Znaczne utrudnienia w dostępie do kredytów hipotecznych są druzgocące dla możliwości realizacji mieszkaniowych aspiracji. Skoro trudniej jest kupić, to niedoszli nabywcy szukają swojego nowego adresu na rynku najmu. Tam oferta od miesięcy jest przebrana, a stawki czynszów gwałtownie wzrosły. Zakręcenie kurków z kredytami powoduje też spadek liczby budowanych mieszkań. Odbić się to może ich sporym niedoborem za około 2 lata.
Najnowsze dane na temat cen mieszkań sugerują wciąż dwucyfrowe wzrosty w porównaniu do sytuacji z 2021 roku. Na te informacje bardzo często patrzymy jak na barometr sytuacji w mieszkaniówce. Niestety z każdego barometru należy umieć korzystać. Choć ceny mieszkań istotnie w ostatnim czasie wyraźnie rosły, to spadająca liczba zawieranych transakcji sugeruje, że koniunktura w mieszkaniówce wyraźnie się osłabiła. Tak właśnie należy interpretować spadek liczby sprzedawanych mieszkań rzędu 30-40% względem roku 20211 . I znowu nie możemy pozostawić tej informacji bez kontekstu. Przecież rok 2021 był dla rynku mieszkaniowego okresem pod wieloma względami rekordowym. Te bezprecedensowo dobre wyniki są dziś dla nas bazą porównawczą – to do nich odnosimy najnowsze dane o sprzedaży kredytów czy mieszkań, co może niekiedy mylnie potęgować ocenę skali ochłodzenia koniunktury.
Wycinkowe dane nie dają pełnego obrazu
Aby rzetelnie ocenić sytuację na rynku mieszkaniowym, należy patrzeć na wiele danych płynących z tego rynku. Pojedyncze wskaźniki potrafią wprowadzać w błąd. Dlatego w ramach prowadzonego od lat badania HRE Think Tank bazuje na 25 wskaźnikach diagnozujących zmiany cen mieszkań, kondycję gospodarstw domowych, koniunkturę w sektorze budownictwa i sytuację banków ze szczególnym uwzględnieniem sfery kredytów hipotecznych. Wszystkie one wspólnie służą nam do tego, aby wyliczyć jeden wskaźnik, który pokazuje koniunkturę w mieszkaniówce, ale też ostrzega zarówno przed nadmiernym rozgrzaniem rynku, jak i może wskazywać na potencjalną zapaść w sektorze.
Chcesz wiedzieć więcej? Dokładny opis indeksu – tego, jak go liczymy i co bierzemy pod uwagę - zamieściliśmy w aneksie metodologicznym.
Wyraźny spadek zdolności kredytowej z nadzieją na poprawę
Szczególnie złe dane napływają do nas ze strony sektora bankowego. Jest to pokłosie podwyżek stóp procentowych, ale też zaleceń wydanych przez UKNF. Przypomnijmy, że w marcu 2022 roku urząd nakazał bankom m.in. badanie zdolności kredytowej przy założeniu, że stopy procentowe pójdą w górę jeszcze o 5 pkt. proc. Wcześniej bufor na podwyżki stóp wynosił 2,5 pkt. proc. Skutkiem tej regulacji było jeszcze mocniejsze ograniczenie dostępu do kredytów mieszkaniowych w momencie, w którym stopy procentowe i tak już wyraźnie szły w górę. W efekcie banki zostały zmuszone do zakręcenia kurków z kredytami. W takich okolicznościach nasz subindeks badający sytuację w sektorze bankowym zanotował najniższy wynik w historii. Sugeruje on wręcz zapaść w segmencie kredytów hipotecznych. Ocenę bieżącą potęguje fakt, że słabe dane z drugiego kwartału 2022 roku porównujemy w tym wypadku do rekordowo dobrych danych z drugiego kwartału roku wcześniejszego.
Na najświeższy odczyt negatywnie wpłynęły: zmniejszone wypłaty kredytów, utrudnienia w dostępie do hipotek czy obniżanie się salda kredytów mieszkaniowych w odniesieniu do PKB. I choć niektóre banki w obliczu spadku popytu na kredyty starają się amortyzować negatywne zmiany, to obniżanie marż kredytowych, liberalizacja podejścia do badania zdolności kredytowej (np. uwzględnianie wpływów z 500+), czy nawet sytuacja na rynku pracy (rosnące wynagrodzenia i zatrudnienie) nie są w stanie utrzymać popytu na „hipoteki”..
