• Odbierz prezent
Nieruchomości z gwarancją zysków

Ze względu na wzrosty cen, jakie miały miejsce w latach 2016–2019, nieruchomości stały się ulubioną grupą aktywów wśród osób posiadających nadwyżki gotówki. Ofert zakupu apartamentów jest mnóstwo. Apartamenty w centrach miast, aparthotele w górach, nad morzem czy na mazurach. Jest w czym wybierać. Jednocześnie sprzedawcy prześcigają się w coraz to nowych metodach sprzedaży nieruchomości. W ostatnim czasie bardzo popularny stał się model tzw. gotowca inwestycyjnego. Działa on na zasadzie „Zainwestuj w apartament i zarabiaj 8% rocznie”. 

U mnie tego typu oferty z gwarantowanym zyskiem od razu zapalają czerwoną lampkę. Co ciekawe, ostrzeżenia przed takimi ofertami wydały zarówno Urząd Ochrony Konkurencji, jak i KNF. Jak widać, czasami organy administracji publicznej reagują tak, jak powinny. Zastanówmy się przez chwilę, jak to jest możliwe, że kupując mieszkanie czy lokal na wynajem, mamy rentowność na poziomie 4–6%, nie licząc kosztów remontów ani starzenia się budynku, a tu ktoś bierze na siebie obowiązki administracyjne i oferuje nam 7–8% rocznie? Zazwyczaj jest tak, że jeżeli coś jest zbyt piękne, aby było prawdziwe, to gdzieś musi być haczyk. 

Myk jest banalny. Deweloperzy mają dwie drogi sprzedaży. Pierwszą jest tradycyjna sprzedaż w określonej cenie. Jako nabywcy porównujemy ze sobą lokale w interesującej nas okolicy. W tym przypadku rynek odgrywa swoją rolę i ceny zazwyczaj są dość zbliżone. 

Alternatywą jest przygotowanie gotowca inwestycyjnego, w którym deweloper organizuje najem lokalu (wakacyjny lub hotelowy), dzięki czemu osiągamy wyższy zysk z najmu. Jednocześnie ten sam lokal sprzedawany jest w znacznie wyższej cenie w przeliczeniu za metr kwadratowy. Nie kupujemy bowiem lokalu na wynajem, lecz część większego biznesu, którym ktoś administruje. Zamiast płacić, powiedzmy, 8 tys. zł/m2, łatwo zaakceptujemy cenę rzędu 12 tys. zł/m2, gdyż ktoś nam zagwarantuje pewien zwrot z najmu. Innymi słowy, oferty gwarantujące nam zysk rzędu 6% czy 8% rocznie są zabiegiem marketingowym umożliwiającym sprzedaż lokalu w cenie znacznie powyżej rynkowej. 

Po przeanalizowaniu kilkunastu ofert z rynku nie znalazłem ani jednej, wobec której nie miałbym zastrzeżeń. Można je jednak podzielić na dwie grupy. Oferty skrajnie naginające 

rzeczywistość do potrzeb zabiegów marketingowych oraz nastawione na nieustanną hossę na rynku najmu. 

a) Oferty, których zdecydowanie powinniśmy unikać 

W ofercie widzimy nowoczesne, pięknie zaprojektowane apartamenty w górach czy nad Bałtykiem. Przeglądamy galerię i jesteśmy pod wrażeniem. Wszędzie widzimy gwarantowany zysk. Jedne oferty kuszą nas zyskiem rzędu 15%, co po wczytaniu się w szczegóły oznacza 5% rocznie rozłożone na trzy lata. Inne oferują nam 7–8% rocznie z zastrzeżeniem, iż gwarantowany zysk dotyczy wyłącznie pierwszych trzech lat. Jak to działa w rzeczywistości? 

Ile ofert tyle modyfikacji, ale generalne zasady są bardzo zbliżone. Kupujecie apartament w cenie 12 tys. zł netto/m2 o powierzchni 50 m2. Deweloper gwarantuje Wam przychód z najmu nie mniejszy niż 7% rocznie przez pierwsze trzy lata. Liczycie na szybko. Wychodzi jakieś 40 tys. zł. Nieważne, czy jest to brutto, czy netto. Jest nieźle. Przechodzimy dalej. 

Gdy tylko inwestycja zostanie ukończona, deweloper będzie administrował Waszym apartamentem podobnie jak setką innych. W jego gestii będzie wyszukiwanie najemców, sprzątanie, dokonywanie drobnych napraw, tak aby stan apartamentu nie uległ pogorszeniu. Generalnie zajmie się wszystkimi obowiązkami związanymi z podnajmem, za co pobierze drobną prowizję. W końcu organizacja najmu i sprzątanie kosztują. Nikt nie będzie pracował za darmo. Taką usługę operator wycenia na w zależności od oferty na 20–30% kwoty, jaką pobierze z najmu. Wy nic nie płacicie. Oddacie jedynie część zysków. Nie jest źle. 

Żyjemy w XXI wieku i goście wymagają pewnego standardu. W każdym pokoju muszą być Internet, klimatyzacja, kablówka itp. Koszty związane z ich dostarczeniem są po Waszej stronie, podobnie jak opłata za wodę, prąd i niewielki czynsz związany z utrzymaniem budynku. 

Powyższy artykuł pochodzi z jednego z 4-tomów książki Inteligentny Inwestor XXI wieku autorstwa Trader'a21. Zainteresowanych zakupem odsyłamy na stronę www.inteligentnyinwestor.pl. Przed zakupem zalecamy pobranie darmowych próbek jak i zapoznanie się z licznymi recenzjami na lubimyczytać.pl. 

Artykuł jest dostępny dla czytelników magazynu FXMAG.

Chcesz uzyskać dostęp do artykułu?


Independent Trader (Trader21)

Trader21, zawodowy inwestor i przedsiębiorca. Jeden z najpopularniejszych blogerów ekonomiczno-inwestycyjnych, założyciel bloga Independent Trader. Znany ze swoich bezkompromisowych poglądów i trafnych diagnoz.

Przejdź do artykułów autora
Zamknij

Koszyk