• Odbierz prezent
Ceny mieszkań potężnie obniżone przez koronawirusa?! Deweloperom śmierć zajrzała w oczy

Trudno jest prognozować, jak rynek nieruchomości wyglądał będzie za parę miesięcy. Predykcje dotyczące dłuższego terminu są już właściwie niemożliwe. Obecny rynek nieruchomości to konglomerat szeregu wpływających na siebie wzajemnie czynników. Skutki ich oddziaływania są trudne do przewidzenia. Liczni inwestorzy, działający na tym rynku od wielu lat, mają niejednokrotnie problemy ze wskazaniem najbardziej prawdopodobnego scenariusza na najbliższe miesiące. Znaleźliśmy się bowiem w momencie przesilenia, sytuacja stała się wyjątkowo niepewna – trudno zatem podejmować długoterminowe decyzje w oparciu o aspekty, które wyjątkowo szybko mogą ulec zmianie.

 

Czy ceny mieszkań w Polsce są sztucznie napompowane?

 

 

Ile głosów, tyle opinii

Obecna niepewność na rynku nieruchomości jest wynikiem pandemii koronawirusa, która przeorała nasze postrzeganie rzeczywistości. W okresie największych obostrzeń zamarły wszelkie transakcje mieszkaniowe. Potężnie ucierpiał przede wszystkim rynek najmu. Mieliśmy bowiem do czynienia z odpływem studentów z wielkich miast oraz powrotem Ukraińców do swojego kraju. Ostatnie miesiące to pod pewnymi względami czas odbicia, ale sytuacja nie jest tak prosta, jak mogłoby się wydawać osobom postronnym.

Jeśli przyjrzymy się największym polskim miastom, to okaże się, że obniżki z jakimi mieliśmy ostatnio do czynienia były niewielkie. W Gdańsku mieszkania potaniały w ciągu trzech miesięcy o 2,8 proc., we Wrocławiu o 1,5 proc., w Warszawie o 1,2 proc. a w Krakowie jedynie o 0,7 proc. Obniżki te, choć nieduże, mogą jednak stanowić preludium do tego, co dziać się będzie w kolejnych miesiącach. Pomimo niedawno zanotowanych licznych rekordów na światowych giełdach sytuacja w realnej gospodarce wcale nie wygląda zbyt optymistycznie, co może sprawić, iż spadki cen mieszkań będą kontynuowane.

Czynniki społeczno-kulturowe nakazywałyby nam jednak raczej w perspektywie długoterminowej przewidywać wzrosty cen polskich mieszkań. Polacy bowiem wciąż patrzą na rynek nieruchomości jako na pewną ochronę przed inflacją. Istotną rolę pełnią też działający w Internecie naganiacze, którzy kupowanie tanich mieszkań, a następnie sprzedawanie ich drożej (tak zwane flipowanie) lub też wynajmowanie studentom z gigantyczną przebitką cenową uważają za najlepszy biznes pod słońcem. Fakty są jednak takie, że działanie na rynku nieruchomości wymaga dużego kapitału, a na inwestorów czeka wiele pułapek zastawianych przez motywowane chciwością rozmaite podmioty.

Przeczytaj zanim kupisz mieszkanie

Ponadto na inwestorów czeka wiele zagrożeń makroekonomicznych, których nie należy bagatelizować. Istotny wpływ na kształtowanie się cen nieruchomości ma sytuacja w światowej turystyce. Ważne czynniki ryzyka to również bezrobocie i spadek najmu krótkoterminowego. Koronawirus potężnie wstrząsnął elementami tej układanki. W obliczu trudnej sytuacji deweloperzy zaczęli używać kontrowersyjnej narracji, przekonując Polaków, że obecny kryzys spowoduje wzrosty cen mieszkań i „taniej już nie będzie”. Należy powiedzieć sobie wprost, iż mamy w tym przypadku do czynienia z zabiegami stricte marketingowymi, którym daleko do chłodnych ekonomicznych analiz obecnej sytuacji. Mówiąc wprost, w interesie deweloperów jest oczywiście nieustannie podsycać zainteresowanie Polaków zakupem nieruchomości. Osoby działające w tej branży są jednak często zapraszane do mediów w charakterze „niezależnych ekspertów”, którzy są w stanie obiektywnie wypowiadać się na temat przyszłych cen. Byłoby to śmieszne, gdyby nie było zarazem dojmująco smutne.  

 

Ceny mieszkań zaczną spadać jak szalone?!

 

Koronawirus dopiero się rozkręca

Informacje, które docierają do nas od wirusologów wskazują na poważne zagrożenie drugą falą koronawirusa. Powrót pełnego lockdownu jest na razie oceniany jako nieprawdopodobny, jednak wszystko może się zmienić właściwie z dnia na dzień. Z całą pewnością będziemy za to mieli do czynienia z powrotem pewnych obostrzeń, które będą czynnikiem spowalniającym dla polskiej i światowej gospodarki. To nie jest czas, w którym ludzie chętnie kupują nowe mieszkania. W okresie tym wiele gospodarstw domowych znacznie rozważniej wydaje swoje pieniądze, dostrzegając bliskość realnego zagrożenia swojego materialnego bezpieczeństwa.

