• Odbierz prezent
Bezpieczna przystań piramidą finansową? 250 milionów złotych strat na obligacjach inwestujących w nieruchomości

Wysoko oprocentowane obligacje korporacyjne, zabezpieczone nieruchomościami, dające pewny zysk i bezpieczeństwo. Mniej więcej taką wizję przed inwestorami roztaczała warszawska spółka Metropolitan Investment, emitująca obligacje poprzez sieć licznych spółek zależnych, które miały realizować atrakcyjne inwestycje deweloperskie w całym kraju. Hossa na rynku nieruchomości i wyjątkowo korzystne warunki oferowane obligatariuszom pozwoliły spółce na zebranie ponad pół miliarda złotych w trzy lata. Wizja bezpiecznego, stabilnego i przede wszystkim znacznego zysku okazała się jednak mrzonką - spółka już w zeszłym roku nie wywiązywała się z terminowych spłat obligatariuszy, w międzyczasie emitując kolejne serie papierów dłużnych. Kilka dni temu CBA zatrzymało prezesa spółki Łukasza W. i jej byłego wiceprezesa Roberta J. Z podejrzeniem prowadzenia piramidy finansowej i oszustwa na dużą skalę. Obecnie na obligacjach Metropolitan Investment i jej spółek zależnych niemal półtora tysiąca inwestorów straciło ćwierć miliarda złotych - jak do tego doszło?

 

Obligacje na rynku nieruchomości - bezpieczna przystań?

Metropolitan Investment to warszawska spółka założona w 2016 r., zajmująca się doradztwem inwestycyjnym na rynku nieruchomości i realizacją projektów deweloperskich. Spółka zbierała fundusze na inwestycje budowlane za pośrednictwem emisji obligacji korporacyjnych, skierowanych głównie do inwestorów indywidualnych. Oferta wydawała się bardzo atrakcyjna - wysokie oprocentowanie, papiery dłużne zabezpieczone nieruchomościami należącymi do spółki (i jej licznych spółek zależnych), a także towarzyszące temu złudne poczucie bezpieczeństwa, jakie dają obligacje. Wszystko to, wraz z bardzo dobrą koniunkturą na rynku nieruchomości (związaną chociażby w niskimi stopami procentowymi) w ostatnich latach, sprawiło że w ciągu niewiele ponad trzech lat Metropolitan Investment udało się znaleźć nabywców na obligacje o łącznej wartości 531 mln złotych. Obligacje były emitowane przez liczne spółki zależne z ograniczoną odpowiedzialnością, przyjmujące nazwy realizowanych inwestycji: Projekt Koło, Projekt Wawer, Bright Lights, czy Yield Maszewo.

Podobny schemat mnożenia spółek stosowany był przez warszawską Grupę Ericius, która została uznana przez stołeczną prokuraturę za piramidę finansową w październiku zeszłego roku. Spółka emitowała obligacje, po to by pozyskać środki na budowę hal magazynowych i centrów logistycznych. Jak później się okazało, większość inwestycji zakończyła się na etapie trójwymiarowych wizualizacji, które miały zachęcić inwestorów do zakupu obligacji. Finalnie, poszkodowana grupa obligatariuszy stanowi ponad tysiąc osób, zaś ich łączna strata to 130 mln złotych.

Jak wynika z ustaleń śledczych CBA, znaczna część środków pozyskanych przez Metropolitan Investment podczas sprzedaży obligacji została wykorzystana w innym celu niż pierwotnie założony w warunkach emisji. Mówiąc prościej, nie wykorzystywano ich do realizacji założonych inwestycji budowlanych. Oprócz tego, gdy zaczęły pojawiać się pierwsze problemy z terminowymi spłatami odsetek i gdy najbardziej podejrzliwi obligatariusze zaczęli dochodzić swoich roszczeń (w tym żądając natychmiastowego wykupu obligacji), zarząd spółki dokonał nielegalnych transferów środków pieniężnych, wyprowadzając je ze spółek w taki sposób, aby uniemożliwić spłatę wierzycieli (posiadaczy obligacji). Oprócz tego, prezes i były wiceprezes Metropolitan Investment usłyszeli zarzuty umyślnego doprowadzenia do niewypłacalności spółek celowych, które emitowały obligacje. Finalnie za poszkodowanych uznaje się 1466 osób, którym Metropolitan Investment jest winne łącznie ponad 250 mln złotych.

