• Odbierz prezent
Czołowy fundusz nieruchomościowy bijący na głowę 99% swoich konkurentów  rozpoczyna proces szukania okazji poza REIT-ami

Kiedy Jeffrey Kolitch był dzieckiem, chciał zostać zawodowym sportowcem. "Ale to nigdy nie miało się wydarzyć" - ubolewa zarządzający funduszem Baron Real Estate. Choć był kapitanem swoich drużyn baseballowych i koszykarskich, "szczyt formy osiągnął w szkole średniej". Jednak coś z tego sportowego zapału pozostało i przełożyło się na jego karierę jako zarządzającego funduszem: "To, co zawsze lubiłem w sporcie, to rywalizacja i to, że istnieje tabela wyników".

Karty wyników nie mogłyby być bardziej przejrzyste w świecie funduszy inwestycyjnych,

a od pewnego czasu Kolitch, lat 52, wygrywa. Jego fundusz o wartości 1,3 mld USD (MUTF: BREFX) z 10-letnią roczną stopą zwrotu na poziomie 16,8% bije na głowę 99% swoich konkurentów w kategorii Real Estate wg Morningstar i o milę przewyższa benchmarkowy indeks S&P United States REIT o 9%. Strategia Kolitcha różni się od strategii jego kolegów z branży, z których większość inwestuje w fundusze typu REIT (Real Estate Investment Trusts). Z założenia, REIT-y wypłacają swoje zyski w formie dywidendy, ograniczając tym samym możliwość reinwestowania w firmy w celu ich rozwoju. Skupiają się one również tylko na niektórych sektorach rynku nieruchomości. "REIT-y oferują raczej wąski zestaw możliwości inwestycyjnych, w tym biurowce, centra handlowe, apartamenty, magazyny samoobsługowe, magazyny przemysłowe, hotele i kilka mniejszych niszowych kategorii" - mówi Kolitch.

Jego fundusz nie jest funduszem REIT,

ale "funduszem związanym z nieruchomościami", który na koniec lutego miał tylko 19% swoich aktywów w REITs. Kolejne 19% było w kasynach, takich jak Wynn Resorts (WYNN); 7% w spółkach zajmujących się infrastrukturą internetową, takich jak GDS Holdings (GDS), która posiada centra danych w Chinach; i 7% w spółkach zajmujących się obsługą nieruchomości, takich jak Opendoor Technologies (OPEN), która pozwala kupującym domy na wirtualne zwiedzanie i kupno domów.

Kolitch porównuje swoją strategię do gry w baseball:

rozszerzając swój świat inwestycji, "ma pięć zamachów na boisko, a nie jeden". Oczywiście, poszerzanie uniwersum inwestycyjnego wymaga również szerszego zestawu umiejętności analitycznych. Kolitch ma trzech dedykowanych analityków nieruchomości, którzy wspierają go bezpośrednio. Dwóch z nich jest z nim od około grudnia 2009 roku, a trzeci od sześciu lat. Ale ponieważ fundusz, który pobiera roczną opłatę w wysokości 1,33%, angażuje się w sektory, które pokrywają się z innymi funduszami Barona z siedzibą w Nowym Jorku, jest około 15 innych analityków Barona, którzy pomagają mu swoimi własnymi spostrzeżeniami.

Ojciec Kolitcha, prywatny deweloper nieruchomości, który nadal pracuje w wieku 79 lat, może być uznany za czwartego, choć nieopłacanego analityka. "Nie ma osoby, z którą rozmawiałbym więcej o nieruchomościach niż z moim ojcem - dosłownie każdego dnia" - mówi Kolitch.

Zrozumienie dynamiki pomiędzy prywatnymi i publicznymi rynkami nieruchomości jest bardzo ważne, ponieważ wyceny mogą się znacznie różnić w różnych sektorach. Przykładowo, apartamentowiec na Manhattanie zakupiony lub wybudowany przez prywatnego dewelopera może zostać sprzedany za inną cenę za stopę kwadratową niż podobna nieruchomość wyceniona w portfelu publicznych REIT-ów.

Chociaż każdy sektor nieruchomości różni się pod względem wyceny, 

"w tej chwili istnieje bardzo przekonujący argument za publicznymi [nieruchomościami]" - mówi Kolitch. "To branża wysoko dyskontowana w stosunku do rynku prywatnego i oferuje większą płynność i przejrzystość wartości. W związku z tym inwestorzy potrzebują aktywnego zarządzania funduszami w środowisku nieruchomości, gdzie wiele biur i hoteli zostało opróżnionych z powodu pandemii. Kluczowe jest określenie, które sektory i firmy przetrwają, a nawet rozwiną się.

