• Odbierz prezent
Kupujesz nieruchomości? Czy i kiedy możesz liczyć na spadki cen?

Ceny mieszkań zawsze wywoływały emocje. Nasilają się one zwłaszcza wtedy, gdy – tak jak teraz – mieszkania drożeją w dwucyfrowym tempie. Czy i kiedy to cenowe szaleństwo wreszcie się skończy? Na to pytanie odpowiedział ekspert rynku nieruchomości GetHome.pl, Marek Wielgo.

Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w pierwszym półroczu 2021 r. średnie ceny nowych mieszkań w większości największych miast wzrosły bardziej niż przez cały ubiegły rok. W Gdańsku ten wzrost był dwukrotnie większy! Tylko czy aby na pewno mieszkania podrożały aż tak bardzo?

W pułapce wysokich cen mieszkań. Czy i kiedy klienci mogą liczyć na spadki? - 1

Ile właściwie kosztuje nowe „M”

Sęk w tym, że średnie ceny, które są standardowym wskaźnikiem branym pod uwagę przy analizie trendów rynkowych, nie mówią do końca całej prawdy. Na mniejszych rynkach nawet pojedyncza inwestycja z wysokimi - jak na ten rynek - cenami może wywołać wrażenie, że mieszkania gwałtownie podrożały. Wielu analityków rynku nieruchomości najpewniej do dziś wspomina, jak na początku 2008 roku średnia cena nowych mieszkań we Wrocławiu niespodziewanie przewyższyła średnią w Warszawie. Ten „cud” spowodowało wprowadzenie do sprzedaży apartamentów w Sky Towers, które kosztowały wówczas średnio ok. 20 tys. zł za m kw.

I na odwrót. Mimo rosnących cen mieszkań, średnia może wydawać się stabilna lub nawet pikować. Z taką sytuacją mieliśmy z kolei do czynienia w połowie poprzedniej dekady. Ceny rosły, ale maskował je wzrost udziału mieszkań z cenami poniżej średniej. Deweloperzy dopasowali w ten sposób swoją ofertę do wymogu cenowego programu Mieszkanie dla Młodych (działał w latach 2014 - 2018). Przypomnijmy, że kupujący takie mieszkania za kredyt mogli uzyskać dofinansowanie do wkładu własnego.

Z kolei po 2018 r. w ofercie firm deweloperskich wzrósł udział mieszkań z górnej półki. Deweloperzy budują je bowiem głównie z myślą o klientach poprawiających swoje warunki mieszkaniowe albo kupujących takie mieszkania w celach inwestycyjnych np. pod wynajem lub jako bezpieczną lokatę. I właśnie efektem tego rodzaju zjawiska był mniej lub bardziej spektakularny wzrost średniej cen ofertowych, ale też transakcyjnych.

W pułapce wysokich cen mieszkań. Czy i kiedy klienci mogą liczyć na spadki? - 2

Nowe mieszkania drożeją, bo…

Rzecz jasna, jeśli rosną koszty budowy, a z taką sytuacją mamy już od kilku lat do czynienia (czemu poświęcony jest osobny artykuł w tym wydaniu magazynu), to rosną także ceny mieszkań. W tym roku inwestorom szczególnie mocno dały się we znaki drożejące materiały budowlane. Media alarmują, że niektóre z nich podrożały nawet o kilkadziesiąt procent. Oczywiście trzeba wziąć poprawkę na to, że poszczególne wyroby, np. styropian, mają niewielki wpływ na łączny koszt budowy. Spółka OWEOB „Promocja”, wydawca publikacji SEKOCENBUD ocenia, że w okresie od stycznia do sierpnia tego roku budowa mieszkań i domów podrożała przeciętnie o 6%.

Ceny mieszkań najpewniej w dużo większym stopniu windują lawinowo rosnące ceny działek. Według NBP, w Warszawie udział gruntu w cenie metra kwadratowego mieszkań wzrósł w ostatnich pięciu latach z ok. 16% do 21%.

W pułapce wysokich cen mieszkań. Czy i kiedy klienci mogą liczyć na spadki? - 3

Niestety, poprzeczka cenowa wciąż idzie w górę. W największych miastach widać to po tym, jak kurczy się oferta najtańszych mieszkań, czyli z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw. Po prostu taniej sprzedawać się ich już nie da. Pamiętajmy, że deweloper chce jeszcze zarobić.

Spektakularne zmiany obserwujemy szczególnie w Bydgoszczy, Katowicach i Łodzi. Przykładowo w tym ostatnim mieście, jeszcze w styczniu mieszkania z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw. stanowiły 78% wszystkich ofert z ujawnioną ceną, w kwietniu – 62%, a w lipcu – 42%. W Warszawie znalezienie tak tanich mieszkań zaczyna graniczyć z cudem, bo ich udział w ofercie firm deweloperskich wynosił w lipcu już tylko 1%.

W pułapce wysokich cen mieszkań. Czy i kiedy klienci mogą liczyć na spadki? - 4

Ci, dla których liczy się każda złotówka, nie powinni więc zbyt długo zwlekać z podjęciem decyzji zakupowej. Na podstawie danych GetHome.pl, którymi dysponujemy, widać bowiem wyraźnie, że w Bydgoszczy w lipcu aż 96% mieszkań w puli wprowadzonych na rynek miało cenę w przedziale 7- 8 tys. zł za m kw. Miesiąc wcześniej 76% mieszkań, które pojawiły się w sprzedaży miało cenę poniżej 7 tys. zł za m kw.

Artykuł jest dostępny dla czytelników magazynu FXMAG.

Chcesz uzyskać dostęp do artykułu?


Marek Wielgo

Były dziennikarz i redaktor z 27-letnim stażem w dużych redakcjach. 25 lat spędził w dziale gospodarczym Gazety Wyborczej, gdzie odpowiadał za cały obszar związany z budownictwem, rynkiem nieruchomości i mieszkalnictwem. Przez 2 lata był redaktorem naczelnym serwisu Muratorplus.pl. Obecnie ekspert GetHome.pl – pierwszego w Polsce portalu z ofertami nieruchomości na sprzedaż i wynajem, zapewniającego maksymalną przejrzystość dla użytkownika – z dokładną lokalizacją, bez duplikatów ofert i reklam

Przejdź do artykułów autora
Artykuły, które powinny Cię zaciekawić..
Zamknij

Koszyk