• Odbierz prezent
Ceny mieszkań w Polsce są sztucznie napompowane! Nieruchomości wyciskają łzy z oczu Polaków. Zmowa deweloperów i banków przed kryzysem?

Wielu młodych ludzi staje dzisiaj przed dylematem: wziąć kredyt na kilkadziesiąt lat czy wynajmować mieszkanie zżerające większość ich wypłaty? O zakupie za gotówkę w przeważającej większości przypadków nie ma w ogóle mowy. Obecnie wymaga to bowiem wieloletniego przeznaczania wszystkich swoich środków na potrzebny do tego celu kapitał. Do zakupu z pewnością nie zachęcają rekordowo drogie mieszkania. We wszystkich dużych miastach ceny są już bowiem wyższe niż w ostatniej bańce na nieruchomościach w latach 2007-2008. Analitycy sugerują jednak, że ceny mieszkań mogą jeszcze nadal wzrastać. Po pierwsze w Polsce zarabiamy teraz więcej niż 13 lat temu, a poza tym do cen należy doliczyć rosnącą inflację.

Jak wygląda obecnie sytuacja na rynku mieszkaniowym?

Najwięcej w czwartym kwartale zeszłego roku za 1 metr kwadratowy na rynku wtórnym płacono w Warszawie – było to 9 tysięcy 301 złotych. Na drugim miejscu znalazł się Gdańsk (8 tysięcy 268 zł), a na trzecim Kraków (7 tysięcy 414 PLN). Wśród dużych miast najtaniej było natomiast w Kielcach, gdzie 1 metr kwadratowy kosztował 4 tysiące 453 złote.

Bezpieczne inwestycje nie istnieją

Nieruchomości to temat, który rozgrzewa umysły milionów Polaków. Nasi rodacy nakręcają się rosnącymi cenami, nierzadko podejmując nieracjonalne, nieprzemyślane decyzje.

Należy jednoznacznie powiedzieć, iż mamy dwie grupy osób, które kupują teraz mieszkania. Pierwsza to osoby decydujące się na zakup mieszkania dla siebie, a druga (lawinowo rosnąca) to kupujący mieszkania w celach spekulacyjnych.

Przejdźmy do drugiej grupy. Na rynku pojawiła się cała masa spekulantów, którzy kupują mieszkania, aby je później wynajmować. Dlaczego tak się dzieje?

Niskie stopy procentowe przyczyną boomu na mieszkania?

Wiele wskazuje na to, że ceny mieszkań nie rosną w sposób naturalny – za sprawą rzeczywistych potrzeb kupujących, ale z powodu kilku nakładających się na siebie czynników. Poza tysiącami spekulantów w naszym kraju, należy wskazać również na determinant natury społecznej: wiarę milionów Polaków, że kupno mieszkania jest (i zawsze będzie) najlepszą formą lokaty kapitału. Podbudową owego społecznego przekonania była sytuacja, jaka miała miejsce w ciągu ostatnich lat, kiedy to zakup mieszkania pod wynajem rzeczywiście się opłacał. Osoby pragnące oszczędzać były de facto pozbawione satysfakcjonującej alternatywy, jaką stanowiło niegdyś trzymanie pieniędzy na lokacie. Aktualnie, za sprawą inflacji i historycznie niskich stóp procentowych, po prostu tracimy w ten sposób pieniądze.

Społeczny wymiar wzrostów cen mieszkań a bańka spekulacyjna

Fakt, iż cała rzesza Polaków przejawia niezdrowe zainteresowanie cenami mieszkań, przywodzi na myśl mechanizm pompowania bańki spekulacyjnej. Wśród niektórych uczestników rynku nieruchomości nadal funkcjonuje przekonanie, że pieniądze włożone w nieruchomości po latach zwrócą się nam wielokrotnie. Zwróćmy uwagę na to, iż obecna mediana wieku w Polsce to ponad 40 lat. Z każdym rokiem nasze społeczeństwo będzie ponadto coraz starsze. Starzejące się społeczeństwo jest z kolei kwestią, którą koniecznie należy wziąć pod uwagę w kontekście ewentualnych inwestycji, demografia jest bowiem istotnym czynnikiem, który długoterminowo wpływa na ceny mieszkań. Co spowoduje obecna struktura demograficzna w Polsce? Starzenie się polskiej populacji prawdopodobnie mocno przeceni nasze nieruchomości. Ludzie starsi są zdecydowanie mniej skłonni do ryzyka i zmiany swojego miejsca zamieszkania. Popyt na nieruchomości w naszym kraju najpewniej drastycznie będzie więc spadał.

Kryptowaluty w tej chwili bezpieczniejsze niż mieszkanie?

Badanie słów wyszukiwanych w Google wskazywać może, iż na rynku nieruchomości mamy obecnie do czynienia z bańką spekulacyjną podobną do tej, która miała miejsce na rynku kryptowalut pod koniec roku 2017. Mowa tutaj o ogarniającym naszych rodaków optymizmie, co do przyszłych wzrostów cen. Taka sytuacja wydaje się sygnalizować nadchodzącą potężną korektę cenową. Prawdopodobnym jest zatem, że osoby kupujące w tej chwili mieszkanie w celu spekulacyjnym stracą dużo kapitału na tej inwestycji (w perspektywie tego, co będzie działo się na tym rynku w ciągu najbliższych lat).