Pogorszenie koniunktury w tym zakresie było co prawda przez nas oczekiwane, jednak skala ochłodzenia jest zaskakująca. Dane na temat popytu na kredyty z sierpnia 2022 roku pokazują najniższy wynik od 2008 roku2. Zakładamy, że w perspektywie najbliższych miesięcy sytuacja zacznie się poprawiać.
Aby tak się stało, zadość stać się musi obietnicom szybkiego kresu cyklu podwyżek stóp procentowych. Już sama taka zmiana spowodować może korektę notowań wskaźnika WIBOR (od niego zależy koszt kredytów o zmiennym oprocentowaniu) i notowań wskaźnika IRS (od niego zależy koszt kredytów ze stałym oprocentowaniem). To ważne z punktu widzenia rodaków, którzy chcieliby zaciągnąć kredyt mieszkaniowy, bo niższe oprocentowanie powoduje wzrost zdolności kredytowej. Stanowcza informacja o zakończeniu cyklu podwyżek dałaby też solidniejsze podstawy do podejmowania decyzji o zaciągnięciu długoterminowego kredytu. Jeśli będzie to powiązane z utrzymaniem się dobrych danych z rynku pracy, to może oznaczać stopniowe odbudowywanie się zdolności kredytowej Polaków, a więc też skłonności do zadłużania się.
Przykład działania tego mechanizmu mieliśmy już w sierpniu 2022 roku
Wtedy to po raz pierwszy od 6 miesięcy w górę poszła zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny dysponującej dwiema średnimi krajowymi. Banki zadeklarowały, że w tym konkretnym przypadku chciałyby pożyczyć na zakup mieszkania kwotę 413 tysięcy złotych. To o 16 tysięcy więcej niż miesiąc wcześniej. Przypomnijmy jednak, że jeszcze we wrześniu 2021 roku rodzina z naszego przykładu mogła zadłużyć się na zakup mieszkania na kwotę 700 tysięcy złotych. Najnowszy wynik jest o 41% niższy. Gdybyśmy ponadto w ramach naszego badania nie uwzględniali rosnących wynagrodzeń (na podstawie danych o pensjach w przedsiębiorstwach3 ), to spadek zdolności kredytowej względem sytuacji sprzed cyklu podwyżek stóp procentowych mógłby wynosić około 50%. Efekt tego jest taki, że część potencjalnych kupujących nie jest dziś w stanie pozwolić sobie na zakup mieszkania, a pozostali decydują się na zakup mniejszego metrażu lub lokum położonego w tańszej lokalizacji.
Warto przypomnieć, że jeszcze we wrześniu 2021 roku 25-letni kredyt zaciągnięty na 300 tysięcy złotych wiązał się z ratą na poziomie około 1,4 tys. zł miesięcznie. Dziś co prawda posiadacz takiego długu musi co miesiąc oddawać do banku prawie 2,6 tys. zł, ale ulgę dać mu może skorzystanie z wakacji kredytowych. Jeśli wierzyć formułowanym w trakcie tworzenia tego raportu przewidywaniom, to wspomniana rata znacznie już nie wzrośnie.
Z notowań kontraktów terminowych wynika, że w drugiej połowie 2023 roku stopy procentowe zaczną w Polsce spadać, co może pozytywnie wpłynąć na koniunkturę w mieszkaniówce.
O ile uda się ujarzmić inflację, utrzymując przyzwoitą kondycję gospodarki i dobrą sytuację na rynku pracy, pozwoliłoby to już w perspektywie kilku kwartałów na realizację przynajmniej części odkładanego dziś popytu na mieszkania.
Nadzieja na poprawę w obszarze kredytów mieszkaniowych leży też w potencjalnej interwencji rządu (zapowiedź tanich kredytów mieszkaniowych dla młodych). Istnieje też szansa na cofnięcie marcowych zaleceń wystosowanych do banków przez UKNF. Jest to szczególnie zasadne w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem.
Chodzi tu oczywiście o wcześniej wspomniane zalecenia, wedle których banki podczas badania zdolności kredytowej muszą zakładać, że stopy procentowe pójdą w górę jeszcze o 5 pkt. proc., a nie o 2,5 pkt. proc. Regulacja ta tym bardziej straci sens, jeśli Rada Polityki Pieniężnej ogłosi kres podwyżek stóp procentowych.
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk: