nieruchomości komercyjne to tak naprawdę bardzo szeroki sektor i istnieje wiele jego składników. Czy mógłbyś krótko opowiedzieć o tym, jakie sektory obecnie lubisz?

Tim Wang: Jak wiadomo, pandemia mocno uderzyła w sektor nieruchomości, a jej wpływ na poszczególne sektory nieruchomości jest bardzo różny. Niektóre sektory odczuwały długotrwałe negatywne skutki, ale inne na tym skorzystały. Na szczycie tej listy znajdują się magazyny przemysłowe. Handel elektroniczny, zakupy online, przeżywał ogromny boom w czasie pandemii, a następnie kontynuuje go w tym roku i w przyszłości. A także, wynajem mieszkań jest koniecznością. Tak więc, wiele gospodarstw domowych wyprowadza się z miasta na przedmieścia, ponieważ chcą większej przestrzeni. Chcą mniejszego zagęszczenia. Mamy więc boom mieszkaniowy w całych Stanach Zjednoczonych.

I nauki przyrodnicze. Dziesiątki lat badań zaowocowały właśnie teraz wynikiem komercjalizacji. Mówimy o szczepionki, mówimy o terapii genowej, i tak dalej. Wszystko to napędza boom nieruchomości specjalistycznych life science, jak mówimy. Widzimy więc całkiem sporo atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych.

Reklama

Stephen Dover: Jednym z obszarów, o który ludzie mają wiele pytań jest sektor powierzchni biurowych, oczywiście w związku z ruchem "praca z domu" i COVID. Pytanie brzmi, czy ludzie będą wracać. Jakie są Twoje przewidywania dotyczące sektora biurowego?

Tim Wang: Tak, wciąż jest wiele niepewności, ponieważ praca z domu, ten temat wciąż się rozwija. Ale nasze ogólne prognozy są takie, że w przyszłości będzie dużo elastyczności. Ludzie mogą więc pracować w biurze od dwóch do czterech dni, a resztę czasu w domu. W najbliższym czasie będzie to miało negatywny wpływ na popyt na biura, ale w dłuższej perspektywie, biorąc pod uwagę wzrost populacji USA i stały wzrost zatrudnienia w biurach, uważamy, że w ciągu najbliższych kilku lat popyt na biura zostanie zaspokojony, a biuro nadal będzie miejscem współpracy, innowacji i spotkań towarzyskich z klientami i współpracownikami. Nie da się więc zastąpić biura.

Stephen Dover: Jedną z dużych inflacji, o której się dużo mówi, jest inflacja kosztów materiałów i ogólnie kosztów budowy. Jak Pan o tym myśli i czy sądzi Pan, że ta tendencja ulegnie spowolnieniu?

Tim Wang: Muszę powiedzieć, że rozwiązanie tego problemu zajmie trochę czasu, ponieważ nie ma łatwego rozwiązania problemów z łańcuchem dostaw, które obserwujemy w głównych portach w USA i na całym świecie.

Ponadto, ustawa infrastrukturalna o wartości 1,2 bln USD, bardzo duże wydatki federalne w ciągu najbliższych pięciu do ośmiu lat, będą stanowić konkurencję dla materiałów i pracy budowlanej w przyszłości. Sądzimy więc, że koszty materiałów budowlanych i koszty pracy pozostaną w przyszłości na wysokim poziomie. Po prostu nie ma na to łatwego rozwiązania.

Reklama

Stephen Dover: Tim, to była naprawdę interesująca rozmowa, więc dziękuję za podzielenie się z nami swoimi przemyśleniami na temat nieruchomości komercyjnych. Chcę też podziękować Tobie, Tracy, za to, że zajmujesz się długiem strukturyzowanym, opartym na nieruchomościach, na całym świecie. A ja chciałbym podziękować publiczności za wysłuchanie tego.

Gospodarzu: To wszystko w tym odcinku programu Rynki z Franklinem Templetonem. Jeśli chcesz usłyszeć więcej, odwiedź nasze archiwum poprzednich odcinków i subskrybuj w iTunes, Google Play, Spotify lub gdziekolwiek indziej, gdzie odbierasz podcasty. Mamy nadzieję, że dołączą Państwo do nas następnym razem, gdy podzielimy się spostrzeżeniami naszych specjalistów od inwestycji.

 

Nota prawna

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

Chcesz, żebyśmy opisali Twoją historię albo zajęli się jakimś problemem?

Masz ciekawy temat? Napisz do nas

Napisz do redakcji


Franklin Templeton

Franklin Templeton

Franklin Templeton to amerykańska międzynarodowa spółka holdingowa, która wraz ze swoimi spółkami zależnymi jest nazywana Franklin Templeton; jest globalną firmą inwestycyjną założoną w Nowym Jorku w 1947 roku jako Franklin Distributors, Inc.


Tematy

rynek nieruchomości w chinach chiński rynek nieruchomości rynek nieruchomości w usa usa nieruchomości spadek cen nieruchomości w usa bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości w chinach krach na rynku nieruchomości w usa ceny nieruchomości w chinach bańka nieruchomości w chinach nieruchomości chiny rynek nieruchomości chiny nieruchomości usa ile zarabia agent nieruchomości w usa podatek od nieruchomości usa podatek od nieruchomości w usa ceny nieruchomości usa nieruchomości w usa na sprzedaż pełnomocnictwo z usa do sprzedaży nieruchomości ceny nieruchomości w usa biura nieruchomości usa prowizja pośrednika nieruchomości w usa nieruchomości usa new york nieruchomości w usa ceny nieruchomości usa wykres nieruchomości usa floryda podatki od nieruchomości w usa nieruchomości kalifornia usa agenci nieruchomości w usa sprzedaż nieruchomości w usa nieruchomości na sprzedaż usa zakup nieruchomości w usa bańka nieruchomości usa agent nieruchomości usa licytacje nieruchomości usa ceny nieruchomości w usa wykres ile zarabiają agenci nieruchomości w usa nieruchomości floryda usa agent nieruchomości w usa pośrednik nieruchomości w usa podatki od nieruchomości usa nieruchomości na sprzedaż w usa kryzys nieruchomości usa opodatkowanie nieruchomości w usa podatek od sprzedaży nieruchomości w usa pośrednik nieruchomości usa rynek nieruchomości usa kryzys rynku nieruchomości w usa nieruchomości usa california kupno nieruchomości w usa ile wynosi podatek od nieruchomości w usa
Reklama

Czytaj dalej