Czytaj także: Weksle inwestycyjne na nieruchomości, czyli nieregulowane obligacje. UOKiK ostrzega przed ryzykownymi inwestycjami

Inwestowanie w nieruchomości w ostatnich latach stało się jedną z najpopularniejszych metod lokowania kapitału przez Polaków, do czego wymiernie przyczyniły się historycznie niskie stopy procentowe, stale rosnące ceny mieszkań, a także złudne poczucie niskiego ryzyka podczas zakupu nieruchomości. Po.. Czytaj
Weksle inwestycyjne na nieruchomości, czyli nieregulowane obligacje. UOKiK ostrzega przed ryzykownymi inwestycjami

 

Początki problemów

O problemach z terminowym wykupem obligacji przez Metropolitan Investment zrobiło się głośno dopiero pod koniec 2019 r., po publikacji Pulsu Biznesu, choć komentarze w sieci autorstwa obligatariuszy na temat problemów z terminowością spłat pojawiały  się już wiele miesięcy wcześniej.

Jeszcze w połowie zeszłego roku spółka prowadziła kampanię marketingową, publikując artykuły sponsorowane i organizując czaty inwestorskie z prezesem, co miało zachęcić do wzięcia udziału w nadchodzących emisjach obligacji. Wówczas Metropolitan Investment kusił obligatariuszy wizją stabilnego i pewnego zysku, chwaląc się realizacją szesnastu inwestycji w zaledwie trzy lata. Wg ustaleń CBA, spółka już wtedy znajdowała się w bardzo złej sytuacji finansowej. Mimo tego, wciąż prowadzono zapisy na obligacje i zachęcano inwestorów do ich zakupu, mając pełną świadomość ryzyka niewypłacalności

W połowie października zeszłego roku prezes Metropolitan Investment Łukasz W. tłumaczył się, że opóźnienia w wykupie obligacji dotknęły zaledwie 10% inwestorów, czyli ok. 120 osób, zaś kwota zadłużenia wówczas nie przekraczała 20 mln złotych. W zeszłym roku, jak wynikało z deklaracji prezesa, spółka spłaciła obligacje o łącznej wartości 165 mln złotych. Ze wszystkich wyemitowanych papierów dłużnych (od 2016 r.) na łączną kwotę 531 mln złotych, 308 mln PLN zostało spłaconych. Jak okazało się później, pozostałej kwoty nie udało się już spłacić. W marcu długi wobec obligatariuszy przekroczyły 270 mln złotych - wówczas Metropolitan Investment w ramach ostatniej deski ratunku ogłosił plany zmiany charakteru działalności z doradztwa na deweloperską, jednocześnie kusząc wierzycieli miejscami w radzie nadzorczej i zarządzie spółki, obiecując systematyczną spłatę zobowiązań.

Czytaj także: Czekasz aż bańka na rynku nieruchomości pęknie? Możesz się nie doczekać

Skutki pandemii i wywołanego przez nią spowolnienia gospodarczego przebiją bańkę cenową na rynku nieruchomości i sprowadzą ceny domów i mieszkań - szczególnie w dużych miastach - do racjonalnych poziomów. Takie opinie daje się słyszeć już przynajmniej od kwartału, jednak jak na złość załamania na ry.. Czytaj
Czekasz aż bańka na rynku nieruchomości pęknie? Możesz się nie doczekać

 

Piramida finansowa z obligacji - jak to możliwe?

