• Odbierz prezent
Możliwości produkcyjne podmiotów na rynku mieszkaniowym: analiza sytuacji finansowej firm deweloperskich i budowlanych na podstawie danych GUS
fot. freepik.com

Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.

 

Istotną informacją o możliwościach produkcyjnych podmiotów na rynku mieszkaniowym jest analiza kondycji firm deweloperskich i budowlanych realizujących projekty kubaturowe oraz podmiotów ściśle powiązanych w procesie produkcji mieszkań w oparciu o dane prezentowane w sprawozdaniach finansowych. Według danych GUS w 2020 r. mimo sytuacji pandemicznej w kraju i na świecie utrzymała się dobra sytuacja podmiotów prowadzących działalność w sektorze nieruchomości, w tym głównie jednostek w części kubaturowej.

Grupa podmiotów obejmująca średnie i duże przedsiębiorstwa zajmujące się inwestowaniem i realizacją projektów oraz wykonawstwem robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41)[1]w 2020 r. wypracowała łącznie jedynie o około 3 p.p. niższą wartość przychodów ze sprzedaży i kosztów własnych sprzedaży niż w 2019 r., co było wynikiem spadku obrotów głównie w III kw. 2020 r. między innymi w efekcie rezygnacji lub wstrzymania inwestycji handlowych, biurowych lub hotelowych. Piąty rok z rzędu odnotowano niewielką, ale systematyczną poprawę relacji przychodów do kosztów i tym samym wskaźnika rentowności sprzedaży, który w 2020 r. wyniósł 5,9% wobec 5,4% w 2019 r. i zaledwie 3% w 2016 r.

Na uwagę zasługuje poprawa wskaźnika rentowności sprzedaży w I kw. 2021 r., który przekroczył 11% i należał do najwyższych spośród notowanych w ujęciach kwartalnych w okresie minionych dziesięciu lat z powodu większej dynamiki wzrostu przychodów niż kosztów. W 2020 r. w analizowanej grupie jednostek zaklasyfikowanych do PKD 41 udział podmiotów z dodatnim wynikiem finansowym wyniósł 86% i był porównywalny z 2019 r. (87% firm) oraz wyższy niż w 2018 r. (84%).

Natomiast w I kw. 2021 r. wobec analogicznego kwartału 2020 r. mimo znacznie większego wzrostu średniej wartości przychodów niż kosztów oraz poprawy rentowności odnotowano jeden z najniższych kwartalnych udziałów podmiotów z dodatnim wynikiem finansowym (około 68%), co może wynikać z zaangażowania sporej liczby analizowanych firm w budownictwo mieszkaniowe na wstępnym etapie realizacji inwestycji. Deweloperzy realizujący budownictwo wielorodzinne zazwyczaj wykazują przychody ze sprzedaży i wynik finansowy dopiero po zakończeniu inwestycji i przekazaniu mieszkań właścicielom, a do tego czasu w zapisach księgowych widoczne są poniesione koszty ogólne.

 

Funkcjonowanie firm deweloperskich notowanych na giełdzie papierów wartościowych, zatrudnienie w przedsiębiorstwach działających na rynku nieruchomości - 1

 

W 2020 r. według analizy zapisów księgowych raportowanych w sprawozdaniach F01 przekazanych do GUS przez podmioty zajmujące się realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (sekcja PKD 41.10 - do której zaliczani są głównie deweloperzy) w podziale na grupę podmiotów małych oraz grupę firm większych (średnich i dużych) utrzymała się relatywnie dobra sytuacja ekonomiczna firm deweloperskich[2]. Ostatecznie łącznie w całym 2020 r. spadek kontraktacji był mniejszy niż oczekiwano w II kw. 2020 r., kiedy nastąpiło gwałtowne załamanie sprzedaży przy jednoczesnym dalszym wzroście cen mieszkań. Umocniły swoją dominującą pozycję większe firmy deweloperskie, stanowiące zaledwie około 16% ogółem badanych spółek. Podmioty te w 2020 r. wygenerowały blisko 89% wypracowanych przychodów ogółem i około 89% wyniku finansowego netto. Według stanu na koniec 2020 r. w porównaniu ze stanem na koniec 2019 r. zarówno większe, jak i małe firmy z PKD 41.10 wykazały wzrost przeciętnego zatrudnienia przy niewielkim spadku wydajności pracy.

 

Funkcjonowanie firm deweloperskich notowanych na giełdzie papierów wartościowych, zatrudnienie w przedsiębiorstwach działających na rynku nieruchomości - 2

 

Na podstawie sprawozdań finansowych kilkunastu deweloperów notowanych na GPW o znacznym udziale produkcji i sprzedaży mieszkań w kraju widoczna była w 2020 r. stabilna kondycja finansowa w tej grupie deweloperów. Rentowność sprzedaży deweloperów notowanych na GPW utrzymała się na nieznacznie niższym, zbliżonym poziomie. Podmioty te raportowały w 2020 r. wobec 2019 r. nieznacznie wyższy wzrost kosztów ogółem niż przychodów ogółem, co skutkowało spadkiem średniej wartości rocznego wyniku finansowego netto. Sprzedaż mieszkań zbliżonej grupy deweloperów, tj. notowanych na rynku Catalyst (15879 kontraktacji w 2020 r.) spadła zaledwie o 7,3% wobec 2019 r., co w zestawieniu gwałtownego załamania popytu pod koniec marca 2020 r. było lepszym odczytem od oczekiwanego. Wyniki sprzedaży deweloperów notowanych na rynku Catalyst za I i II kw. 2021 r. potwierdziły wyraźne ożywienie na rynku mieszkaniowym (kontraktacja 6310 lokali w II kw. 2021 r. oraz 6170 lokali w I kw. 2021 r. (wzrost o 2,3% kw./kw.) i 2879 rok wcześniej (wzrost o 119% r/r).

