Legendarny amerykański inwestor zapowiada burzę na rynku nieruchomości komercyjnych. Jego zdaniem skutki zbliżającej się zapaści będą miały poważne skutki dla całej gospodarki.
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
Amerykańska gospodarka mierzy się z problemami w sektorze bankowości. Od początku roku upadek ogłosiło kilku głównych graczy, w tym Silicon Valley Bank czy Signature Bank. Dodatkowo sytuację pogarsza przejęcie First Republic przez JP Morgan Chase.
Munger powiedział, że amerykańskie banki mają pełno tzw. złych kredytów, które w przypadku spadku cen nieruchomości podatne są na zagrożenia. Obecnie poziom pustostanów w USA na poziomie krajowym szacowany jest nawet na 18%, przy czym na kluczowych rynkach (Manhattan, Dolina Krzemowa, Atlanta) ma przekraczać nawet 20%.
San Francisco office space 29% vacant.
— Alf (@MacroAlf) May 1, 2023
And broad commercial real estate prices have so far declined from peak at the same pace seen during the Great Financial Crisis. pic.twitter.com/eBKiHJ5QaT
Według Goldman Sachs niespłacone kredyty na nieruchomości komercyjne w USA wynoszą 3,1 bln USD. Bank ostrzega, że istnieją obawy, że część z nich może nie zostać spłacona w terminie. Na podstawie danych Stowarzyszenia Banków Hipotecznych, przywoływanych przez CNBC, prawie 25% kredytów hipotecznych na budynki biurowe musi być refinansowana w 2023 r. przy wyższych stopach procentowych. Kevin Fagan analityk Moody's Analytics przewiduje cykl spadkowy, który przełoży się na problemy w skali makro.
Źródło: Axios.com
Sednem problemów amerykańskiego sektora nieruchomości komercyjnych wydaje się finansowanie dłużne, które obejmuje zarówno samą realizację, jak i utrzymywanie obiektów w portfelu inwestycyjnym. Banki niechętnie wspierają kolejne projekty, co wpływa nie tylko na podaż, ale również refinansowanie powstałych budynków. W warunkach podwyższonych stóp procentowych, wysokiej inflacji i narastających niepokojów w sektorze bankowości sektor ten jest pod ogromną presją. Według Jana Dziekońskiego, analityka rynku nieruchomości oraz założyciela FLTR.pl, część obiektów będzie musiała zostać poddana restrukturyzacji lub wejść w ścieżkę defaultu na długu.
Amerykański rynek nieruchomości komercyjnych opiera się o finansowanie, za które w dużej mierze odpowiadają regionalne instytucje (udział sięga 70-80%). Gdy pojawiły się pierwsze przesłanki zwiastujące kryzys po upadku SVB, rozpoczął się masowy odpływ kapitału z mniejszych banków. Klienci, szukając stabilności, umieszczali depozyty w większych instytucjach, mając nadzieję na zabezpieczenie środków. Takimi działaniami wywierają jednak coraz większą presję na sektor.
⚠️???????? #banks #real estate #usa
— Run It Up $$$ (@Runitup858) April 25, 2023
Goldman: More than half of all US commercial real estate loans are with banks, and about 70% of that share is with regional banks
———— pic.twitter.com/70Pmerr1db
Przykładowo Signature Bank, który upadł wraz z SVB, określany był mianem “banku deweloperów”, finansując przedsięwzięcia na rynku komercyjnym. Odpływ depozytów z banków regionalnych sprawia, że instytucje te mają dużo mniejsze możliwości w zakresie finansowania kolejnych inwestycji. Obecnie ponad 30% zawartości ich portfela to nieruchomości komercyjne, w szczególności biurowe. Dla porównania, w przypadku największych instytucji bankowych projekty deweloperskie niemieszkalne to zaledwie ok. 6%.
W tym kontekście warto przywołać również szacunki Citi, z których wynika, że sektor nieruchomości komercyjnych o podwyższonym ryzyku spadnie o 50% o przyszłego roku. Banki niechętnie podchodzą do finansowania kolejnych inwestycji, obawiając się pełnowymiarowego kryzysu w skali całej gospodarki. Największe instytucje oczekują kolejnych decyzji Fed, które wyznaczą kierunek zmian w całym sektorze.
Analizując rynek nieruchomości komercyjnych, wielu analityków dopatruje się podobieństw do sytuacji sprzed kilkunastu lat. Warto jednak zaznaczyć, że przyczyną kryzysu w 2008 r. był rynek nieruchomości mieszkalnych, przede wszystkim domów jednorodzinnych. Obecnie sytuacja jest bardziej skomplikowana, gdyż nakłada się na siebie kilka czynników, w tym działania Fed zmierzające do ograniczenia inflacji. Ekosystem bankowy wydaje się bardziej odporny na zawirowania niż kilkanaście lat temu.
W tym przypadku kluczowym wskaźnikiem jest LTV, a więc relacja kredytu do wartości samej nieruchomości. Aktualnie w USA wynosi on maksymalnie 75%. Oznacza to, że gdyby doszło do upadłości, a bank zostałby zobligowany do sprzedaży nieruchomości, wówczas cena musiałaby spaść o więcej niż 25%, dopiero wówczas strata mogłaby zostać naliczona. Dla porównania, w 2008 r. LTV wynosił 100%. Tym samym wówczas prawdopodobieństwo niewypłacalności było znacznie wyższe niż obecnie w przypadku przedsiębiorstw. Należy zatem podchodzić ze sporą rezerwą do prognoz, które przewidują kryzys w podobnej skali, jak w 2008 r.
