• Odbierz prezent
Czy warto inwestować w nieruchomości? (WIDEO)

Gościem Dawida Augustyna jest Radosław Chodkowski, autor bloga Humanista na Giełdzie, aktywny inwestor na rynku kapitałowym i pośrednik na rynku nieruchomości. Rozmowa dotyczy obecnej sytuacji na rynku nieruchomości, kondycji polskiej giełdy, a także strategii inwestycyjnej Radka.

 

 

Humanista na giełdzie czy już humanista na rynku nieruchomości?

Nadal na giełdzie, chociaż staram się łączyć to z pośrednictwem na rynku nieruchomości. W ostatnim czasie inwestowanie w nieruchomości stało się bardzo popularne i można z inwestorami giełdowymi rozmawiać również o nieruchomościach i oczywiście odwrotnie również.

 

Czy to oznacza, że na nieruchomościach da się zarobić, a na giełdzie już nie do końca?

Przyszłości oczywiście nie znamy, ale ostatnie na giełdzie pokazują, że zarabianie na niej nie jest takie łatwe, jak było to chociażby dekadę temu, kiedy rzeczywiście mieliśmy hossę. Dlatego dziś być może rzeczywiście łatwiej jest zarobić na nieruchomościach niż na giełdzie, ale wciąż czekamy na przebudzenie warszawskiego parkietu i wzrosty indeksów. Szansa na kolejną hossę jest bardzo duża, ale jeszcze sporo pracy przed nami.

 

Pięć, dziesięć lat?

Trudno powiedzieć. Rozpoczynając każdy kolejny nowy rok na giełdzie wchodzimy w niego z pewnymi oczekiwaniami. Życzę sobie i wszystkim żeby to był dobry rok na warszawskiej giełdzie, natomiast w tym roku nie spodziewam się żadnego większego przełomu.

 

Pracownicze Plany Kapitałowe pomogą podnieść się warszawskiej giełdzie?

Osobiście znajdowałem się w gronie tych optymistów, którzy uważali, że rok 2019 będzie budowaniem wzrostów pod PPK. To jednak nie nastąpiło. Być może ten rok przyniesie jakąś większą zmianę z tego względu, że na giełdę zacznie napływać jakiś większy kapitał, oprócz tego reforma OFE, która może doprowadzić do jakichś przesunięć na warszawskiej giełdzie.

 

Rozumiem, że większość Twojego portfela znajduje się obecnie na rynku nieruchomości?

Nie do końca. Istotna część mojego portfela inwestycyjnego znajduje się na giełdzie, z tym że jest ona bardzo defensywna. Są to głównie spółki dywidendowe i takie, które nie wymagają bieżącej obsługi, z długoterminowym horyzontem inwestycyjnym. Rynek nieruchomości natomiast angażuje mnie znacznie bardziej czasowo niż inwestowanie na giełdzie.

 

Masz w portfelu akcje CD Projekt?

Nie mam. W dużej mierze dlatego, że nie czuję się komfortowo z tak silnie rosnącą spółką. Oczywiście miałem CD Projekt w portfelu kilkukrotnie w swojej historii i wychodziłem z inwestycji z kilkunastoprocentowymi stopami zwrotu. Obecnie uważam jednak, że większość tych dobrych dla spółki perspektyw jest już zdyskontowana, chociaż oczywiście CD Projekt należy do spółek, które już kilkukrotnie podnosiły swoje perspektywy. Mam jednak poważne obawy co do adekwatności wyceny i też nie do końca czuję ten model biznesowy, dlatego nie mam CD Projekt w portfelu. Skupiam się bardziej na spółkach, nazwijmy to tradycyjnych, trochę bardziej stąpających po ziemi, no i oczywiście wypłacających dywidendę.

 

Mając pół miliona złotych, jak zacząć na rynku nieruchomości, co się bardziej opłaca?

Opłacalność jest wypadkową tego, ile zaangażowania i kosztów włożymy w daną nieruchomość. Nie każdy zna się na flipowaniu, nie każdy ma dostęp do ofert tanich mieszkań, które można kupić. Nie każdy potrafi remontować i skutecznie podnosić wartości tych mieszkań. Jeżeli więc początkujący inwestor, który nie ma doświadczenia we flipowaniu, chce wejść w nieruchomości, to powinien skupić się na bardziej pasywnych strategiach, czyli właśnie kupno na wynajem. Trzeba też pamiętać o perspektywie czasowej. Dziś ceny mieszkań rosną o 10% rocznie, ale pytanie: czy kupujemy nieruchomość na rok? Jeżeli ktoś chce zainwestować pół miliona w nieruchomość, a jednocześnie ma stałe zatrudnienie lub własną działalność, to niech skupi się na tym, co robi dobrze, zamiast popełniać wszystkie błędy początkujących, którzy wchodzą np. na rynek flipów.

 

W sposób bardziej pasywny ile jestem w stanie wyciągać rocznego zwrotu z tych 500 tys. złotych, inwestując je na rynku nieruchomości?

