• Odbierz prezent
Kupić mieszkanie czy wynajmować? Co się bardziej opłaca?
fot. freepik.com <a href='https://pl.freepik.com/zdjecia/dom'>Dom zdjęcie utworzone przez rawpixel.com - pl.freepik.com</a>

Byłoby wspaniale, gdyby każdy z nas mógł kupić upragnione mieszkanie za gotówkę. Nie zawsze jednak jest to możliwe. W takich sytuacjach pozostaje nam skorzystać z kredytu hipotecznego lub wynająć mieszkanie. Która z tych opcji bardziej się opłaca?

 


Zobacz, jakie publikacje makroekonomiczne mogą mieć wpływ na rynki! Śledź kalendarz ekonomiczny i nie przegap istotnych danych
---
Ranking Brokerów Forex. Wybór brokera to jedna z najważniejszych decyzji, którą jako inwestor musisz podjąć. Wybierz rozsądnie. Zobacz nasz aktualny ranking brokerów
---
Kalkulator walut. Sprawdź aktualne kursy średnie NBP, przelicza waluty, zobacz ile warto jest Twój kapitał w jednej z 36 innych walut obcych. Skorzystaj z naszego kalkulatora walutowego!

 

 

Miasta, które są jednocześnie dużymi ośrodkami akademickimi, np. Kraków, Warszawa, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Łódź, dysponują najbogatszą ofertą mieszkań, zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem. To właśnie do tych miast przybywa na studia najwięcej młodych ludzi z różnych zakątków Polski. W późniejszych latach, już jako absolwenci uczelni, najczęściej wiążą swą przyszłość z miastem, w którym studiowali. Tu pracują, zakładają rodziny i z czasem muszą podjąć decyzję, czy dalej wynajmować mieszkanie, czy też kupić je na kredyt. Nieliczni zostają obdarowani większą ilością gotówki przez rodziców lub dziadków i mogą kupić mieszkanie bez obciążeń kredytowych. Nie wszyscy jednak mają takie szczęście i zazwyczaj droga do własnego „M” jest daleka.

W dużych miastach łatwiej jest o atrakcyjną i lepiej płatną pracę, toteż wiele osób mieszkających w mniejszych miejscowościach decyduje się na dojazdy do pracy nawet ponad 50 km w jedną stronę. Zajmują one mnóstwo czasu i mogą stawać się coraz bardziej uciążliwe. W takiej sytuacji niektórzy decydują się na przeprowadzkę.

Początkowo możemy wynająć pokój lub mieszkanie i przekonać się, czy faktycznie zostaniemy w nowej pracy na dłużej. W międzyczasie możemy ubiegać się o kredyt hipoteczny. Może zdarzyć się, że nie uda się nam go uzyskać i będziemy zmuszeni wynajmować mieszkanie znacznie dłużej niż się spodziewaliśmy.

 

Raty kredytów w górę

Ostatnie lata sprzyjały kredytobiorcom. W 2020 r. ze względu na sytuację gospodarczą związaną z pandemią, stopy procentowe zarówno w Polsce, jak i w wielu innych krajach, zostały obniżone do niemal zerowych poziomów, co poprawiło sytuację kredytobiorców i zwiększyło popyt na mieszkania. Jednocześnie jednak powoli i niepostrzeżenie zaczęła narastać inflacja. Wszystko zaczęło drożeć, co przełożyło się również na wzrost cen mieszkań. Jednak nic nie trwa wiecznie i niskie stopy procentowe też kiedyś się kończą. Problem inflacji został dostrzeżony przez banki centralne, w tym również NBP. W październiku 2021 r. w Polsce miała miejsce pierwsza od dawna podwyżka stóp procentowych, która zapoczątkowała całą serię takich podwyżek. W 2022 r. stopy procentowe nadal rosną. Wzrost stóp procentowych spowodował podwyższenie rat kredytowych, co mocno odczuwają dotychczasowi kredytobiorcy, a wielu potencjalnych nowych kredytobiorców o kredycie mieszkaniowym w tej chwili może tylko pomarzyć. Coraz trudniej jest uzyskać kredyt w banku, a jego rata jest coraz wyższa.

Jak zwraca uwagę portal Business Insider, jeszcze w październiku 2021 r. średnia rata kredytu na 300 tys. zł i 25 lat kredytowania wynosiła około 1,3 tys. zł, a teraz rata kredytu o tej wartości wzrosła do ponad 2,5 tys. zł. W przypadku kredytu na 400 tys. zł, wysokość raty kredytowej sięga około 3,5 tys. zł.

Czy to dużo, zależy od tego, ile zarabiamy. Zgodnie z danymi portalu Business Insider, w dużych miastach i bogatszych województwach, gdzie średnia pensja przekracza 7 tys. zł brutto miesięcznie, rata kredytu pochłonie mniej niż połowę wynagrodzenia. W przypadku mieszkańców miast i województw, w których zarobki są znacznie niższe, rata kredytowa może pochłonąć nawet 90% miesięcznej pensji.