Nieświadomość Polaków, co do zagrożeń handlu nieruchomościami

Zdecydowana większość kredytów w Polsce to te o zmiennej stopie procentowej. Więcej, w naszym kraju nie ma w tej chwili możliwości wyboru kredytu o prawdziwie stałej stopie procentowej. Jedynie trzy banki oferują teraz kredyty o stopie procentowej czasowo stałej (przez raptem pięć lat). Fakt ten jest porażający w kontekście tego, co może się wydarzyć w przypadku podwyżki stóp procentowych. Przykładowo: gdyby stopa referencyjna w Polsce wzrosła o 3,25%, to rata kredytu poszłaby w górę o 36%. W takim przypadku rata kredytu wynosząca 1390 złotych poszybowałaby do 1890 PLN.

To, co może stać się w Polsce, pokazuje nam przypadek Hiszpanii, gdzie wielu klientów banków nie było w stanie spłacić swojego kredytu. Niespłacone mieszkania były sprzedawane ze bezcen, z czego, swoją drogą, skorzystało wielu Polaków, kupując tam nieruchomości.

A może ceny mieszkań będą szły nieustannie w górę?

Publikacja centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych wskazuje, że jeśli do 2021 r. utrzymamy obecne tempo wzrostu cen, to bańka cenowa stanie się naprawdę imponująca.

Deficyt mieszkaniowy – chwilowy problem?

Odpowiednia liczba mieszkań na 1000 osób wynosi około 440, a w naszym kraju na 1000 Polaków przypada ich 370. Według minister rozwoju, Jadwigi Emilewicz, w dekadę można zlikwidować tę istniejącą lukę mieszkaniową.

Według danych GUS w roku 2019 do użytkowania oddano ponad 207 tysięcy mieszkań, czyli o 12 procent więcej niż w 2018. Stanowi to najlepszy wynik od 1980 r.

Co jeszcze sprzyja wzrostom cen w Polsce? Poza wspomnianymi już wcześniej historycznie niskimi stopami procentowymi, istotnymi czynnikami są również: dekoniunktura na warszawskiej giełdzie, szybki wzrost dochodów oraz migracje do miast, w tym znacznej liczby Ukraińców.

Ukraińcy – manipulanci z przypadku

Ukraińcy po wybuchu wojny w Donbasie zaczęli masowo przenosić się do Polski. Bardzo prawdopodobne jest jednak, że Polska będzie tylko przystankiem w ich dalszej tułaczce. Co na to wskazuje? Postawa innych krajów w Europie. Przykładowo Niemcy bardzo pragną ugościć Ukraińców, przygotowując już odpowiednie rozwiązania prawne oraz ułatwienia. Nie da się ukryć, iż pod względem finansowym dla Ukraińców byłoby to zdecydowanie bardziej opłacalne niż pobyt w Polsce. Należy zaznaczyć, że nasi sąsiedzi zza Buga zajmują bardzo istotne miejsce na rynku najmu. Przy wyborze miejsca pobytu bliskość kulturowa Polaków może być dla nich jednak mniej znacząca niż korzyści ekonomiczne wynikające z przenosin do Niemiec.

Zmowa deweloperów i banków?

Wśród niektórych pojawiają się nawet głosy o zmowie deweloperów oraz banków w celu opróżnienia portfeli tysięcy Polaków. Wydaje się jednak, że na gigantyczny wzrost cen nieruchomości w Polsce, złożyły się głównie czynniki wskazane przeze mnie poprzednio. Na rynku wtórnym również mamy bowiem do czynienia z silnymi wzrostami cen, co działa na niekorzyść tejże teorii spiskowej. Oczywistym jest jednak, iż wszystkie podmioty na rynku nieruchomości pragną maksymalnie zintensyfikować swoje dochody, co nie wpływa korzystnie na dostępność taniego kupna tudzież wynajmu mieszkań.

Zamiast 3 milionów mieszkań, mieszkania za 3 miliony?

Przejdźmy jeszcze do kwestii (nie)działań polskiego rządu. Program Mieszkanie Plus okazał się jego spektakularną klęską. Zamiast obiecanych 100 tysięcy mieszkań, powstało ich raptem… 867.

Niedawno wyartykułowaną deklaracją naszego rządu są „3 miliony mieszkań do 2030 roku”…  Bądźmy ze sobą szczerzy, niemal na pewno hasło to, poza łatwym do zapamiętania brzmieniem, nie będzie miało dla Polaków żadnej wartości. Patrząc na tempo prac polskiego rządu, nieco bardziej realistycznie można by powiedzieć o 3 milionach mieszkań do 2333 roku. Choć i w tym przypadku, trudno o gwarancje jakichkolwiek konstruktywnych działań naszej władzy. Wziąwszy jednak pod uwagę perspektywy rosnącej inflacji, być może najłatwiej byłoby nam postulować średnio 3 miliony złotych za mieszkanie do upatrzonego sobie przez rząd 2030 roku…

Jak zareagować na sytuację na rynku nieruchomości?

Skrajnie pozytywny sentyment oraz rekordowa liczba szkoleń nt. zarabiania na wynajmie nieruchomości występują w kontraście do np. GPW, gdzie w ciągu ostatnich lat można było dużo stracić. Należy zdać sobie jednak sprawę, iż inwestowanie polega zwykle na postępowaniu wbrew własnemu komfortowi psychicznemu i unikaniu drogich aktywów, które podczas ostatnich lat rosły. Być może warto zainteresować się zatem tanimi rynkami, które były ostatnio omijane szerokim łukiem przez większość inwestorów.


Oskar Nawalany

Entuzjasta kryptowalut oraz inwestycji długoterminowych, absolwent Uniwersytetu Jagiellońskiego. Interesuje się stosunkami gospodarczo-politycznymi oraz psychologią inwestowania.

Przejdź do artykułów autora
Zamknij

Koszyk