Obligacje powszechnie kojarzą się z bezpieczną inwestycją o niskim ryzyku, choć wypada przyznać, że taka opinia była dość popularna do momentu wybuchu afery GetBack. Być może było tak dlatego, że obligacje same w sobie mylnie utożsamiane są z ich najpopularniejszym rodzajem, czyli obligacjami skarbowymi, emitowanymi przez państwo. Nie można jednak zestawiać ze sobą obligacji skarbowych i korporacyjnych, czyli tych emitowanych przez spółki (prywatne i publiczne). Papiery dłużne rzadko pojawiają się w kontekście oszustw opartych na działalności w modelu piramidy finansowej. Piramida finansowa jest bowiem nieuczciwym modelem inwestycyjnym lub strukturą biznesową, obliczoną na hierarchiczną dystrybucję i maksymalizację zysków. Mówiąc prościej i jednocześnie bardzo upraszczając - im ktoś wcześniej dołączy do piramidy finansowej, tym większy będzie jego potencjalny udział w zyskach. Piramida finansowa to system najczęściej oparty na marketingu wielopoziomowym (MLM), w którym zyski należących do niego osób są zależne od wpłat kolejnych uczestników znajdujących się niżej w strukturze. Piramida finansowa zazwyczaj nie posiada realnych produktów lub usług, z których generuje przychody - istotą jej funkcjonowania jest ciągły i stale rosnący napływ nowego kapitału. Z tego względu piramidy finansowe są skazane na upadek, który najczęściej kończy się ucieczką ich założycieli ze zgromadzonymi funduszami.

Prowadzenie działalności w modelu piramidy finansowej jest nielegalne na terenie Polski. Określa to Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym z 2007 r., konkretnie jej art. 7 w punkcie 14:

(Nieuczciwą praktyką rynkową jest) zakładanie, prowadzenie lub propagowanie systemów promocyjnych typu piramida, w ramach których konsument wykonuje świadczenie w zamian za możliwość otrzymania korzyści materialnych, które są uzależnione przede wszystkim od wprowadzenia innych konsumentów do systemu, a nie od sprzedaży lub konsumpcji produktów.

Za prowadzenie piramidy finansowej grozi do 10 lat pozbawienia wolności.

Działalność piramidy finansowej z wykorzystaniem emisji obligacji polega na spłacaniu odsetek obligatariuszom z kapitału zgromadzonego od kolejnych nabywców papierów dłużnych, bez obecności wielopoziomowej struktury i konieczności wprowadzania kolejnych inwestorów do programu. Cele inwestycyjne, na które przeznaczone miały być pozyskane z obligacji środki nie są realizowane, gdyż twórcy piramidy tego typu chcą w jak najszybszym tempie zebrać jak najwięcej kapitału. Cała struktura zaczyna się sypać, gdy zaczyna brakować kolejnych chętnych na zakup obligacji, a tym samym spłata dotychczasowych obligatariuszy staje się niemożliwa.

Czytaj także: Obligacje - mit bezpiecznej inwestycji. Niechlubny rekord niespłaconego długu na rynku Catalyst, a najgorsze dopiero przed nami

W pierwszym kwartale tego roku na rynku obligacji Catalyst został ustanowiony niechlubny rekord wartości niespłaconych papierów dłużnych - na przestrzeni ostatniego roku wyniosła ona niemal 227 mln złotych. To jednak dopiero początek problemów ze spłatą długów - na razie wyemitowanych przez siebie o.. Czytaj
Obligacje - mit bezpiecznej inwestycji. Niechlubny rekord niespłaconego długu na rynku Catalyst, a najgorsze dopiero przed nami


Darek Dziduch

Project Manager portalu FXMAG, prowadzący programy "Kurs bitcoina od zera", czy satyryczno-edukacyjny "Spółki czy spod lady". Edukuje w zakresie kryptowalut, promuje inwestycje ESG i śledzi nadużycia na rynkach finansowych. Zainteresowania rynkowe łączy z wiedzą z zakresu psychologii inwestowania, którą przemyca do swoich tekstów i nagrań

Przejdź do artykułów autora
Artykuły, które powinny Cię zaciekawić..
Zamknij

Koszyk