 

Czynsz też w górę

W takiej sytuacji może się wydawać, że wynajem mieszkania może być całkiem niezłym rozwiązaniem. Niestety jednak właściciele mieszkań też podnoszą stawki wynajmu. Przyczynia się do tego zarówno inflacja, jak i wzrost popytu na wynajem mieszkań. Istotnym czynnikiem jest napływ uchodźców, który zwiększa popyt na rynku mieszkaniowym.

Nie budzą zdziwienia takie stawki, jak 1200-1500 zł za wynajem kawalerki, 2000-2500 zł za wynajem małego mieszkania dwupokojowego czy powyżej 3000 zł za coś większego.

Portal Business Insider zwraca uwagę, że mimo wszystko zazwyczaj miesięczny koszt wynajmu  jest niższy niż rata kredytowa, przynajmniej w większych miastach. Z danych Expandera i Rentier.io wynika, że w przypadku mieszkania o wielkości 50 m2 przeciętny koszt wynajmu wynosi około 3100 zł, podczas gdy rata kredytu przy wkładzie własnym 10% przekracza 4600 zł. Różnica wynosi więc około 1500 zł. W mniejszych miastach, jak np. Częstochowa czy Łódź, różnica ta nie jest już tak duża i wynosi kilkaset złotych.

Wystarczy jednak, że uda nam się uzbierać większy wkład własny, np. 20 lub 30%, co zmienia sytuację na korzyść kredytobiorcy. Jeśli wynajmujemy mieszkanie, dobrze jest móc jak najwięcej odkładać, aby uzbierać spory wkład własny i mieć większą szansę na kredyt. Jednak nie zawsze wynajmującym mieszkanie uda się uzbierać taką kwotę.

 

Poniższa tabela przedstawia przykładowe ceny w poszczególnych miastach:

Miasto

Średnie ceny transakcyjne za metr kwadratowy

Przeciętny miesięczny koszt wynajmu mieszkania (50 m2)

Rata kredytu na zakup mieszkania 50 m2 (10% wkładu własnego)

Warszawa

10 000 – 11 400 zł

3 250 zł

4 661 zł

Poznań

6 800 – 8 300 zł

2 334 zł

3 236 zł

Łódź

5 700 – 6 700 zł

2 150 zł

2 668 zł

Kraków

8 800 – 10 700 zł

2 713 zł

3 993 zł

Wrocław

7 500 – 9 400 zł

3 000 zł

3 545 zł

Gdańsk

8 600 – 10 400 zł

2 900 zł

4 140 zł

Lublin

6 200 – 7 450 zł

2 172 zł

3 023 zł

Źródła danych: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, Pulsu Biznesu i Cenatorium, Raport Expander i Rentier.io

 

Banki nie zawsze są łaskawe

Nie zawsze mamy możliwość wybierania między kredytem a wynajmem. Często zdarza się, że nasza zdolność kredytowa nie pozwala nam zaciągnąć kredytu w banku i wtedy jesteśmy zmuszeni korzystać z wynajmu. Może brakować nam wkładu własnego w wystarczającej wysokości lub nasza umowa o pracę nie satysfakcjonuje banku. W takiej sytuacji zamiast płacić 2 lub 3 tysiące złotych raty kredytowej, płacimy czynsz w podobnej wysokości wynajmującemu. Biorąc pod uwagę koszt wynajmu, wydaje się oczywiste, że jeśli kogoś stać na comiesięczny wydatek w tej wysokości, to nie powinien mieć problemów ze spłatą kredytu, którego rata tyle samo kosztuje. Niestety nie jest to równie oczywiste dla banków.

 

Koszty kredytu i wynajmu

Zarówno kredyt, jak i wynajem mieszkania wiążą się z dodatkowymi kosztami, oprócz raty kredytowej czy czynszu.

W przypadku wynajmu mieszkania głównym kosztem jest czynsz płacony właścicielowi. Oprócz tego dochodzą opłaty za media (prąd, gaz, woda oraz inne). Czasem zdarza się, że są one już wliczone w czynsz, ale znacznie częściej stanowią odrębny wydatek. Czasem dochodzą jeszcze dodatkowe koszty, takie jak koszty drobnych napraw (jeśli tak zostało ustalone z właścicielem) czy koszty wynajmu garażu.

W przypadku zakupu mieszkania na kredyt, należy zebrać wkład własny (najczęściej 20% lub 10% z dodatkowym ubezpieczeniem). Przy zakupie nieruchomości dochodzą też jednorazowe koszty, które trzeba ponieść na początku, takie jak koszty notarialne, które mogą sięgnąć kilku tysięcy złotych oraz operat szacunkowy, którego koszt zwykle wynosi kilkaset złotych. Należy też zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2% wartości nieruchomości kupionej na rynku wtórnym. W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, czeka nas jeszcze wykończenie mieszkania, którego koszt może wynieść kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, najprawdopodobniej czeka nas przeprowadzenie remontu, którego koszt może kształtować się podobnie. Oprócz comiesięcznych rat kredytu, płacimy też opłaty za media, opłaty na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Nie unikniemy też podatku od nieruchomości. Są to sprawy dość oczywiste, jednak marząc o kredycie hipotecznym, zdarza nam się o nich zapomnieć przy naszych kalkulacjach.