Nieodmiennie należy przypominać również o zagrożeniu inwestycyjnym związanym z kurczącą się populacją Polski. Zgodnie z prognozami GUS za 30 lat w naszym kraju będzie żyć około 4-5 milionów osób mniej. Oznaczać to będzie prawdopodobnie radykalnie mniejszy popyt na mieszkania w przyszłości (chyba, że owa demograficzna dziura zostanie załatana imigrantami). Według ekspertów wyludnieniem nie powinny się przejmować jedynie największe aglomeracje, czyli Kraków, Warszawa, Wrocław, Poznań i Trójmiasto.

Dodatkowym zagrożeniem dla przyszłej kondycji rynku nieruchomości może być starzenie się społeczeństwa, co implikować będzie jego mniejszą mobilność (tzn. ograniczone pragnienie zmiany miejsca swojego zamieszkania).

Deweloperzy okłamują inwestorów?

Obecnie obserwowane gdzieniegdzie wzrosty na rynku nieruchomości są przede wszystkim związane z wystawianiem na sprzedaż przez deweloperów mieszkań klasy premium. W dobie kryzysu swoje wyniki sprzedażowe opiera się głównie na najbogatszych klientach, którzy posiadają największe oszczędności „na czarną godzinę”. Najlepsze mieszkania (blisko centrów największych miast) wciąż odbierane są jako najlepsza ochrona kapitału w długim terminie. Obserwujemy tutaj zatem pewne przekłamanie. Sytuacja wcale się nie poprawia, wręcz przeciwnie – deweloperzy sprzedają w panice najlepsze ze swoich mieszkań, aby utrzymać swoją płynność finansową.

Masowe spadki cen mieszkań?

Dodatkowym czynnikiem ryzyka są kończące się wakacje kredytowe, które mogą spowodować falę spadków cen mieszkań. Jeśli po upływie wakacji kredytowych, mieszkania wciąż będą stały puste. Kredytobiorcy będą zmuszeni sprzedać mieszkanie, na które zaciągnęli kredyt. Kluczowe jest zatem to, jak przebiegnie druga fala koronawirusa w Polsce. Jeśli spojrzymy na wnioski o kredyty hipoteczne składane w dwóch ostatnich miesiącach, będziemy musieli przyznać, iż popyt wciąż jest wysoki (i to pomimo zaostrzenia warunków przez banki). Należy zaznaczyć, że banki zmniejszają teraz ilość przyznawanych kredytów, dodatkowo przez niskie stopy procentowe (realnie ujemne) zarabiają coraz mniej. Polacy decydujący się na wzięcie kredytu hipotecznego muszą dysponować znacznie większym wkładem własnym. Ich sytuacja finansowa powinna być więc unormowana i bardziej korzystna niż osób biorących kredyt przed okresem pandemii. Zainteresowanie wielu Polaków kupnem swojego mieszkania powróciło już jednak do poziomu sprzed pandemii COVID19.

Trudno się temu dziwić, jeśli weźmie się pod uwagę czynniki społeczno-ekonomiczne. Perspektywa zniknięcia oszczędności za sprawą stale rosnącej inflacji wygląda wyjątkowo ponuro.

Ekonomicznie istotne jest też to, jak na pandemię reagować będą podmioty edukacyjne. Ponowne przejście wszystkich uczelni na zdalny tryb nauczania będzie potężnym ciosem dla rynku najmu. Choćby w przypadku Krakowa studenci stanowią grupę kilkuset tysięcy osób, które mają niezwykle istotne miejsce na rynku. Ich obecność lub brak determinuje ceny najmu większości mieszkań w dawnej stolicy Polski.  

Nie brakuje też opinii, że ofert przybywa, bo wielu posiadaczy mieszkań pragnie jeszcze sprzedać swoją własność w starej, nieaktualnej rynkowo cenie. Pojawiają się bowiem mieszkania, które mają absurdalnie wysokie ceny, dużo wyższe niż przed pandemią. Wiele z tych mieszkań nie zostanie sprzedanych, są jedynie wystawione do sprzedaży w trybie doraźnym w celu zmylenia posiadaczy kapitału. Dzięki temu średnia cena jest wysoka i notujemy dużą liczbę ofert.

Wskazuje się na to, iż z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia po roku 2010. Biura nieruchomości miały wystawiać wówczas mieszkania po zbyt dużych cenach. Nie miały zostać sprzedane, celem ich wystawienia było utrzymanie wysokiej średniej ceny mieszkań.

Mieszkania nie podrożały tak bardzo?

Trzeba też jednak pamiętać, że wzrost cen mieszkań w Polsce w ciągu ostatnich lat jest mniejszy niż się powszechnie uważa, jeśli weźmiemy pod uwagę podwyżkę średnich pensji Polaków. Za średnią pensję obywatel naszego kraju może teraz kupić większy kawałek mieszkania niż 10 lat temu.

