• Odbierz prezent
Czekasz aż bańka na rynku nieruchomości pęknie? Możesz się nie doczekać

Skutki pandemii i wywołanego przez nią spowolnienia gospodarczego przebiją bańkę cenową na rynku nieruchomości i sprowadzą ceny domów i mieszkań - szczególnie w dużych miastach - do racjonalnych poziomów. Takie opinie daje się słyszeć już przynajmniej od kwartału, jednak jak na złość załamania na rynku nieruchomości nie widać. Co więcej, ceny mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym konsekwentnie utrzymują trend wzrostowy. Nie da się ukryć, że rynek nieruchomości ze względu na swoją specyfikę reaguje na sytuację ekonomiczną z dużym opóźnieniem, jednak nic nie wskazuje na to, aby w najbliższych miesiącach popyt na nieruchomości miał gwałtownie spadać. Ci, którzy liczą na „pęknięcie bańki” na rynku nieruchomości mogą więc mocno się przeliczyć.

 

Bańka nie chce pęknąć

Pandemia koronawirusa, zgodnie z przewidywaniami wielu rynkowych komentatorów i inwestycyjnych influencerów, miała powalić polski rynek nieruchomości, zatrzymując kilkunasto, a nierzadko również kilkudziesięcioprocentowe wzrosty średnich cen za metr kwadratowy (w perspektywie rocznej) na rynkach pierwotnym i wtórnym. Popyt na nieruchomości miał gwałtownie spaść i utrzymywać się na niskim poziomie, zaś nadpodaż ofert wynajmu długoterminowego miała znacząco obniżyć stawki czynszu dla najemców.

Już teraz widać, że tak się jednak nie stało, a czarne prognozy były oparte na myśleniu życzeniowym. Polacy bowiem, mimo pandemii i wszelkich jej skutków, nie przestali interesować się zakupem nieruchomości. Co więcej, to właśnie decyzje NBP dotyczące stóp procentowych, podjęte w ramach walki ze skutkami „koronawirusowego spowolnienia”, mogą zachęcić dotychczas niezdecydowanych do ulokowania swojego kapitału w właśnie nieruchomościach. W ostatnich latach to własnie niskie stopy procentowe (stopa referencyjna 1,5% od pierwszej połowy 2015 r.) były jednym z głównych motorów napędowych popytu inwestycyjnego na rynku nieruchomości. Obecnie są one wielokrotnie niższe. Sam rynek w ostatnich miesiącach nie stracił nic ze swojego dotychczasowego wizerunku bezpiecznej przystani.

 

Rynek nieruchomości ma się dobrze

W zeszłym tygodniu NBP opublikował swój kwartalny raport dotyczący rynku nieruchomości, obejmujący pierwsze trzy miesiące 2020 r. Wg zawartych w nim danych, pandemia nie wpłynęła na kierunek zmian poziomu cen - w pierwszym kwartale nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym drożały nie tylko w perspektywie rocznej, ale i kwartalnej. Ceny metra kwadratowego. porównywalnych mieszkań w 6 największych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) wzrosły o ok. 1,9% w perspektywie kwartalnej oraz o 14,2% w perspektywie rocznej, w 10 dużych miastach (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) o 2,9% k/k oraz 13,3% r/r, zaś w Warszawie o 2,9% k/k oraz o 12,1% r/r. Co więcej, w marcu zanotowano największą w historii raportów (od 2005 r.) kwartalną liczbę nowych mieszkań oddanych do użytkowania, co świadczy o tym że pandemia zastała rynek nieruchomości nie tylko na szczycie cen ofertowych, ale i zainteresowania konsumentów. Choć jednocześnie sama liczba nowych inwestycji deweloperskich rozpoczętych w pierwszym kwartale nie była już rekordowa i w tym zakresie tendencja spadkowa może się utrzymać w kolejnych kwartałach.

