Początek roku 2021 rozpoczął się optymistycznie na rynku nieruchomości, na co z pewnością wpłynęły dobre dane za rok poprzedni. Ostatecznie okazało się, że kryzys związany z COVID - 19 nie odbił się mocno na popycie na mieszkania. Ciągle utrzymuje się wysoka koniunktura.
Sprawdziliśmy, ile klienci zainteresowani nowym mieszkaniem są obecnie w stanie utargować z deweloperami i jakimi promocyjnymi ofertami kuszą wiosną 2021.
Zanim jednak do tego przejdziemy, kilka zdań trzeba poświęcić na opis sytuacji rynkowej. Jak już wspomnieliśmy - ostatecznie rynek nieruchomości właściwie nie ucierpiał z powodu pandemii. Mocny spadek sprzedaży i lekką korektę cen widać było tylko w drugim kwartale zeszłego roku, a więc w czasie tzw. lockdownu, kiedy obrót nieruchomościami był nieomal zastopowany przez kwarantannę, zamknięcie gospodarki itp. Później jednak sytuacja szybko wracała do normy i już latem 2020 roku nastąpiło odbicie. Dobra koniunktura utrzymała się do końca roku.
Obecnie w Warszawie - (ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w IV kw. 2020 - dane NBP) metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje średnio 10261 zł. Rok do roku przeciętne stawki wzrosły o 800 zł - z 9476 zł, co daje wzrost cen o ponad 8 procent.
W Krakowie średnio za m2 nowego mieszkania płaci się 8685 zł. Rok do roku mieszkania w stolicy Małopolski podrożały o nieco ponad 400 zł.
W Gdańsku zwyżka cen była znacznie większa. Średnie stawki za nowe mieszkania w ciągu roku poszły w górę z 8585 zł do 9401, co stanowi wzrost o ponad 9,5 proc.
We Wrocławiu na koniec 2019 roku za 1 mkw. nowego mieszkania płaciło się 7634 zł. Na koniec ubiegłego roku średnie stawki wynosiły 8233 zł. Daje to wzrost w ciągu 12 miesięcy na poziomie niecałych 8 procent.
W przypadku Poznania ceny poszły w górę nieznacznie - o niecałe 3 proc. Na koniec 2019 roku za 1 mkw. płaciło się w tym mieście 7397 zł. Na koniec 2020 było to 7611 zł.
Jeśli chodzi o Łódź - tu wzrost stawek był wyraźniejszy. Na koniec 2019 roku płaciło się za 1 mkw. średnio 6026 zł. Rok później było to 6624 zł, co daje nieomal 10 procentowy wzrost cen.
Jak więc widzimy - mimo pandemicznego roku 2020 mieszkania na wszystkich głównych rynkach drożały. Podane stawki to ceny transakcyjne, a więc te, które ostatecznie przekładały się na cenę na umowie. Czy koniunktura, z którą ciągle najwidoczniej mamy do czynienia, to dobry czas na negocjacje z deweloperem? Czy i ile można ugrać? Sprawdziliśmy - porównując ceny ofertowe i transakcyjne z ostatniego zakończonego kwartału, czyli z IV kw. 2020.
Jak widzimy, możliwość negocjacji cen i ugrania lepszych warunków u deweloperów wygląda różnie, w zależności od rynku. Z danych NBP wynika, że naprawdę sporo da się utargować w Krakowie. Tu różnica cen w ofertach i transakcjach wynosi średnio blisko 10000 na metrze kwadratowym. To oznacza, że realna, średnia cena 50 metrowego mieszkania w grodzie Kraka jest o 50 tys. zł niższa niż w ofertach deweloperskich. Różnica cen wynosi blisko 10 proc.
Tak przynajmniej wynika z danych opublikowanych przez NBP. Na obu tych rynkach różnice między cenami ofertowymi a realnymi wynoszą średnio 500 zł/mkw., co przy zakupie 50 mkw. daje 25 tys. mniej od stawek podawanych na bilbordach i folderach reklamowych.To by z kolei znaczyło, że w tych ośrodkach popyt nie jest jednak aż tak wysoki, jak mogłyby sobie życzyć firmy deweloperskie. Za to zrównoważony poziom cen obserwujemy w Łodzi i Poznaniu. Tu stawki z ofert i realne ceny transakcyjne nie różnią się mocno, co znaczy, że podaż i oczekiwania cenowe są dobrze dostosowane do rzeczywistego popytu.
Statystyki oparte na średnich cenowych są narzędziem niedoskonałym - uwzględniają zarówno budownictwo popularne, a więc tanie, a także to z najwyższej półki. Stąd dane o średnich cenach mogą nie oddawać realiów rynkowych z punktu widzenia tzw. zwykłego Kowalskiego. Dlatego sprawdziliśmy również - na podstawie ofert z RynekPierwotny.pl, ile rzeczywistego upustu są w stanie zaproponować deweloperzy.
Na rynku stołecznym wachlarz promocji, które oferują firmy deweloperskie, jest spory. Najczęściej w grę wchodzą upusty cenowe na wybrane mieszkania, wykończenie i projekt w korzystnej cenie, darmowe miejsca parkingowe.
Dla przykładu - jeden z deweloperów na Bemowie (Metro Połczyńska) oferuje rabaty do 20 tys. zł. Na Żeraniu można uzyskać rabat w wysokości 15 tys. zł (Myśliborska 1). Na Rembertowie, inwestor projektu Park Leśny Rembertów proponuje dwa naziemne miejsca parkingowe za złotówkę. Z kolei na Białołęce (Twórcza Home) deweloper oferuje projekt i wykończenie w cenie 349 zł/mkw. Na Wilanowie (Tulip Wilanów) jedna z firm kusi klientów cenami mieszkań od 8900 zł/mkw. , a więc znacznie poniżej średniej dla całego miasta. Na Białołęce najtańsze 35 - metrowe kawalerki w inwestycji Miasto Moje kupimy za 280 tys. zł, a ceny 1 mkw. zaczynają się od 6800 zł. W Ursusie można natomiast znaleźć mieszkania w promocyjnych cenach od 7600 zł/mkw. (Ursus Centralny).
Oczywiście, każdą taką ofertę należy dobrze przeanalizować - przede wszystkim upewnić się, czy naprawdę jest promocyjna, czy też oferuje upusty, które w efekcie dają ceny zbliżone do stawek za inne mieszkania w okolicy. Warto też dokładnie zapoznać się z warunkami promocji i skalkulować wartość bonusów - takich jak wykończenie, umeblowanie gratis itp.
