Jaki scenariusz czeka rynek nieruchomości, w związku z pandemią koronawirusa i całą tą gigantyczną „zadymą”, która ogarnęła nie tylko Polskę, ale i cały świat? Dziś nikt, kto nie ma szklanej kuli, nie pokusi się o odpowiedź na to pytanie, jednak w grę wcale nie wchodzą tylko czarne scenariusze. Inwestorzy, którzy będą chcieli ulokować gdzieś swoje środki, w niepewnych czasach mogą zainwestować w nieruchomości, postrzegane jako finansowa bezpieczna przystań.
Na razie – po dwóch miesiącach epidemii – nie widać wyraźnych ruchów cenowych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Co prawda pośrednicy i deweloperzy przyznają, że liczba transakcji gwałtownie spadła, jednak całościowe wyniki sprzedaży w I kw. 2020 ciągle były bardzo dobre i wyższe od uzyskanych w analogicznym okresie roku poprzedniego.
Na razie rynek jest ciągle na etapie zamrożenia i dopiero po otwarciu gospodarki będzie można się pokusić o jakiekolwiek wnioski. Większość ekspertów spodziewa się – jeśli nie recesji, to na pewno mocnego spowolnienia w gospodarce narodowej. Jak w tym wszystkim „zachowa się” rynek nieruchomości? Jak będzie kształtował się popyt i ceny?
Bank centralny już w marcu podjął bezprecedensową decyzję o dwukrotnym cięciu stóp procentowych do rekordowo niskich poziomów. Dziś podstawowa stopa wynosi 0,5 proc., co oczywiście wpływa na zdolność kredytową Polaków, „pompuje” akcję kredytową, a więc i pośrednio rynek mieszkaniowy.
Drugim z mechanizmów, które mają zneutralizować negatywne czynniki, są zapowiadane przez rząd dopłaty do czynszów najmu mieszkań. Rynek najmu spełnia bardzo istotną funkcję w kształtowaniu się popytu na mieszkania. Duża rentowność najmu, spowodowana zapotrzebowaniem na pokoje i mieszkania dla najemców – była przed epidemią jednym z czynników, budujących koniunkturę. W dużych miastach na wynajmie mieszkań zarabiało się 5 – 6 proc. rocznie, na wynajmie noclegowym nawet więcej.
Wysokie zyski z takich inwestycji były jednym z powodów, dla których na rynek nieruchomości ściągali inwestorzy z kapitałem, trzymanym dotychczas w obligacjach czy na lokatach, ale nie tylko, bowiem stabilny i bezpieczny zwrot przyciągał również tych, którzy do tej pory stawiali również i na ryzykowne akcje. To może być właśnie siła nieruchomości. Rozpatrując obecną sytuację, inwestorzy będą chcieli lokować kapitał w bezpieczne aktywa. Za takie uchodzą właśnie mieszkania.
Próbując rozważać możliwe scenariusze, nie sposób nie docenić czynników natury psychologicznej. W trudnych czasach ludzie z kapitałem szukają aktywów pozwalających im zachować stan posiadania. Takim aktywem są między innymi metale szlachetne, ze złotem na czele. Nie bez kozery to właśnie złoto przez całe wieki było miernikiem wartości, parytet złota był filarem systemu pieniężnego.
Podobną rolę odgrywają również nieruchomości – zwłaszcza w Polsce, gdzie inwestowanie w nieruchomości cieszy się dużą popularnością, dużym uznaniem cieszy się własność, a mieszkania - historycznie nieomal zawsze były dobrem deficytowym.
Nie będziemy tutaj rozwiewać mitów związanych z zaletami i wadami inwestycji mieszkaniowych, przytoczymy jedynie pewne obiegowe opinie, które przekładają się na popularność lokowania kapitału w mieszkania.
Oczywiście, skoro są zalety, to i są wady. Nieruchomości wymagają nakładów finansowych, są znacznie trudniej zbywalne, wymagają dużego kapitału, by stać się posiadaczem i wejść na ten rynek, okres zwrotu z inwestycji pod wynajem jest długi – zazwyczaj kilkanaście – dwadzieścia lat.
Jak widzimy, lista wad wydaje się krótsza od listy zalet. Czy więc nieruchomości okażą się hitem trudniejszych czasów? Przy tanim pieniądzu z banków są na to naprawdę spore szanse.
Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.