FXMAG nieruchomości czekasz aż bańka na rynku nieruchomości pęknie? możesz się nie doczekać rynek nieruchomości  nieruchomości  nbp  wynajem mieszkania  bik  kredyt hipoteczny  stopy procentowe 1

Transakcyjne ceny metra kwadratowego na rynku pierwotnym w Warszawie i 6 największych miastach, źródło: NBP

 

Oczywistym jest, że dane za I kwartał nie dają pełnego obrazu aktualnej kondycji rynku nieruchomości, chociażby dlatego że zarówno styczeń, jak i luty były „normalne”, a dopiero w połowie marca wprowadzono rządowe ograniczenia w związku z pandemią. Skalę rynkowych problemów poznamy wraz z dokładnymi danymi za pierwsze półrocze. Już teraz wiadomo, że w kwietniu popyt na nieruchomości się załamał, co nie przełożyło się na znaczące spadki cen mieszkań w porównaniu do poprzednich miesięcy. Jednak w maju i czerwcu popyt znacznie się ożywił, co w najbliższych miesiącach raczej nie daje perspektyw do gwałtownych spadków średnich cen nieruchomości, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Szczególnie biorąc pod uwagę fakt, że Polacy coraz chętniej wnioskują o kredyty hipoteczne, po kwietniowym załamaniu liczby składanych wniosków.

Dla przykładu, wg danych serwisu SonarHome, w drugim kwartale tego roku średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym spadały w porównaniu do pierwszego kwartału. Spadki były jednak symboliczne - najmniejsze w Krakowie (o zaledwie 0,6% k/k, wzrost o 8,7% r/r), największe zaś w Gdańsku (2,9% k/k, wzrost o 11,4% r/r). W Warszawie spadki cen mieszkań używanych zostały zaś oszacowane na 2,3% w porównaniu do poprzedniego kwartału (ceny wciąż są wyższe o 7,6% r/r). O załamaniu cen nie ma mowy, szczególnie biorąc pod uwagę że mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym wciąż są znacznie droższe niż pod koniec drugiego kwartału zeszłego roku.

 

Porównanie średnich cen ofertowych mieszkań

w maju 2020 r. w relacji miesięcznej i rocznej

Miasto

Metraż [w mkw.]

Rynek pierwotny

Rynek wtórny

Zmiana m/m [w proc.]

Zmiana r/r [w proc.]

Zmiana m/m [w proc.]

Zmiana r/r [w proc.]

Gdańsk

0-38

-3,2

12,3

0,7

8,3

38-60

3,8

20,3

-1,5

9,8

60-90

5,0

3,7

0,6

10,8

Katowice

0-38

2,3

12,7

7,3

10,1

38-60

-1,2

6,3

2,4

11,5

60-90

-1,3

11,2

0,5

14,6

Kraków

0-38

0,0

22,1

0,3

11,0

38-60

1,5

14,4

-1,4

13,3

60-90

0,2

11,7

-2,6

18,5

Lublin

0-38

-2,7

5,6

-0,4

23,7

38-60

0,1

8,9

0,8

12,9

60-90

1,7

23,6

1,1

13,5

Łódź

0-38

3,1

13,3

0,6

19,9

38-60

1,6

7,9

0,9

14,7

60-90

0,1

5,3

1,1

14,5

Poznań

0-38

1,3

26,5

-1,4

7,4

38-60

1,2

9,2

-1,2

10,4

60-90

1,8

5,8

0,1

10,2

Szczecin

0-38

-0,3

27,9

1,5

8,9

38-60

-0,6

27,4

1,5

10,9

60-90

-0,5

19,7

0,9

6,3

W-wa

0-38

-0,2

8,6

-0,9

7,6

38-60

2,1

14,9

0,5

11,5

60-90

3,2

15,5

0,1

10,4

Wrocław

0-38

-1,6

6,0

-1,1

13,5

38-60

-0,9

9,8

-0,1

12,1

60-90

1,1

11,1

-0,8

10,4

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych serwisu nieruchomości Otodom.pl

Czytaj także: Nieruchomości z gwarancją zysków

Ze względu na wzrosty cen, jakie miały miejsce w latach 2016–2019, nieruchomości stały się ulubioną grupą aktywów wśród osób posiadających nadwyżki gotówki. Ofert zakupu apartamentów jest mnóstwo. Apartamenty w centrach miast, aparthotele w górach, nad morzem czy na mazurach. Jest w czym wyb.. Czytaj
Nieruchomości z gwarancją zysków

 

Kredyty hipoteczne z odbiciem v-kształtnym?

