Po ośmiu latach historycznej prosperity, w reakcji na zdecydowaną zmianę trendu stóp procentowych w Polsce, krajowa mieszkaniówka praktycznie z dnia na dzień trafiła w objęcia cyklicznego spowolnienia. Medialną przestrzeń niemalże natychmiast wypełniły wizje pękającej z hukiem bańki spekulacyjnej, powtórki historii z roku 2008 czy wręcz krachu na rynku nieruchomości. To zatem rodzi pytanie - na ile te wizje są realne?
Rynek nieruchomości, podobnie jak rynek kapitałowy, surowcowy i wszystkie inne, jest rynkiem cyklicznym i to w pełnym tego słowa znaczeniu. Istnieje ścisły związek koniunktury gospodarczej z kondycją rynku nieruchomości, zwłaszcza tych mieszkalnych, który zależy od szeregu czynników bezpośrednio związanych z gospodarką. Można tu wymienić choćby aktualne tempo wzrostu gospodarczego, poziom bezrobocia, dynamikę wynagrodzeń, wysokość stóp procentowych czy wreszcie sentyment konsumencki.
Wiele wskazuje na to, że niemal dokładnie od daty wejścia Polski do UE, krajowy rynek mieszkaniowy zyskał właściwość cykliczności, charakterystyczną dla rynków dojrzałych. Łatwo zauważyć, że od 2004 roku zaliczył on już następujące po sobie fazy dynamicznego ożywienia, z boomem i szczytem w 2008 roku, a następnie spowolnienia w latach 2009 – 2013. Z kolei od połowy 2013 roku do końca roku ubiegłego, a więc przez ponad 8 długich lat, trwało kolejne ożywienie koniunkturalne, które w ostatnich latach przybrało formę historycznej prosperity. Jaki stąd wniosek?
Przede wszystkim taki, że obecne przesilenie koniunktury to zjawisko nie tylko podobnie naturalne jak zmiana pory dnia czy roku, ale wręcz na swój sposób pożądane. Co więcej, wydaje się, że do tego typu wolty rynek dojrzewał już zbyt długo, co rusz stymulowany, nie zawsze do końca przemyślanym, interwencjonizmem państwa w postaci choćby ekstremalnego zdołowania stóp procentowych, sowitych powyborczych transferów socjalnych czy „covidowego” dodruku setek miliardów złotych, bez pokrycia w słabnącej gospodarce. Pytanie, czy ów teoretyczny powrót do normalności po nienaturalnie wydłużonym czasie koniunkturalnego eldorado, nie odbije się uczestnikom rynku nieruchomości najbardziej dokuczliwą czkawką w dotychczasowej jego historii?
Czynnikiem, który stał się zimnym prysznicem dla rozgrzanej do czerwoności rodzimej mieszkaniówki, okazał się radykalny zwrot polityki monetarnej NBP, ze skrajnie gołębiej do zdecydowanie jastrzębiej, w ciągu zaledwie kilku tygodni ubiegłego roku. Galopująca od kilkunastu miesięcy inflacja, dodatkowo stymulowana wybuchem wojny za wschodnią granicą, wymusiła na Radzie Polityki Pieniężnej już osiem podwyżek stóp procentowych z rzędu od października 2021 do maja br., windując główną stopę referencyjną z poziomu 0,1% do 5,25%. Przełożyło się to na spadek zdolności kredytowej rodaków aż o połowę oraz podwojenie rat kredytów mieszkaniowych. W efekcie, według AMRON SARFiN, w I kw. br. nastąpił spadek liczby udzielonych kredytów na zakup lokum o jedną czwartą, licząc kw/kw i o prawie 17% rdr.
Tymczasem znacznie bardziej pesymistyczną wymowę miały wyniki sprzedaży deweloperów mieszkaniowych na sześciu głównych rynkach kraju. Spadek kontraktacji w I kw. br. wyniósł prawie 30 proc. w stosunku do kwartału poprzedniego i ponad 40%, licząc rok do roku, co spełnia już kryteria sprzedażowego załamania.
Chcesz uzyskać dostęp do artykułu?