 

 

Na podstawie danych finansowych raportowanych w sprawozdaniach F01 za 2020 r. odnotowano dobrą kondycję finansową zarówno małych, jak i większych firm deweloperskich. W grupie większych deweloperów w 2020 r. w odniesieniu do 2019 r. wzrosła przeciętna wartość przychodów ogółem (o 7%), kosztów ogółem (o 7%) oraz wyniku finansowego netto (o 11%), co potwierdza realizację lub zakończenie większości prac budowlanych zgodnie z wcześniej przyjętymi harmonogramami. W tej grupie podmiotów od I do III kw. 2020 r. wobec tych samych okresów w 2019 r. widoczny był wzrost wartości projektów w toku i wartości przedpłat nabywców mieszkań, co wskazywało na znaczną część budów o wysokim stopniu zaawansowania realizacji lub budynków już zakończonych w tym okresie. Końcowy odbiór i przekazanie lokali nabywcom skumulowało się lub zostało opóźnione z powodów formalnych. Utrudnienia formalne wynikały głównie z obostrzeń wprowadzonych w tym okresie. Brak aktów notarialnych przekazujących prawo własności na nabywców uniemożliwił deweloperom wykazanie przychodów i wyników ze sprzedaży proporcjonalnie do uzyskanych decyzji o zakończeniu budów.

Większe firmy deweloperskie raportowały w 2020 r. (głównie w III i IV kw. 2020 r.) wzrost wartości mieszkań niesprzedanych w budynkach gotowych, tj. oddanych do użytkowania, jednakże ich udział w strukturze aktywów nie wzrósł znacząco i wyniósł ponad 6% udziału w tych dwóch kwartałach. Natomiast w I kw. 2021 r. w wyniku wyraźnego wzrostu popytu udział lokali w budynkach zakończonych zmniejszył się do rekordowo niskiego poziomu (około 3%).

Od trzech lat obserwuje się stabilny poziom produkcji w grupie małych jednostek, a jej wyższy poziom głównie w pierwszej półroczu 2020 r., przy wzroście przedpłat od nabywców w tym okresie, również wskazywał na problemy formalne w zakończeniu inwestycji i na realizację projektów zgodnie z planowanymi harmonogramami. W drugiej połowie 2020 r. względem pierwszego półrocza niższa wartość przychodów i kosztów oraz produkcji w toku przy stabilnym poziomie mieszkań gotowych do zamieszkania wskazywały zarówno na utrzymujące się opóźnienia administracyjne, jak i na ostrożne podejście małych deweloperów w zakresie rozpoczynania kolejnych projektów. W tej grupie w 2020 r. wobec 2019 r. niewielkie pogorszenie relacji poniesionych kosztów do wypracowanych przychodów wpłynęło na spadek wyniku finansowego netto i było efektem wzrostu kosztów budowy.

Obserwowany w dłuższym okresie (od połowy 2019 r. do I kw. 2021 r.) spadek wskaźnika produkcji mieszkań (rozpoczęte pomniejszone o oddane do użytkowania), w tym jego ujemna wartość w ostatnich dwóch kwartałach, przy znacznym wzroście sprzedaży lokali, wskazywał na narastanie niekorzystnej relacji podaży do popytu i może sprzyjać dalszemu wzrostowi dynamiki cen mieszkań.

 

 ***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk

Pobierz

 

  1. Do analizy wykorzystano dane GUS grupy podmiotów zatrudniających powyżej 49 osób, które zajmują się realizacją budownictwa kubaturowego (sekcja 41 PKD) - dane dostępne do I kw. 2021 r. w okresach kwartalnych, Biuletyn statystyczny nr 4/2021.

  2. Wyliczenia oraz wnioski oparto na danych wynikających ze sprawozdań F01 przekazywanych do GUS w podziale na dwie grupy podmiotów: małych jednostek - zatrudniających od 9 do 49 osób (dane dostępne do II półrocza 2020 r. w okresach półrocznych) i większych podmiotów (średnich i dużych) – zatrudniających powyżej 49 osób (dane dostępne do I kw. 2021 r. w okresach kwartalnych), które zajmują się realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10). Do analizy wykorzystano zapisy księgowe w sprawozdaniach finansowych deweloperów notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych dostępne do IV kw. 2020 r. Analizę zapisów księgowych uzupełniono informacją dotyczącą kilkunastu deweloperów mieszkaniowych z rynku Catalyst (raport „Sytuacja największych deweloperów mieszkaniowych z rynku Catalyst po 4Q 2020 r.” oraz po 2Q2021 r., Nawigator Dom Maklerski, Warszawa, styczeń i lipiec 2021 r.).


Wiadomości z Narodowego Banku Polskiego

Polski bank centralny z siedzibą główną w Warszawie. NBP jest bankiem centralnym Rzeczypospolitej Polskiej. Wypełnia zadania określone w Konstytucji RP, ustawie o Narodowym Banku Polskim i ustawie Prawo bankowe. Wymienione akty prawne gwarantują niezależność NBP od innych organów państwa. NBP pełni trzy podstawowe funkcje: banku emisyjnego, banku banków oraz centralnego banku państwa.

Przejdź do artykułów autora
Artykuły, które powinny Cię zaciekawić..
Zamknij

Koszyk