O tym, że zainteresowanie kredytami hipotecznymi powoli się odbudowuje świadczą najnowsze dane Biura Informacji Kredytowej - wg indeksu Popyt na Kredyty Mieszkaniowe (BIK PKM) w czerwcu liczba wniosków o kredyt wyniosła 36,1 tys. i była o 2,6% wyższa niż rok wcześniej (35,2 tys.). Oprócz tego, kwoty kredytów o jakie wnioskowali klienci w czerwcu były zaledwie o 6,7% niższe niż rok temu. To bardzo optymistyczne wyniki w porównaniu do poprzednich odczytów. W maju liczba wniosków o przyznanie kredytu na nieruchomość spadła o 24,2% w porównaniu do zeszłego roku - z 40,4 tys. rok wcześniej do 28,7 tys. Jeszcze gorzej było w kwietniu - indeks BIK PKM zanotował aż 34,6% spadek w perspektywie rocznej. W kwietniu tego roku liczba wniosków o kredyty hipoteczne spadła do 27,82 tys. z 42,51 tys. rok wcześniej, co jest piątym najgorszym wynikiem w historii indeksu (od początku 2007 r.). Dla porównania, w lutym tego roku, tuż przed pandemicznym szokiem, indeks BIK PKM notował ponad 27% wzrost popytu na kredyty hipoteczne w perspektywie rocznej.

Dane za czerwiec są mocnym sygnałem powrotu do normalności i ożywienia popytu na rynku nieruchomości. Wynika z nich, że pandemia nie uderzyła w budżety Polaków na tyle mocno, aby zniechęcić ich do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Niewątpliwy wpływ na odbudowę popytu miała wspomniana wcześniej trzykrotna obniżka stóp procentowych przez NBP po najniższego w historii poziomu 0,10% (stopa referencyjna). I nie chodzi tu wyłącznie o to, że tak niskie stopy zapewniają niższą ratę kredytu. Nie wolno zapominać o tym, że niemal zerowe stopy procentowe to również symboliczne oprocentowanie lokat i depozytów bankowych, przy ponad 3% inflacji. Dlatego też aktualna sytuacja zachęca osoby posiadające oszczędności m.in. do zaciągnięcia kredytu hipotecznego lub zakupu nieruchomości za gotówkę. Większość banków zdecydowała się wprawdzie na podwyższenie wymogów finansowych dot. m.in. wkładu własnego i zabezpieczenia kredytu, jak jednak pokazują dane BIK, nie na tyle, aby pokrzyżować plany kredytobiorców.

Oczywiście, same dane za czerwiec to za mało, aby stwierdzić, że popyt na nieruchomości powoli powraca do poziomów sprzed pandemii. Kluczowe będą dane za najbliższy kwartał, wysoce prawdopodobne jest jednak, że wpiszą się one w tendencję wzrostową.

 FXMAG nieruchomości czekasz aż bańka na rynku nieruchomości pęknie? możesz się nie doczekać rynek nieruchomości  nieruchomości  nbp  wynajem mieszkania  bik  kredyt hipoteczny  stopy procentowe 2

Indeks BIK Popyt na Kredyty Mieszkaniowe (czerwiec 2020), źródło: BIK

 

Czytaj także: Koszmar oszczędzających. Jeszcze nigdy wcześniej trzymanie pieniędzy w banku nie było tak nieopłacalne

Na początku maja opublikowaliśmy artykuł o coraz powszechniejszych praktykach ujemnego oprocentowania depozytów wśród europejskich banków, takich jak m.in. Deutsche Bank. Prognozowałem wówczas, że w najbliższych miesiącach oprocentowanie kont bankowych poniżej zera (również w formie alternatywnych o.. Czytaj
Koszmar oszczędzających. Jeszcze nigdy wcześniej trzymanie pieniędzy w banku nie było tak nieopłacalne


Darek Dziduch

Project Manager portalu FXMAG, prowadzący programy "Kurs bitcoina od zera", czy satyryczno-edukacyjny "Spółki czy spod lady". Edukuje w zakresie kryptowalut, promuje inwestycje ESG i śledzi nadużycia na rynkach finansowych. Zainteresowania rynkowe łączy z wiedzą z zakresu psychologii inwestowania, którą przemyca do swoich tekstów i nagrań

Przejdź do artykułów autora
Artykuły, które powinny Cię zaciekawić..
Zamknij

Koszyk