Nowa rzeczywistość, nowe perspektywy

Powszechna dostępność pracy zdalnej może sprawić, iż zdecydowanie bardziej atrakcyjne staną się nieruchomości na prowincji. Wszak większość specjalistycznych prac technicznych można już wykonywać, mieszkając w dowolnym miejscu kraju czy świata.

Powolne, lecz nieuniknione zmiany?

Wszelkie spadki na rynku mieszkaniowym zachodzą powoli, zdecydowanie wolniej niż innych aktywów. Warto mieć na to na uwadze i nie wyciągać pochopnych wniosków. Rzeczywistość zmienia się w tym roku tak dynamicznie, iż właściwie każdy scenariusz na rynku nieruchomości może się jeszcze spełnić.

Determinanty kulturowe

Polska to kraj, który charakteryzuje się powszechnym dążeniem do własności. Zarówno w perspektywie kulturowej, jak i polityczno-gospodarczej. Należy jednak powiedzieć, iż w większości krajów Europy możemy odnaleźć podobne dążenie. Są jednak wyjątki. Najem jest postrzegany jako szczególnie atrakcyjny głównie w krajach germańskich. Dzieje się tak często za sprawą inteligentnej polityki miejskiej. Istotnymi czynnikami są także znaczna liczb emigrantów oraz wysokie ceny nieruchomości i duże koszty transakcyjne.

Ceny mieszkań w Polsce na tle Europy

Obecna sytuacja dla osób planujących zakup własnego mieszkania wygląda najgorzej od ośmiu lat. Kupno 50-metrowego mieszkania kosztuje 108 średnich pensji. Oczywistym jest, że w Polsce brakuje mieszkań. W wielu europejskich miastach ich dostępność jest znacznie większa niż u nas.

ceny mieszkań - wykres 1

Zestawienie cen mieszkań w europejskich miastach

Źródło: www.oko.press.pl

Alternatywą mogłoby być budownictwo komunalne, jednak państwo polskie wycofało się ze wspierania rynku najmu długoterminowego.

Niewidzialna ręka rynku zamiast ingerencji państwa? Zatem wyzysk i niedostatek

Zgodnie z danymi GUS-u w naszym kraju jest obecnie 14 mln 615 tys. mieszkań. Od 1989 roku udało się wybudować mniej więcej 3,5 miliona mieszkań. Można postawić tezę, iż to bardzo mało jak na 3 dekady funkcjonowania Polski w nowym ustroju, który teoretycznie miał być pod tym względem bardziej efektywny niż ten komunistyczny. Jest dokładnie na odwrót: Polska w nowym ustroju buduje rocznie średnio 3 tysiące mieszkań mniej niż w okresie komunistycznym.

„W krajach demokratycznych opartych na zasadach gospodarki rynkowej prowadzi się politykę mieszkaniową, której podstawowym celem jest stworzenie dostępu do mieszkania jak najszerszej grupie ludności i to przy minimalizacji wydatków publicznych na ten cel” – powiedziała niedawno dr Irena Herbst. Celem państwa powinien być niższy czynsz w przypadku najmu dla mniej zamożnych oraz mniejsze koszty zakupu mieszkania dla tych bardziej majętnych.

Deweloperzy bardziej podatni na kryzys

Według  danych GUS-u bardziej podatni na dekoniunkturę okazali się deweloperzy. Odnotowali oni bowiem spadek aż o 16,4 proc., natomiast osoby prywatne jedynie o 3,8 procenta. W czerwcu tego roku aktywność na rynku mieszkaniowym była o 10 proc. mniejsza niż w roku ubiegłym. Ceny ofertowe są natomiast około 1 procent niższe niż w ubiegłym kwartale. Chociaż nie możemy tu jeszcze mówić o istotnej różnicy, lecz jest to już jednak wyraźna zmiana trendu. Zakończył się bowiem okres nieustannych wzrostów cen mieszkań.

Najszybciej rosły cen najmniejszych mieszkań

ceny mieszkań - wykres 2

Ceny mieszkań w największych polskich miastach

Źródło: www.bankier.pl

Wzrosty cen najmniejszych mieszkań stymulowane były niedawno głównie zakupami inwestycyjnymi. Inwestorzy liczyli na to, iż zakupiona kawalerka zostanie szybko wynajęta studentom ze znaczną przebitką, pozwalając na sprawne osiągnięcie zwrotu z inwestycji. Środowisko społeczno-inwestycyjne zmieniło się dziś jednak za sprawą pandemii COVID19 wprost nie do poznania. Największy optymizm wydają się zachowywać obecnie deweloperzy. Postawa ta wydaje się być jednak wyłącznie maską. Problem w tym, że wielu może wziąć tę postawę za dobrą monetę, kupując przewartościowane mieszkanie, wiążąc się kilkudziesięcioletnim zobowiązaniem kredytowym i znacznie ograniczając w ten sposób swą przyszłą mobilność.


Oskar Nawalany

Entuzjasta kryptowalut oraz inwestycji długoterminowych, absolwent Uniwersytetu Jagiellońskiego. Interesuje się stosunkami gospodarczo-politycznymi oraz psychologią inwestowania.

Przejdź do artykułów autora
Artykuły, które powinny Cię zaciekawić..
Zamknij

Koszyk