 

Zakup na kredyt czy wynajem?

W dłuższym terminie bardziej opłaca się zakup mieszkania na kredyt niż wynajem. Zarówno raty kredytów, jak i koszt wynajmu są w zbliżonej wysokości, więc jeśli naprawdę chcemy związać nasze życie z nowym miastem na wiele lat, lepiej jest inwestować w to, co będzie naszą własnością. O tym, że mieszkanie jest w pełni nasze, możemy dopiero powiedzieć, kiedy już je całkowicie spłaciliśmy. W przypadku mieszkania na kredyt zawsze istnieje ryzyko, że wysokość raty wzrośnie do tego stopnia, że nie będziemy w stanie jej spłacać w całości lub co gorsza, może też zdarzyć się, że stracimy źródło dochodu i tym samym nie będziemy w stanie spłacać rat w ogóle. Warto jednocześnie pamiętać, że kredytobiorca nawet w tej sytuacji prawdopodobnie nie zostanie z niczym. Gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości, bank odzyska swoją należność, ale resztę musi oddać kredytobiorcy.

Wynajem też nie jest pozbawiony ryzyka. Nie bez znaczenia jest fakt, że wielu właścicieli mieszkań kupiło je na kredyt w nadziei, że „same się spłacą”. Raty kredytów tymczasem poszły w górę, a właściciele nie chcą być stratni. Zdarzają się nierynkowe podwyżki cen wynajmu, czasem o kilkadziesiąt procent. W odróżnieniu od rynku wynajmu w Niemczech, gdzie wysokość czynszu musi być zbliżona do średniej, w Polsce nie ma takich regulacji.

Warto tutaj dodać, że wynajem w krajach zachodnich jest bardziej popularny niż w Polsce. Nie oznacza to jednak, że obywatele tych krajów rzadko mają mieszkania na własność. Wręcz przeciwnie, często je posiadają i traktują jako lokatę kapitału. Często zdarza się, że posiadają mieszkanie kupione za gotówkę lub spłacane na kredyt i wynajmują je najemcom, a jednocześnie sami również mieszkają w mieszkaniu wynajętym od kogoś innego, gdyż liczy się dla nich mobilność. W Polsce jednak niewiele osób może sobie pozwolić na możliwość płacenia czynszu za wynajem i rat kredytowych jednocześnie, lub zakupu mieszkania za gotówkę.

Wynajem w pewnych sytuacjach też może być korzystną opcją. Chodzi tu w szczególności o mobilność. Jeśli nie jesteśmy przywiązani do konkretnego miejsca posiadanym mieszkaniem i kredytem, możemy w dowolnym momencie zmienić pracę i miejsce zamieszkania na takie, które bardziej nam odpowiadają. Takie rozwiązanie bardziej może odpowiadać osobom, które nie lubią monotonii i są gotowe na nowe wyzwania.

Jednak najczęściej Polacy są tradycjonalistami i bardzo sobie cenią posiadanie własnego domu lub mieszkania. Wiele zależy też od naszej sytuacji rodzinnej. Posiadając rodzinę, nie jest łatwo wyprowadzić się na przysłowiowy „drugi koniec Polski”. Często jednego z partnerów zatrzymuje dotychczasowa dobra praca, a nie jest pewne, czy w nowym miejscu zamieszkania podobną znajdzie. Dzieciom też może być trudno rozstać się ze szkołą i przyjaciółmi. Dla rodzin z dziećmi korzystniejszy jest zakup mieszkania na kredyt niż wynajem. Mimo, że raty kredytu są pewnym obciążeniem, wiemy, że kiedyś mieszkanie będzie nasze. W przypadku wynajmu ciągle mamy poczucie, że co miesiąc wydajemy pieniądze na mieszkanie, które nigdy nie będzie nasze, a wzbogacamy tylko jego właściciela.

 

Źródła:

https://businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/stopy-procentowe-czerwiec-2022-w-tych-regionach-raty-kredytow-bola-najmocniej/tyc41xt

https://businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/co-kosztuje-wiecej-wynajem-czy-rata-kredytu-zaskakujaca-odpowiedz/1hdm68x

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-transakcyjne-mieszkan-I-kw-2022-r-Raport-8352837.html


Tatiana Pasich

Absolwentka psychologii oraz finansów i rachunkowości, inwestor indywidualny.

Przejdź do artykułów autora
Artykuły, które powinny Cię zaciekawić..
Zamknij

Koszyk