"Firmy z branży kasyn i gier, takie jak Wynn Resorts, Las Vegas Sands (LVS), Red Rock Resorts (RRR), Boyd Gaming (BYD) i Penn National Gaming (PENN) znalazły się w ogniu pandemii Covid-19" - mówi Kolitch, zauważając, że ostatni rok przyniósł związane z pandemią zamknięcia obiektów i spadek liczby podróży. "W miarę otwierania obiektów, widzieliśmy silne oznaki napiętego popytu i oczekujemy, że aktywność biznesowa gwałtownie odbije się w miarę jak coraz większa liczba osób będzie się szczepić".

Kolitch zawsze skupia się na jakości ładu korporacyjnego w każdej potencjalnej inwestycji,

sprawdzając, czy kadra zarządzająca myśli długoterminowo, podejmuje mądre decyzje dotyczące alokacji kapitału i stawia interesy akcjonariuszy na pierwszym miejscu. W przypadku jednego z jego ulubionych kasyn, Penn National Gaming, podoba mu się, że prezes Jay Snowden "dokonał jednego z najlepiej przeprowadzonych strategicznych zwrotów biznesowych, z jakimi kiedykolwiek mieliśmy do czynienia". W zeszłym roku Penn zainwestował w Barstool Sports, cyfrową firmę medialną, która produkuje treści koncentrujące się na sporcie i popkulturze. Kolitch uważa, że inwestycja ta stworzyła "znaczące synergie dla całego ekosystemu Penn", dzięki czemu firma nie tylko prowadzi 41 fizycznych kasyn w 19 stanach, ale także "oferuje zakłady sportowe online, gry kasynowe i rozwijającą się platformę medialną".

Zastosowanie nowych technologii w nieruchomościach jest również niezbędne dla firm,

aby odnieść sukces, mówi Kolitch. "Branża nieruchomości, która reprezentuje około 13% PKB, uniknęła dekad innowacji technologicznych, podczas gdy wiele innych branż rozwinęło się bardzo szybko" - zauważa. Widzi on ogromne możliwości i silne długoterminowe perspektywy dla napędzanych technologią firm z branży mieszkaniowej, takich jak Zillow Group (ZG) i Opendoor Technologies, powołując się na około 1,6 biliona dolarów w transakcjach sprzedaży domów w USA rocznie.

"Konsumenci poszukują usprawnionych, zaawansowanych technologicznie doświadczeń zakupowych" - mówi. "Obie firmy opracowują prostszą transakcję na rynku nieruchomości, która umożliwi konsumentom kupno, sprzedaż, wynajem i finansowanie nieruchomości mieszkalnych za pomocą kliknięcia przycisku".

Nie oznacza to, że Kolitch całkowicie unika bardziej tradycyjnych REIT-ów;

będzie je kupował, jeśli cena będzie odpowiednia. W ciągu ostatnich sześciu miesięcy 2020 roku zaczął kupować akcje REIT-ów zajmujących się centrami handlowymi, takich jak Simon Property Group (SPG), "po raz pierwszy od lat". Chociaż detaliści zmagają się z problemami związanymi z handlem elektronicznym, "Simon Property Group posiada wysokiej jakości portfel centrów handlowych i outletów" - mówi. Kiedy akcje Simon spadły z poziomu 142 dolarów przed Covid w lutym do 44 dolarów w marcu, Kolitch zainteresował się nimi. "Jest takie uogólnienie - nikt już nigdy nie pójdzie do centrum handlowego," mówi. "Ale są dobrze zlokalizowane centra handlowe w silnych obszarach demograficznych, które skorzystają na ponownym otwarciu gospodarki". Dziś akcje Simona są notowane na poziomie 118 dolarów.

Chociaż Kolitch jest zazwyczaj inwestorem długoterminowym,

jest również skłonny do podejmowania taktycznych ruchów w oparciu o główne wydarzenia makroekonomiczne, takie jak Covid-19. Mieszkając na początku swojej kariery zawodowej w Azji podczas epidemii SARS, wiedział jak poważna może stać się ta pandemia. Tak więc na początku lutego ubiegłego roku sprzedał wiele swoich pozycji związanych z podróżami, takich jak Wynn Resorts, Marriott Vacations Worldwide (VAC) i MGM Resorts International (MGM), i zwiększył swoje udziały w gotówce do około 15% funduszu. Ostatecznie, Kolitch odkupił te akcje po niższych cenach, gdy perspektywy gospodarcze zaczęły się poprawiać. To właśnie ten rodzaj sprytnego manewrowania pozwala temu funduszowi utrzymać przewagę nad konkurencją.

Tomasz Ocap

Przekierowanie do artykułu

 


Paszport do Wall Street

Paszport do Wall Street (PWS) dostarcza do Polski wiadomości i informacje o amerykańskim rynku giełdowym. Naszym celem jest świadczenie usług oraz służenie wiedzą i doświadczeniem zdolnym polskim inwestorom, którzy chcieliby inwestować na Wall Street.  

Przejdź do artykułów autora
Artykuły, które powinny Cię zaciekawić..
Zamknij

Koszyk