• Odbierz prezent
Nieruchomości: koniunktura w budownictwie wyskoczyła ponad skalę, ceny mieszkań ciągle rosną
fot. freepik.com

Podczas gdy na rynku kredytowym mamy spore ochłodzenie, to w przypadku sektora budownictwa mamy rekordową koniunkturę. Subindeks, w ramach którego badamy klimat w budownictwie, zanotował najwyższy odczyt w historii. Jest to efekt bardzo wysokiego wzrostu kosztów budowy oraz dużej liczby projektów w toku.

Liczba budowanych przez deweloperów mieszkań jest obecnie niemal najwyższa w historii (na koniec kwietnia 2022 roku było to 267 tys. lokali)4. Ponadto wszyscy inwestorzy budujący w Polsce (deweloperzy, osoby fizyczne, spółdzielnie czy gminy) w 2021 roku oddali do użytkowania aż 235 tysięcy domów i mieszkań. To najlepszy wynik od ponad czterech dekad.

Nieruchomości: koniunktura w budownictwie wyskoczyła ponad skalę, ceny mieszkań ciągle rosną  - 1

Na ocenę koniunktury w mieszkaniówce wpływają też szybko rosnące koszty robocizny i materiałów. Najświeższe dane pokazują dużą dynamikę zmian. W ciągu roku wynagrodzenia cieśli, hydraulików czy elektryków poszły w górę o 17-20%. Jeszcze mocniej podrożały usługi świadczone przez fachowców malujących ściany. Ci w kwietniu 2022 roku mieli stawki o prawie 1/4 wyższe niż rok wcześniej. Do tego dochodzi wzrost cen materiałów. Ten w kwietniu 2022 roku był szacowany przeciętnie na około 34% w skali roku.

Jednak już niektóre dane za pierwszy kwartał sugerują, że sytuacja w budownictwie ma szansę się normalizować. GUS raportuje wyraźny spadek liczby rozpoczynanych budów. W okresie od stycznia do kwietnia 2022 roku deweloperzy w Polsce rozpoczęli budowę o 23% mniejszej liczby mieszkań, a w takich miastach jak Łódź, Poznań, Wrocław czy Kraków erozja rozpoczynanych budów przekroczyła nawet 30-40%. To w perspektywie co najmniej kilkunastu miesięcy oznacza wyraźnie mniejszy dopływ gotowych mieszkań na rynek.

Nadzieję na normalizację sytuacji w sektorze budowlanym dają też niektóre dane na temat cen materiałów. W ostatnim czasie dużą uwagę przyciągały szybko rosnące ceny stali wykorzystywanej w budownictwie. Warto tu odnotować, że tak jak w marcu za tonę popularnych prętów zbrojeniowych (o średnicy 12 mm) trzeba było płacić około 8 tys. zł, tak na początku czerwca stawki spadły poniżej 5 tys. złotych za tonę.

W otoczeniu gwałtownie rosnących kosztów budowy liczne kończące się ostatnio przetargi straciły rację bytu i należy je rozpisać na nowo. Z punktu widzenia części inwestorów daje to szansę na podjęcie współpracy z „uwolnionymi” w ten sposób ekipami budowlanymi.

 

Polacy nie czują się pewnie mimo rosnących pensji

Dość niespodziewanie poprawę odnotowaliśmy też w obszarze, w ramach którego badamy kondycję gospodarstw domowych. Jest to co prawda kosmetyczna zmiana, ale i tak warta odnotowania.

Odpowiada za nią przede wszystkim dwucyfrowy wzrost wynagrodzeń (14,1% r/r w kwietniu 2022 r.) i rosnąca liczba osób zatrudnionych (2,8% r/r w kwietniu 2022 r.)8. To powoduje, że gospodarstwa domowe dysponują coraz większymi budżetami. Z drugiej jednak strony panująca niepewność, rosnące ceny w sklepach, na stacjach benzynowych i w punktach usługowych powodują, że nastroje konsumentów są gorsze niż przed rokiem. Jako ciekawostkę dodać można, że od marca widoczna jest pewna poprawa w przypadku naszej skłonności do dokonywania ważnych zakupów (np. droższe sprzęty domowe, samochody, mieszkania). Dzieje się tak pomimo utrudnień w dostępie do kredytów.