Wszystko zależy od tego gdzie zainwestujemy te środki. W największych miastach nieruchomości są już relatywnie drogie, dlatego też można w nich liczyć na taką średnią rynkową stopę zwrotu na poziomie 5-6% rocznie. Jeżeli to ma być rozsądne przechowanie kapitału, bez zabawy we flipy itp., to nastawiałbym się właśnie na te stabilne kilka procent rocznie. Im więcej jesteśmy w stanie w taką inwestycje włożyć wysiłku i czasu, tym więcej możemy z niej wyciągnąć, ale też warto pamiętać, że to wymaga pewnego doświadczenia - znajomości całego procesu budowlanego i remontowego.

Czytaj także: Krach na rynku nieruchomości? Pierwszy otworzę szampana! | Sławek Muturi dla FXMAG

Gościem FXMAG jest Sławek Muturi, inwestor na rynku nieruchomości z ponad dwudziestoletnim doświadczeniem. Jego spółka zarządza ponad pięcioma tysiącami mieszkań, on sam zaś edukuje w zakresie inwestycji i dochodzenia do wolności finansowej. Sławek oprócz tego prowadzi działalność charytatywną w ram.. Czytaj
Krach na rynku nieruchomości? Pierwszy otworzę szampana! | Sławek Muturi dla FXMAG

 

Czy na rynku nieruchomości rośnie bańka spekulacyjna?

Uważam, że jeszcze nie. Obecne ceny mieszkań wciąż znajdują uzasadnienie w sytuacji ekonomicznej i demograficznej naszego kraju. Chociaż już teraz mamy do czynienia z sytuacją, w której ceny mieszkań rosną szybciej niż dynamika wzrostu przeciętnych wynagrodzeń. To może być pierwszy symptom bańki spekulacyjnej.

 

Co jeszcze mogłoby wpłynąć na potencjalne załamanie cen na rynku nieruchomości?

Większość osób kupuje mieszkania na kredyt, ale udział gotówki jest znaczny, więc w tym przypadku podwyżka stóp procentowych wcale nie musiałaby oznaczać problemów na rynku nieruchomości.

 

Czy inwestowanie w nieruchomości jest najbezpieczniejsze?

Oczywiście nie możemy tego porównywać do inwestycji w obligacje skarbowe czy lokaty bankowe, gdzie stopa zwrotu jest pewna i z góry ustalona. Natomiast nieruchomości mają bardzo wiele cech stabilnej i bezpiecznej inwestycji. Co więcej, nie musimy być ekspertem, aby np. kupić mieszkanie na wynajem i na tym zarabiać. W przypadku rynku kapitałowego nie jest to już takie łatwe, nawet inwestorzy z wieloletnim doświadczeniem na giełdzie nie zamykają każdego roku z zyskiem. Sama analiza rynku i wybór konkretnych spółek również wymagają pewnej biegłości i poświęcenia czasu.

 

Czy inwestycje w condohotele i aparthotele, przed którymi ostrzegał m.in. KNF mogą rozpocząć serię większych problemów na tym rynku?

Jestem sceptykiem jeśli chodzi o takie inwestycje, gdyż jest tam wiele poziomów ryzyka, których osobiście bym nie zaakceptował. W skali całego rynku nieruchomości, rynek condo i aparthoteli jest jedynie niewielkim ułamkiem, który nie wpłynie na załamanie całości w razie problemów.

Czytaj także: Weksle inwestycyjne na nieruchomości, czyli nieregulowane obligacje. UOKiK ostrzega przed ryzykownymi inwestycjami

Inwestowanie w nieruchomości w ostatnich latach stało się jedną z najpopularniejszych metod lokowania kapitału przez Polaków, do czego wymiernie przyczyniły się historycznie niskie stopy procentowe, stale rosnące ceny mieszkań, a także złudne poczucie niskiego ryzyka podczas zakupu nieruchomości. Po.. Czytaj
Weksle inwestycyjne na nieruchomości, czyli nieregulowane obligacje. UOKiK ostrzega przed ryzykownymi inwestycjami

 

Czy warto zaciągać kredyt po to, aby zaistnieć na rynku nieruchomości?

Ja osobiście nie zaciągnąłbym teraz kredytu hipotecznego, mam też taką zasadę, że jeżeli mam gotówkę to ją inwestuję. No ale jeżeli ktoś już teraz ma stabilne źródła finansowania, np. inne nieruchomości kupione za gotówkę, to taki kredyt nie będzie jakimś wielkim ryzykiem. Jeżeli jednak ktoś chce kupić swoje pierwsze mieszkanie w celach inwestycyjnych, to raczej odradzałbym teraz zaciąganie wieloletniego kredytu.


Zespół FXMAG

Portal i jedyny w Polsce magazyn Inwestora Indywidualnego. FXMAG wspiera swoich czytelników, zapewniając dostęp do szerokiej bazy edukacyjnej i na bieżąco informując o najważniejszych wydarzeniach rynkowych i gospodarczych z zakresu rynku Forex, akcji, kryptowalut oraz inwestycji alternatywnych. 

Przejdź do artykułów autora
Zamknij

Koszyk