Niewykluczone, że te zmiany są ze sobą powiązane. Bardzo prawdopodobne, że w obliczu galopującej inflacji część rodaków woli np. zainwestować pieniądze na rynku mieszkaniowym, który w historii wielokrotnie już udowodnił, że jest bezpieczną przystanią chroniącą w dłuższym terminie kapitał przed destrukcyjnym działaniem inflacji.

 

Ceny mieszkań rosną w ujęciu realnym

Póki co niepełne wciąż dane za pierwszy kwartał br. sugerują, że mieszkania drożeją w tempie szybszym niż przeciętne ceny dóbr i usług konsumowanych przez rodaków (inflacja). To dobra wiadomość z punktu widzenia właścicieli mieszkań. Ich lokale zdrożały w ostatnim roku o 15,6%9. Dynamiczny wzrost cen mieszkań jest głównym powodem wyższego odczytu subindeksu, w ramach którego badamy rozwój sytuacji w obszarze cen mieszkań.

Nie ulega wątpliwości, że to właśnie chęć ochrony kapitału przed inflacją jest dziś jednym z ważnych argumentów przemawiającym za inwestowaniem na rynku mieszkaniowym. Trzeba mieć jednak świadomość, że mechanizm ten działa tym lepiej, im dłuższy jest horyzont inwestycyjny

Z szacunków HRE Investments opartych o dane z 15 rynków rozwiniętych wynika, że zakup mieszkania na wynajem na co najmniej 10 lat daje nam niemal pewność zysku wyższego niż inflacja. Efekt tej inwestycji jest oczywiście lepszy, jeśli mieszkanie nie stoi puste, ale jest wynajmowane. Do takiego wykorzystania pustych dziś mieszkań zachęca nie tylko rachunek ekonomiczny, ale staje się to też przedmiotem zainteresowania rządzących. Pojawiające się od miesięcy doniesienia medialne każą sądzić, że rząd planuje obłożyć dodatkowym podatkiem posiadaczy niezamieszkanych lokali. W podobnym kierunku szły postulaty formułowane od kilku kwartałów przez HRE Think Tank.

Głównym celem opodatkowania pustostanów jest oczywiście to, aby poszerzyć ofertę mieszkań na wynajem, których dziś na rynku bardzo brakuje. Pieniądze pochodzące z takiej daniny mogłyby służyć samorządom np. do budowania mieszkań komunalnych.

 

Nieruchomości: koniunktura w budownictwie wyskoczyła ponad skalę, ceny mieszkań ciągle rosną  - 2

Dodatkową motywacją dla rządu może być też uszczelnienie systemu podatkowego. Tajemnicą poliszynela jest bowiem fakt, że część właścicieli mieszkań wynajmuje lokale „na czarno”. Jeśli będą mogli oni uniknąć podatku od pustostanu mając podpisaną umowę wynajmu, to jest szansa, że skończą z takim wynajmem. Wszystko jak zwykle rozbija się jednak o szczegóły. Nie wiadomo bowiem czy podatek od pustostanów wejdzie w życie, czy wynajmowanie mieszkania zwalniać będzie z tej daniny i jak wysoka ona będzie. Z drugiej strony jest to w pewnym sensie mniej szkodliwa i społecznie akceptowalna formuła podatku katastralnego.

 

 

 

***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:

Indeks HRE


HRE Investments

Niezależny holding działający na rachunek własny oraz inwestorów zewnętrznych w obszarze nieruchomości. Zyski dla swoich klientów wypracowujemy za pomocą realizowanych projektów mieszkaniowych działając jak tradycyjny deweloper oraz oportunistycznie, poprzez inwestycję w deweloperów. W ten sposób HRE Investments konsoliduje rynek nieruchomości w Polsce.

Przejdź do artykułów autora
Artykuły, które powinny Cię zaciekawić..
Zamknij

Koszyk